TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE N°25/

Référés Cabinet 2

ORDONNANCE DU : 08 Janvier 2025

Président : Madame PONCET, Juge,

Greffier : Madame DUFOURGNIAUD, Greffier

Débats en audience publique le : 27 Novembre 2024

N° RG 23/04740 – N° Portalis DBW3-W-B7H-36N7

PARTIES :

DEMANDERESSE

Le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 2]

pris en la personne de son syndic en exercice la Société D4 Immobilier, dont le siège social est sis [Adresse 6]

pris en la personne de son représentant légal

représenté par M^e Julien ANTON, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSES

Madame [V],

Mandataire Judiciaire a la Protection des Majeurs sis [Adresse 8]

Madame [U] [L] veuve [I] , née le 11 Septembre 1931

demeurant [Adresse 5]

représentées par M^e Frédéric GROSSO, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Madame [U] [L], placée sous curatelle renforcée par décision du juge des tutelles du 16 décembre 2019, est propriétaire d’un appartement situé au rez de chaussée du bâtiment J de la résidence [Localité 7] DE SELENE sis [Adresse 3].

Se plaignant de l’absence totale d’entretien de son jardin, de la présence de nombreux chiens dans son logement, de nuisances olfactives et visuelles liées aux défections canines et de nuisances sonores liées aux aboiements des chiens la journée mais également une partie de la nuit, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice la société D4 IMMOBILIER a, par courrier en date du 3 juillet 2023, mis en demeure Madame [U] [L] et sa curatrice Madame [ZC] [V] de remédier dans les plus brefs délais à ces désordres.

Par assignation du 28 septembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice la société D4 IMMOBILIER a fait attraire Madame [U] [L] et sa curatrice Madame [ZC] [V], devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Marseille aux fins de voir :

* constater l’existence d’une violation du règlement de copropriété du [Adresse 1] à [Localité 9] constitué par :

— les nuisances visuelles et olfactives liées aux déjections canines,

— les nuisances sonores insupportables liées aux aboiements diurnes et nocturnes des canidés,

— l’absence d’entretien du jardin,

— la dégradation du sol du garage par le véhicule de l’occupant

*Constater l’existence d’un trouble anormal du voisinage constitué par :

— les nuisances visuelles et olfactives liées aux déjections canines,

— les nuisances sonores insupportables liées aux aboiements diurnes et nocturnes des canidés,

— l’absence d’entretien du jardin,

— la dégradation du sol du garage parle véhicule de l’occupant,

*Ordonner à Mme [U] [L] et à tout occupant de son chef de l’appartement J171 situé au rez de chaussée du bâtiment J de la Résidence [Localité 7] DE SELENE [Adresse 4], de mettre fin aux désordres constatés et ce, sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,

*Se réserver le droit de liquider l’astreinte,

*Condamner solidairement Mme [U] [L] à lui verser la somme de 20 000€ au titre du préjudice de jouissance subi,

*Condamner solidairement [U] [L] à lui verser la somme de 1500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

*Condamner [U] [L] aux entiers dépens y compris les frais d’établissement du procès-verbal de constat d’huissier du 23 mai 2023.

Par ordonnance de référé en date du 11 septembre 2024, le juge des référés a enjoint aux parties de rencontrer un médiateur et renvoyé l’affaire à l’audience de référés du 27 novembre 2024.

A l’audience du 27 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice la société D4 IMMOBILIER, par l’intermédiaire de son conseil, dépose des conclusions auxquelles il convient de se reporter et maintient l’intégralité de ses demandes.

Il fait valoir, sur le fondement de l’article 834 du code de procédure civile que la situation causée par les désordres évoqués dans ses écritures est désormais urgente, que les troubles ont été constatés par commissaire de justice et relevés dans de nombreux témoignages de sorte qu’ils ne font aucun doute. Il souligne que ces désordres sont des infractions graves et manifestes au règlement de copropriété et constituent par ailleurs des troubles anormaux du voisinage. Il estime que ces agissements de Madame [U] [L] et sa curatrice Madame [ZC] [V] constituent nécessairement un trouble de jouissance à l’encontre des autres copropriétaires.

