TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 9]

[Adresse 2]

[Adresse 7]

[Localité 5]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 24/01153 – N° Portalis DB2G-W-B7I-IZFL

Section 3

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 23 janvier 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, prise en la personne de son représentant légal au siège sis [Adresse 1]

représentée par Maître Roger LEMONNIER de la SCP L.D.G.R, avocats au barreau de PARIS

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [O] [J], né le 04 Octobre 1973 à [Localité 8] (HAUT RHIN), demeurant [Adresse 4]

non comparant

Madame [H] [U] épouse [J], née le 03 Juillet 1982 à [Localité 10] (ALGERIE), demeurant [Adresse 4]

non comparante

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Sophie SCHWEITZER : Président

Virginie BALLAST : Greffier

DEBATS : à l’audience du 17 Octobre 2024

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 23 janvier 2025 et signé par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection, et Virginie BALLAST, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 14 juin 2022, Monsieur [C] [E] a donné à bail à Monsieur [O] [J] et Madame [H] [U] [J] un local à usage d’habitation situé au [Adresse 3] à [Localité 6], moyennant un loyer mensuel initial de 464 € outre une avance sur charges de 135 €.

La SAS Action Logement Services s’est portée caution de Monsieur [C] [E] pour le paiement des loyers et des charges selon le dispositif « VISALE ».

Se prévalant de loyers impayés, Monsieur [C] [E] a sollicité la mise en œuvre de l’engagement caution et la SAS Action Logement Services a fait signifier aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire le 26 janvier 2024.

Par actes de commissaire de justice délivrés le 14 mai 2024, la SAS Action Logement Services a fait assigner Monsieur [O] [J] et Madame [H] [U] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse aux fins de :

— Recevoir la SAS Action Logement Services en son action,

— L’en déclarer bien fondée,

— Déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail,

— A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur,

— Ordonner l’expulsion de Monsieur [O] [J] et Madame [H] [U] [J] et de tous occupants de leur chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique,

— Condamner solidairement Monsieur [O] [J] et Madame [H] [U] [J] à payer à la SAS Action Logement Services la somme de 3683,62 € avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 26 janvier 2024 sur la somme de 992,97 €, et pour le surplus à compter de la présente assignation,

— Fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges,

— Condamner solidairement Monsieur [O] [J] et Madame [H] [U] [J] à payer lesdites indemnités d’occupation à la SAS Action Logement Services, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative,

— Condamner solidairement Monsieur [O] [J] et Madame [H] [U] [J] à payer à la SAS Action Logement Services la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— Condamner in solidum Monsieur [O] [J] et Madame [H] [U] [J] en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

A l’appui de ses demandes, la SAS Action Logement Services a indiqué en substance que les locataires ne s’acquittaient pas régulièrement des loyers et n’avaient pas réglé les causes du commandement de payer dans le délai de deux mois. Elle a ajouté être subrogée aux droits et obligations du bailleur, dans la limite des sommes payées par elle, et ce y compris pour agir aux fins de rupture du bail.

L’affaire a été fixée et retenue à l’audience du 17 octobre 2024.

La SAS Action Logement Services, représentée par son conseil, a repris les termes de son assignation et indique que la dette locative a augmenté. Elle produit à cet effet un décompte à jour avec la quittance subrogative qui ont été notifiés aux locataires.

Monsieur [O] [J] et Madame [H] [U] [J], bien que régulièrement assignés par remise des exploits à étude, n’ont pas comparu et n’étaient pas représentés.

Le diagnostic social et financier n’a pas été réalisé, les locataires ne donnant pas suite aux rendez-vous.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile prévoit que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la qualité à agir de la SAS Action Logement Services

L’article 2309 du code civil dispose que la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

Par ailleurs, il est rappelé que le dispositif « Visale », mis en place par l’Etat et l’Union Economique et Sociale pour le logement pour faciliter l’accès aux garanties locatives des plus démunis en application de l’article L313-3 du code de la construction et de l’habitation, prévoit que l’organisme ayant réglé au bailleur les loyers impayés est subrogé dans tous ses droits et actions, y compris ceux aboutissant à la rupture du bail, pour notamment éviter une augmentation de la dette cautionnée.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES ayant versé aux débats les quittances par lesquelles Monsieur [C] [E] l’a subrogé dans ses droits d’obtenir paiement des arriérés et rupture du bail, la demanderesse a qualité à agir.

Sur la recevabilité

Les conditions de recevabilité édictées par l’article 24 II et III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige ont été respectées par le bailleur. La Préfecture du Haut-Rhin a été saisie le 15 mai 2024 et la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans le Haut Rhin a été saisie le 29 janvier 2024.

La demande est donc régulière et recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Le contrat signé par les parties stipule que le loyer est payable d’avance mensuellement et le premier jour de chaque mois et prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie régulièrement appelés, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Par acte de commissaire de justice du 26 janvier 2024, la SAS Action Logement Services a fait délivrer à Monsieur [O] [J] et Madame [H] [U] [J] un commandement de payer un arriéré de loyers et charges s’élevant en principal à la somme de 992,97 euros.

Les défendeurs n’ayant pas réglé les sommes visées au commandement dans le délai de deux mois, il y a lieu de constater que la résiliation de plein droit du bail à compter du 27 mars 2024.

Par conséquent Monsieur [O] [J] et Madame [H] [U] [J] ne disposent plus de titre pour occuper les lieux loués depuis cette date.

Leur expulsion sera en conséquence ordonnée.

