TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 08 Janvier 2026

Président : Madame CHAREF, JCP

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 06 Novembre 2025

GROSSE :

Le 09 janvier 2026

à Mme [U] [N]

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/03781 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6TXN

PARTIES :

DEMANDERESSE

Etablissement public HABITAT [Localité 6] PROVENCE [Localité 5] [Localité 6] PROVENCE METROPOLE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représenté par Madame [U] [N], munie d’un pouvoir

DEFENDEURS

Monsieur [H] [B], demeurant [Adresse 2]

non comparant

Madame [E] [B], demeurant [Adresse 2]

non comparante

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par contrat sous signature privée en date du 11 janvier 2012, l’OPH Habitat [Localité 6] Provence, désormais dénommé Provence Métropole Logement, a donné à bail à M. et Mme [B] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 398,29 euros, outre 236,74 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a fait signifier aux locataires par acte de commissaire de justice en date du 18 mars 2025 un commandement de payer la somme de 1.739,81 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 juin 2025, le bailleur a fait assigner les locataires devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire, Ordonner l’expulsion immédiate et sans délai des défendeurs, ainsi que celle de tous occupants de leur chef,Les condamner solidairement à payer la somme provisionnelle de 1.700 ,69 euros, comptes arrêtés au 23 juin 2025, Les condamner solidairement à payer une indemnité mensuelle d’occupation mensuelle égale au dernier loyer augmenté des charges, avec révision annuelle comme le loyer, jusqu’à complète libération des lieux, Les condamner solidairement à payer la somme de 170 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens.Au soutien de ses prétentions, le demandeur expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré et ce, pendant plus de deux mois.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 6 novembre 2025.

A cette audience, le bailleur, représenté par Mme [U], munie d’un pouvoir, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualisé sa créance à la somme de 1.511,18 euros, selon décompte arrêté au 5 novembre 2025, terme d’octobre 2025 inclus.

Bien que régulièrement assignés par acte déposé à l’étude, les défendeurs n’ont pas comparu et n’étaient pas représentés.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En vertu de l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches-du-Rhône le 27 juin 2025, soit plus de six semaines avant la première audience du 6 novembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 13 mars 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 26 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bailL’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 11 janvier 2012 contient une clause résolutoire (article 8) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 18 mars 2025, pour la somme en principal de 1.739,81 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 19 mai 2025.

Les défendeurs étant occupants sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner leur expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupationLes défendeurs sont redevables des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Le contrat de bail contient une clause stipulant la solidarité entre les cotitulaires du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ des défendeurs par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 715,92 euros actuellement, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer et de condamner solidairement les défendeurs à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que les défendeurs restent devoir la somme de 1.511,18 euros, à la date du 5 novembre 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois d’octobre 2025 inclus.

Pour la somme au principal, les défendeurs, non comparants, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Les défendeurs seront donc solidairement condamnés, par provision, au paiement de la somme de 1.511,18 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation du prononcé de la décision.

Sur les demandes accessoiresLes défendeurs, parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et seront condamnés in solidum à payer la somme de 170 euros au titre des frais irrépétibles.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 11 janvier 2012 entre l’OPH Provence Métropole Logement et M. [H] [B] et Mme [E] [B] concernant le logement, situé [Adresse 4], sont réunies à la date du 19 mai 2025 ;

ORDONNE en conséquence à M. [H] [B] et Mme [E] [B] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour M. [H] [B] et Mme [E] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’OPH Provence Métropole Logement pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement M. [H] [B] et Mme [E] [B] à payer à l’OPH Provence Métropole Logement, à titre provisionnel, la somme de 1.511,18 euros décompte arrêté au 5 novembre 2025 incluant la mensualité d’octobre 2025, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision ;

CONDAMNE solidairement M. [H] [B] et Mme [E] [B] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, qui sera indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit 715,92 euros à ce jour, à compter du 6 novembre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE in solidum M. [H] [B] et Mme [E] [B] à payer à l’OPH Provence Métropole Logement une somme de 170 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [H] [B] et Mme [E] [B] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

La greffière, La présidente,