TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 05 Juin 2025

Président : Monsieur BOTTERO, Vice-Président

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 03 Avril 2025

GROSSE :

Le 05 juin 2025

à M^e BAINVEL

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EXPEDITION :

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N° RG 24/06110 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5QNA

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. ERILIA VENANT AUX DROITS DE LA SOCIETE LOGIREM

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Clarisse BAINVEL, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Madame [V] [S]

demeurant [Adresse 4]

non comparante

Monsieur [R] [S]

demeurant [Adresse 4]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 06 mai 2019, la SA [Adresse 3] a donné à bail à Monsieur [R] [S] et Madame [V] [S] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel initialement fixé à 450,92 euros outre 164,50 euros de charges assortie de 56,56 euros au titre de l’eau froide et 53,90 au titre de l’eau chaude.

Suivant procès-verbal du 20 juin 2024 à effet au 01 juillet 2024, la SA LOGIREM SA d’HLM a été absorbée par ERILIA.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA ERILIA a fait signifier à Monsieur [R] [S] et Madame [V] [S] par acte d’huissier de justice en date du 24 mai 2024 un commandement de payer la somme de 3 675,62 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte d’huissier de justice en date du 23 septembre 2024, la SA ERILIA a fait assigner Monsieur [R] [S] et Madame [V] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— recevoir la société ERILIA venant aux droits de la Société LOGIREM en sa demande en la disant bien fondée,

— constater par le jeu de la clause résolutoire, le bail d’habitation consenti par la société ERILIA venant aux droits de la société LOGIREM à Monsieur [R] [S] et Madame [V] [S] est résolu de plein droit depuis le 24 juillet 2024 et que ces derniers occupent sans droit ni titre le logement sis [Adresse 2],

— condamner Monsieur [R] [S] et Madame [V] [S] à payer à la société ERILIA venant aux droits de la Société LOGIREM la somme provisionnelle de 6 301,03 euros au titre de sa dette locative, correspondant aux loyers et charges impayés et aux indemnités d’occupation dus, arrêtée à la date du 31 juillet 2024,

— condamner Monsieur [R] [S] et Madame [V] [S] à payer à la société ERILIA venant aux droits de la Société LOGIREM une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant des derniers loyers, soit 445,61 euros par mois d’occupation sans droit ni titre, charges en sus, aux mêmes conditions d’indexation et de révision jusqu’à complète libération des lieux loués,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [R] [S] et Madame [V] [S] et de tout occupants de leur chef ainsi que de leurs biens, de justifier de l’acquit des charges locatives et de remettre les clés,

— autoriser la société ERILIA venant aux droits de la Société LOGIREM, propriétaire, à expulser Monsieur [R] [S] et Madame [V] [S] des lieux avec le concours de la force publique si besoin, en faisant procéder s’il y a lieu, à l’ouverture des portes avec l’assistance d’un serrurier, faire constater et estimer les réparations locatives par un huissier de justice qui sera commis à cet effet assisté le cas échéant, d’un technicien, séquestrer les effets mobiliers qui en sont susceptibles pour sûreté des loyers échus et charges locatives,

— condamner Monsieur [R] [S] et Madame [V] [S] à payer à la société ERILIA venant aux droits de la Société LOGIREM la somme de 800 euros conformément aux dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— condamner Monsieur [R] [S] et Madame [V] [S] aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer, de l’assignation outre les frais d’exécution de la décision à intervenir.

Au soutien de ses prétentions, la SA ERILIA venant aux droits de la Société [Adresse 3] expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 24 mai 2024 et ce pendant plus de deux mois.

L’affaire a été appelée à l’audience du 28 novembre 2024.

La SA ERILIA venant aux droits de la Société [Adresse 3], représentée par son conseil sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance en actualisant sa créance à la somme de 7 844,49 à la date du 31 octobre 2024, mois d’octobre 2024 inclus.

Monsieur [R] [S] et Madame [V] [S] ne comparaissent pas et n’ont pas été représentés.

Par ordonnance réputée contradictoire en date du Février 2025, le juge du contentieux et de la protection a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 03 avril 2025, invitant la SA ERILIA venant aux droits de la Société [Adresse 3] à produire à cette audience, le commandement de payer comprenant le décompte des sommes dues, justificatif qu’elle aura préalablement notifié aux défendeurs.

A l’audience du 03 avril 2025, la SA ERILIA venant aux droits de la Société [Adresse 3], représentée par son conseil, s’en réfère aux termes de son assignation, produit le commandement de payer comprenant le décompte des sommes dues qu’elle justifie avoir notifiés aux défendeurs et actualise sa créance à la somme de 14 971,04 euros au 31 mars 2025.

Monsieur [R] [S] et Madame [V] [S] régulièrement cités, n’ont pas comparu et ne sont pas représentés.

Conformément à l’article 474 du Code de procédure civile, il sera statué par ordonnance réputée contradictoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 25 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 28 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA ERILIA venant aux droits de la Société [Adresse 3] justifie avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 28 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 23 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

De surcroît la SA ERILIA venant aux droits de la Société LOGIREM SA d’HLM justifie de sa fusion avec LOGIREM et ainsi de sa qualité à agir.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, le bail conclu le 6 mai 2019 contient une clause résolutoire (article 7.6) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 24 mai 2024, pour la somme en principal de 3 675,62 euros.

Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Il est ainsi régulier en sa forme.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 24 juillet 2024.

Monsieur [R] [S] et Madame [V] [S] étant occupants sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner leur expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique d’un serrurier. Il appartiendra à la demanderesse de faire trancher par le juge de l’exécution les frais avérés de cette procédure, hypothétique à la date de la présente décision.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [R] [S] et Madame [V] [S] sont redevables des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [R] [S] et Madame [V] [S] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 764,52 euros, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer et de condamner Monsieur [R] [S] et Madame [V] [S] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Monsieur [R] [S] et Madame [V] [S] restent devoir la somme de 14 971,04 euros, à la date du 31 mars 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation déduction faite des frais d’enquête sociale non justifiés (7,62 x3 ), terme du mois de mars 2025 inclus.

Pour la somme au principal, Monsieur [R] [S] et Madame [V] [S], non comparants, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Monsieur [R] [S] et Madame [V] [S] sont donc condamnés, par provision, au paiement de la somme de 14 971,04 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [R] [S] et Madame [V] [S], parties perdantes, supporteront la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Il n’apparaît pas inéquitable, au regard de la situation réciproque de chacune des parties, de laisser à la charge de la SA ERILIA venant aux droits de la Société [Adresse 3] les sommes exposées par lui dans la présente instance.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 06 mai 2019 entre la SA ERILIA venant aux droits de la Société [Adresse 3] et Monsieur [R] [S] et Madame [V] [S] concernant le logement, situé au [Adresse 2] sont réunies à la date du 24 juillet 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [R] [S] et Madame [V] [S] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [R] [S] et Madame [V] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA ERILIA venant aux droits de la Société [Adresse 3] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [R] [S] et Madame [V] [S] à verser à la SA ERILIA venant aux droits de la Société [Adresse 3], à titre provisionnel, la somme de 14 971,04 euros décompte arrêté au 31 mars 2025 incluant la mensualité de mars 2025, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision ;

CONDAMNE Monsieur [R] [S] et Madame [V] [S] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel hors charges, qui sera indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit 764,52 euros à ce jour, à compter du 1er avril 2025t jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

DEBOUTE la SA ERILIA venant aux droits de la Société [Adresse 3] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [R] [S] et Madame [V] [S] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT