TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 03 Avril 2025

Président : M^me HAK, Vice-présidente

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 16 Janvier 2025

GROSSE :

Le 04 avril 2025

à M^e BAINVEL Clarisse

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 04 avril 2025

à M. [V] [E]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/07086 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5WG4

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. ERILIA VENANT AUX DROITS DE LA SA LOGIREM, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Clarisse BAINVEL, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [E] [J] [V], demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée du 12 mai 2021, la société LOGIREM a donné à bail à Monsieur [E] [V] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1].

Déplorant des loyers impayés, le 19 octobre 2023, la société LOGIREM a fait délivrer à Monsieur [E] [V] un commandement de payer la somme de 3.267,28 euros visant la clause résolutoire.

Suivant assignation du 8 novembre 2024, la société LOGIREM, dans les droits de laquelle vient la société ERILIA par fusion absorption du 30 juin 2024, a attrait Monsieur [E] [V] devant le juge des contentieux de la protection de MARSEILLE statuant en référé, afin d’entendre :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail, ordonner l’expulsion du locataire et de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ; l’autoriser à faire constater et estimer les réparations locatives par un huissier de justice assisté le cas échéant d’un technicien et séquestrer les meubles pour sûreté des loyers et charges échus ; condamner le locataire à lui payer les sommes suivantes : une provision de 5.969,35 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 3 octobre 2024 une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer avec charges, indexable, soit 401,05 euros jusqu’à libération complète des lieux la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens comprenant le coût du commandement, de l’assignation et les frais d’exécution à intervenir. L’affaire a été appelée le 16 janvier 2025 et plaidée.

A l’audience, représentée par son conseil, la SA ERILIA venant aux droits de la SA LOGIREM, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, sauf à actualiser la dette locative à un montant de 6.474,94 euros au 7 janvier 2025.

Comparant en personne, Monsieur [E] [V] a demandé des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire. Il a fait valoir la reprise du paiement des loyers courants. Il n’a pas contesté la dette locative. Il a déclaré être en CDD avec un salaire mensuel de 1.787 euros, ainsi qu’un enfant à charge. Il a proposé d’apurer l’arriéré avec des versements à hauteur de 100 euros par mois.

Aucun rapport de diagnostic social et financier du locataire n’est parvenu au Tribunal.

Le délibéré a été fixé au 3 avril 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 13 novembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 16 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, ERILIA venant aux droits de LOGIREM, justifie avoir signalé la situation d’impayés à la CAF des Bouches du Rhône le 18 octobre 2021, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 8 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023 et applicable au litige, l’article 24, alinéa 1er, et 1°, de la loi du 6 juillet 1989 disposait :

« I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette (…) ».

En l’espèce, le bail signé le 12 mai 2021 contient une clause résolutoire (article 7.6), prévoyant qu’elle ne sera acquise que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 19 octobre 2023 pour la somme en principal de 3.267,28 euros au titre d’un arriéré locatif.

Il ressort des décomptes du locataire que les causes du commandement de payer n’ont pas été soldées dans le délai de deux mois imparti, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 19 décembre 2023 conformément à la clause signée entre les parties.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il ressort du décompte actualisé au 7 janvier 2025, que Monsieur [E] [V] reste à devoir une somme de 6.474,94 euros.

Monsieur [E] [V] n’a pas contesté le principe et le montant de cette dette locative, ni apporté la preuve de sa libération.

Il sera donc condamné à verser la somme provisionnelle à ERILIA venant aux droits de LOGIREM, au titre de l’arriéré locatif.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il résulte du décompte versé par le bailleur, que les derniers loyers courants avant l’audience ont été réglés.

Vu la situation du locataire et la qualité du bailleur, des délais de paiement dérogatoires seront accordés à Monsieur [E] [V] suivant les modalités prévues au présent dispositif.

Partant, les effets de la clause résolutoire seront suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d’une échéance de l’arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

· à défaut pour Monsieur [E] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur sera autorisé à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

· Monsieur [E] [V] devenu occupant sans droit ni titre, sera condamné à verser à la SA ERILIA une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, indexable et révisable tel qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés ou l’expulsion.

· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible

. le sort du mobilier garnissant le logement sera fixé par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Les demandes au titre de constatation de l’état des lieux, prématurée et hypothétique à ce stade, sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [E] [V], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens conformément à l’article 695 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Compte tenu des démarches engagées par le bailleur, Monsieur [E] [V] devra lui payer une somme de 100 euros pour les frais irrépétibles exposés et non compris dans les dépens.

La demande au titre des frais d’exécution, hypothétique et prématurée, sera rejetée.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection de MARSEILLE statuant en référé, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 12 mai 2021, entre la société LOGIREM dans les droits de laquelle vient la SA ERILIA, et Monsieur [E] [V], portant sur un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1] sont réunies à la date du 19 décembre 2023 ;

CONDAMNONS Monsieur [E] [V] à verser à la SA ERILIA venant aux droits de la SA LOGIREM, à titre provisionnel, la somme de 6.474,94 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 7 janvier 2025 ;

AUTORISONS Monsieur [E] [V] à s’acquitter de la dette par 36 échéances successives et mensuelles de 179 euros, payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, intérêts et frais ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme ou du loyer courant, après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours :

la dette deviendra immédiatement exigible ;la clause résolutoire reprendra tous ses effets ;à défaut pour Monsieur [E] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA ERILIA venant aux droits de la SA LOGIREM sera autorisée à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,Monsieur [E] [V] sera condamné à verser à la SA ERILIA venant aux droits de la SA LOGIREM une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou son mandataire, ou son expulsion, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer ;le sort du mobilier garnissant le logement sera fixé par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

REJETONS le surplus des demandes ;

CONDAMNONS Monsieur [E] [V] à payer à la SA ERILIA venant aux droits de la SA LOGIREM une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [E] [V] aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, Le président