En défense, Madame [U] [L] et sa curatrice Madame [ZC] [V], par l’intermédiaire de leur conseil, faisant valoir leurs moyens tels qu’évoqués dans leurs conclusions auxquelles il convient de se référer, demandent au juge des référés de :

débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes,condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 cpc ainsi qu’aux dépens comprenant le cout du constat de Me [T].

Elles font valoir que la preuve du nombre important de déjections canines n’est pas rapportée par le procès-verbal du commissaire de justice. Elles estiment que cela ne peut constituer un trouble anormal du voisinage. Elles relèvent que les traces d’huile évoquées dans ce même procès-verbal ne proviennent probablement pas uniquement du véhicule de Madame [U] [L]. Elles soulignent qu’en ce qui concerne le jardin, rien ne permet d’établir un trouble anormal du voisinage. Elles relèvent que les nuisances sonores ne sont pas justifiées de manière objective. Elles considèrent que cette action a été intentée en représailles d’une action en justice engagée par Madame [U] [L] à l’encontre des copropriétaires.

L’affaire a été mise en délibéré au 8 janvier 2025, date à laquelle la décision a été rendue.

MOTIFS

Il apparait que l’injonction de rencontrer un médiateur ordonné par le juge des référés par décision en date du 11 septembre 2024 n’a pas permis d’aboutir à une solution amiable.

Sur la demande principale

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 1240 du code civil dans sa version applicable dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’article 544 du code civil dispose que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

L’article 651 du même code précise que la loi assujettit les propriétaires à différentes obligations l’un à l’égard de l’autre, indépendamment de toute convention.

Il en résulte que le droit de propriété trouve sa limite dans le principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage, sauf à en devoir réparation.

L’article 1253 du code civil dispose que le propriétaire, le locataire, l’occupant sans titre, le bénéficiaire d’un titre ayant pour objet principal de l’autoriser à occuper ou à exploiter un fonds, le maître d’ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs qui est à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte. Sous réserve de l’article L. 311-1-1 du code rural et de la pêche maritime, cette responsabilité n’est pas engagée lorsque le trouble anormal provient d’activités, quelle qu’en soit la nature, existant antérieurement à l’acte transférant la propriété ou octroyant la jouissance du bien ou, à défaut d’acte, à la date d’entrée en possession du bien par la personne lésée. Ces activités doivent être conformes aux lois et aux règlements et s’être poursuivies dans les mêmes conditions ou dans des conditions nouvelles qui ne sont pas à l’origine d’une aggravation du trouble anormal.

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le juge des référés peut toujours même en présence d’une contestation sérieuse prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Le trouble manifestement illicite se caractérise par toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. En outre, aucune condition d’urgence ou d’absence de contestation sérieuse n’est requise pour l’application de l’article susvisé.

En l’espèce, si l’urgence n’est aucunement caractérisée de sorte que l’article 834 du code de procédure civile ne trouve pas à s’appliquer, il apparait en revanche que les dispositions de l’article 835 du même code trouvent à s’appliquer dans le cas d’espèce.

En effet, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice la société D4 IMMOBILIER verse aux débats un procès-verbal de commissaire de justice en date du 23 mai 2023. Il ressort de cette pièce qu’il a bien été constaté la présence de détritus et de déjections animales dans le jardin de Madame [U] [L] mais également la présence d’une forte odeur nauséabonde provenant de ces déjections, lesquelles sont manifestement visibles sur les photographies annexées au procès-verbal.

Sont également versés aux débats de nombreux témoignages de copropriétaires qui relèvent tous des nuisances sonores liées aux aboiements des chiens de Madame [U] [L] et olfactives provenant des déjections canines précédemment évoquées. Ce point n’est en revanche pas relevé dans le procès-verbal du commissaire de justice.

Madame [ON] [C] parle d’aboiements incessants.

Madame [ZC] [F], Monsieur [E] [Y] parlent du caractère insupportable des aboiements et de la puanteur liée à l’odeur des excréments des chiens de Madame [U] [L].

Madame et Monsieur [R] évoquent des aboiements incessants, leur faisant vivre un enfer en été

Monsieur [G] [H] parle d’odeurs nauséabondes et d’aboiements de chiens tous les jours commençant très tôt le matin et jusqu’à tard dans la nuit.