Les locataires devront quitter les lieux dans les conditions fixées par la loi et faute pour eux de le faire, ils pourront être expulsés ainsi que tous occupants de leur chef conformément aux dispositions des articles L 411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, avec si nécessaire le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, sans qu’il y ait lieu d’assortir cette condamnation d’une astreinte, les conditions légales apparaissant suffisamment coercitives.

Par ailleurs, aucune circonstance de l’espèce ne justifie de réduire voire de supprimer le délai d’expulsion.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution, sans qu’il y ait lieu de statuer sur ce point.

Surles sommes dues au titre de l’arriéré de loyers et des quittances subrogatives

En vertu de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. De même, ainsi qu’il est expressément prévu à l’article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES verse aux débats le contrat de bail, le décompte des loyers et charges à la somme de 7478,80 €, la convention ETAT-UESL pour la mise en œuvre VISALE, le contrat de cautionnement VISALE et les quittances subrogatives.

Monsieur [O] [J] et Madame [H] [U] [J], non comparants, ne démontrent pas avoir effectué des versements non pris en compte par le bailleur ni d’une cause exonératoire du paiement des loyers et charges.

Ainsi, il était établi qu’au 8 octobre 2024, la dette des locataires s’élevait à la somme de 7478,80 € au titre des loyers et charges impayés pour les mois de septembre 2023 à août 2024 inclus, hors frais, et que cette somme a été versée au bailleur au titre de la garantie de loyers par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES.

En conséquence, Monsieur [O] [J] et Madame [H] [U] [J] seront solidairement condamnés à payer la somme de 7478,80 à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 992,97 € et pour le surplus à compter de l’assignation.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

L’occupation illicite des lieux par Monsieur [O] [J] et Madame [H] [U] [J] cause manifestement et nécessairement un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte, indemnitaire et comminatoire, dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien par l’occupant qui se maintiendrait dans les lieux mais également à inciter l’occupant à libérer les lieux.

En ce sens elle doit être assortie de modalités qui concourent à son efficacité.

Il convient d’une part, de la fixer au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et d’autre part, de dire qu’elle sera majorée des charges locatives dûment justifiées.

Enfin, le recours subrogatoire ne s’exerce s’agissant des montants acquittés par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, qu’à due concurrence de ces montants et il ne peut être statué in futurum. Ceci étant, par l’effet de la subrogation, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES sera fondée sur justificatif produit, à recouvrer les sommes dues au titre des indemnités d’occupation puisqu’elle disposera du présent jugement condamnant Monsieur [O] [J] et Madame [H] [U] [J] à s’en acquitter.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais de paiement

En application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut accorder, même d’office, des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative ET ayant repris le paiement du loyer courant avant l’audience et peut, à la demande d’une des parties, sous la condition de la reprise du loyer courant, suspendre les effets de la clause résolutoire.

En l’espèce, le tribunal n’a pas connaissance de la situation financière de Monsieur [O] [J] et Madame [H] [U] [J] et ne peut ainsi vérifier si les conditions pour bénéficier de délais de paiement sont remplies. En outre, en l’absence de demande des locataires, il n’y a pas lieu de suspendre la clause résolutoire.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [O] [J] et Madame [H] [U] [J] qui succombent, supporteront in solidum les dépens, incluant notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, Monsieur [O] [J] et Madame [H] [U] [J] seront condamnées in solidum à lui verser une somme de 800€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

DIT QUE la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est subrogée dans les droits du bailleur, Monsieur [C] [E] ;

DECLARE la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES recevable en son action ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 14 juin 2022, entre Monsieur [C] [E] et Monsieur [O] [J] et Madame [H] [U] [J] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] à [Localité 6] sont réunies à la date du 27 mars 2024 et que le contrat de bail s’est donc trouvé résilié à cette date ;

DIT que Monsieur [O] [J] et Madame [H] [U] [J] ne disposent plus de titre pour occuper les lieux loués depuis le 27 mars 2024 ;

DIT n’y avoir lieu à suspendre la clause résolutoire ;

ORDONNE faute de départ volontaire, l’expulsion de Monsieur [O] [J] et Madame [H] [U] [J] de leurs biens ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, avec le concours éventuel de la force publique, en application des dispositions des articles L.411-1 et suivants et L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [O] [J] et Madame [H] [U] [J] au montant du loyer contractuel et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, (pour information loyer et avance sur charges d’août 2024 : 632,53 €) à compter du 27 mars 2024 et jusqu’à parfaite libération des lieux et remise des clés au bailleur ou à son représentant dûment mandaté à cet effet ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [O] [J] et Madame [H] [U] [J] à payer ladite indemnité d’occupation à Monsieur [C] [E] ou à son subrogé sur justificatif de quittances subrogatives ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [O] [J] et Madame [H] [U] [J] à payer à la SAS Action Logement Services la somme de 7478,80 € (sept mille quatre cent soixante dix huit euros et quatre vingt centimes) décompte arrêté à la date du 8 octobre 2024 incluant l’échéance d’août 2024 au titre des loyers et charges et indemnités d’occupation ;

DIT que cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter du 26 janvier 2024 sur la somme de 992,97 € et pour le surplus à compter du 14 mai 2024 ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [O] [J] et Madame [H] [U] [J] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [O] [J] et Madame [H] [U] [J] à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES une somme de 800 € (huit cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONSTATE l’exécution provisoire du présent jugement ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 23 janvier 2025, par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection et Virginie BALLAST, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,