Monsieur [P] [D] décrit des odeurs pestilentielles et explique être réveillé la nuit par les aboiements des chiens.

Monsieur [P] [M] indique être dérangé de jour comme de nuit par les aboiements des chiens dont le volume sonore couvre le son de son téléviseur. Il explique être souvent réveillé entre 4 et 6 heures du matin par ses aboiements.

Monsieur [IX] [B] explique être réveillé le matin à 5 heures par les aboiements des chiens de Madame [U] [L]. Il explique que l’odeur des excréments de ces chiens l’empêche de profiter de sa terrasse.

Monsieur [A] [O] décrit des aboiements tous les jours, jour et nuit et des odeurs l’empêchant lui aussi de profiter de sa terrasse.

Madame [K] [S] confirme les aboiements incessants des chiens, de même que Madame [W] [J], Monsieur [N] [CY], Madame [X] [Z]

Ces éléments concordants et provenant d’un nombre très important de voisins démontrent un comportement nuisible, ancien et persistant de Madame [U] [L] à l’origine d’importants désagréments infligés aux occupants de la résidence, constitutifs de troubles anormaux du voisinage.

Par ailleurs, l’article 15 du règlement de copropriété de l’ensemble immobilier [Adresse 1] dispose que les copropriétaires et occupants de l’immeuble devront veiller à la tranquillité des occupants des autres locaux et ne pourront en rien porter atteinte à la tranquillité des autres copropriétaires. Il prévoit par ailleurs qu’il ne pourra être possédé aucun animal malfaisant, malodorant, malpropre ou bruyant.

Il ressort des éléments précédemment relevés que les nuisances liées aux chiens vivant dans le domicile de Madame [U] [L] sont constitutives d’infraction au règlement de copropriété.

Il s’agit donc bien de troubles manifestement illicites au sens de l’article 835 du code de procédure civile.

Il convient d’ordonner à Madame [U] [L] et à sa curatrice Madame [ZC] [V] de faire cesser les nuisances sonores et olfactives occasionnées par les chiens accueillis au sein de son domicile, sous astreinte provisoire de 100 € par semaine de retard passé le délai de deux mois à compter de la signification de la présente ordonnance et dans la limite de 6 mois.

En ce qui concerne les taches d’huile au sol du garage et l’entretien du jardin, les éléments relevés par le constat de commissaire de justice établi le 28 février 22024 à la demande du fils de Madame [U] [L] permettent de considérer qu’il existe des contestations sérieuses. Il convient donc de dire n’y avoir lieu à référé sur ce point.

Sur la demande de dommages et intérêts

Outre le fait que le juge des référés ne peut octroyer que des provisions, ce qui n’est pas la demande formulée dans le dispositif des écritures du demandeur, il apparait que ce dernier ne justifie pas du préjudice qu’il allègue.

Il convient donc de dire n’y avoir lieu à référé sur ce point.

Sur les demandes accessoires

Il convient de condamner Madame [U] [L] et sa curatrice Madame [ZC] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice la société D4 IMMOBILIER la somme de 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Madame [U] [L] et sa curatrice Madame [ZC] [V], qui succombe à l’instance, supportera les dépens de la présente instance en référé.

Il convient de rappeler que la présente ordonnance est, de plein droit, exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS, STATUANT PAR ORDONNANCE PRONONCÉE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

Ordonnons à Madame [U] [L] et sa curatrice Madame [ZC] [V] de faire cesser les nuisances sonores et olfactives occasionnées par les chiens accueillis au sein de son domicile, sous astreinte provisoire de 50 € par jour de retard à compter de la signification de la présente ordonnance et dans la limite de deux mois ;

Disons n’y avoir lieu à référé en ce qui concerne les taches d’huile au sol du garage et l’entretien du jardin ;

Disons n’y avoir lieu à référé en ce qui concerne la demande au titre du préjudice de jouissance ;

Condamnons Madame [U] [L] et sa curatrice Madame [ZC] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice la société D4 IMMOBILIER la somme de 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons Madame [U] [L] et sa curatrice Madame [ZC] [V] aux dépens de l’instance en référé.

Rappelons que la présente ordonnance est, de plein droit, exécutoire par provision.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT