TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 15 Mai 2025

Président : Madame ATIA,

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 13 Mars 2025

GROSSE :

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 16 mai 2025

à M^e TAPIERO Thomas

Le 16 mai 2025

à M^e Jean-Pascal SERVE

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/02893 – N° Portalis DBW3-W-B7I-45GL

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. MEDINA, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Thomas TAPIERO, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [B] [S]

né le 29 Décembre 1980 à [Localité 4] (ALGERIE), demeurant [Adresse 2]

(AJ totale)

représenté par M^e Jean-Pascal SERVE, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [W] [O] épouse [S]

née le 04 Février 1979 à [Localité 5] (13), demeurant [Adresse 2]

(AJ totale)

représentée par M^e Jean-Pascal SERVE, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé établi le 3 décembre 2013, la société civile immobilière (SCI) Medina a consenti à Monsieur et Madame [S] un bail d’habitation portant sur appartement non meublé situé au [Adresse 3] dans le quinzième arrondissement de Marseille moyennant le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à 650 euros, outre 20 euros de provisions sur charges.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Monsieur [B] [S] et Madame [W] [O] épouse [S] le 2 juin 2022 aux fins d’obtenir paiement de la somme de 13.934 euros en principal et la justification d’une assurance.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Monsieur [B] [S] et Madame [W] [O] épouse [S] le 21 décembre 2023 aux fins d’obtenir paiement de la somme de 22.499 euros en principal et la justification d’une assurance.

Le 21 décembre 2023, la SCI Medina a fait signifier à Monsieur [B] [S] et Madame [W] [O] épouse [S], par l’intermédiaire de son conseil, une lettre de sommation de justifier d’une assurance habitation et de donner accès au logement pour opérer un constat des réparations à réaliser.

Par acte de commissaire de justice du 18 avril 2024, la société civile immobilière (SCI) Medina, représentée par son gérant en exercice, Monsieur [Z] [K] [E], a fait assigner en référé Monsieur [B] [S] et Madame [W] [O] épouse [S] devant le juge des contentieux de la protection au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, 1101 et suivants du code civil, 1217 et suivants du code civil, 1728 et suivants du code civil, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, et notamment de son article 7 g) afin d’obtenir :

le constat de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire sur le fondement du commandement de payer du 21 décembre 2023,l’expulsion immédiate de Monsieur [B] [S] et Madame [W] [O] épouse [S] et de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique,le rejet de toute demande de délai sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil,leur condamnation au paiement à titre provisionnel, de la somme de 24.724,86 euros, arrêtée au 1er avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,leur condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant mensuel du loyer, charge en sus, jusqu’à libération définitive des lieux,leur condamnation à produire l’attestation d’assurance obligatoire sous astreinte de 100 euros par jour de retard,leur condamnation au paiement de la somme de 2.500 euros au titre de l’indemnité de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer et les frais d’exécution à venir.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 27 juin 2024.

A l’audience du 14 novembre 2024, la SCI Medina, représentée par son conseil a réitéré les termes de son assignation, s’agissant d’un dernier renvoi avant radiation et indiquant être sans nouvelle des défendeurs.

Le conseil de Monsieur [B] [S] et Madame [W] [O] épouse [S] s’est présenté en cours d’appel des causes et a sollicité le bénéfice de ses écritures, transmises le jour de l’audience, le conseil de la SCI Medina indiquant ne pas avoir été en mesure d’en prendre connaissance du fait d’une réception moins de deux heures avant l’audience, outre les pièces. Il a sollicité l’exclusion des conclusions et pièces des défendeurs.

Le conseil de Monsieur [B] [S] et Madame [W] [O] épouse [S] a fait valoir ses difficultés à obtenir certaines pièces.

L’affaire a été retenue.

Une réouverture des débats a été ordonnée selon décision rendue le 23 janvier 2025 afin :

— d’inviter la SCI Medina à présenter ses observations sur ces quittances de loyer et à présenter un décompte actualisé de sa créance, indiquant les montants des soldes créditeur et débiteur, le décompte visé à l’assignation comportant uniquement une ventilation des loyers, des charges et des règlements directs et du solde débiteur par échéance, sans solde final ni progressif,

— d’entendre les parties s’agissant d’une procédure orale et un dépôt n’étant pas jugé indiqué.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 13 mars 2025, à laquelle les parties étaient représentées par leurs conseils respectifs.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au tribunal.

La décision a été mise en délibéré au 15 mai 2025, par mise à disposition au greffe.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de son assignation, la bailleresse se prévaut de l’acquisition de la clause résolutoire sur le fondement du commandement de payer signifié le 21 décembre 2023.

Elle indique que la saisine de la Caisse d’allocations familiales (CAF) intervient après la délivrance du premier commandement de payer, le versement de l’aide au logement étant suspendu depuis le mois de janvier 2023.

Elle avance des dégradations commises par Monsieur [B] [S] et Madame [W] [O] épouse [S] en omettant sciemment de renouveler l’assurance habitation obligatoire, ce qui caractérise une défaillance. Elle avance avoir tenté en vain d’accéder à l’appartement pour dresser un constat des réparations à opérer, la réponse de Monsieur [B] [S] et Madame [W] [O] épouse [S] consistant en une saisine des services d’hygiène de la ville de [Localité 5] et de la Caisse d’allocations familiales pour une prétendue non-décence du logement. Elle indique que l’appartement est remis à Monsieur [B] [S] et Madame [W] [O] épouse [S] dans un état parfaitement convenable lors de leur entrée dans les lieux.

Aux termes de leurs conclusions récapitulatives en réponses, Monsieur [B] [S] et Madame [W] [O] épouse [S] sollicitent, au visa de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 et de l’article 1103 du code civil :

— le débouté des demandes de la SCI Medina,

— reconventionnellement, une expertise judiciaire,

— à titre subsidiaire, la suspension de la clause résolutoire, la condamnation de la SCI Medina à leur payer une somme de 300 euros par mois à compter de leur entrée dans les lieux à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance, la compensation le cas échéant des sommes dues entre les parties et des délais de paiement de 36 mois,

— en tout état de cause, un non lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile et qu’il soit statué sur les dépens comme en matière d’aide juridictionnelle.

Ils opposent la nullité du commandement de payer du fait du constat par la Mairie de [Localité 5] d’infractions au règlement sanitaire départemental (RSD). Ils font valoir des désordres apparus rapidement après leur entrée dans les lieux, s’agissant d’une vétusté, d’une insalubrité, de problèmes d’humidité et d’infiltrations, de la présence de nuisibles, de l’absence de chauffage et d’eau chaude depuis l’année 2020. Ils avancent leurs vains signalements à la bailleresse, qui récupère chaque mois le loyer en espèces.

Ils indiquent que deux ans après la mise en demeure de la Mairie, aucun travaux n’est effectué.

Ils reconnaissent l’absence de versement des loyers depuis le mois de mars 2020 et se prévalent d’une contestation sérieuse caractérise par un décompte annexé au commandement de payer erroné.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

En l’espèce, le versement de l’aide au logement est suspendu depuis le mois de décembre 2022 suite à un constat de non-décence. La SCI Medina est mise en demeure par inspecteur de salubrité le 21 octobre 2022 suite au constat d’infractions au règlement sanitaire départemental (RSD) et aux fins d’exécution des prescriptions suivantes sous deux mois, notamment : remettre en état les murs de la chambre et de la pièce en R -1, remettre en état le carrelage des sols du séjour et de la cuisine, rechercher les causes d’humidité et d’infiltrations au niveau du mur de la pièce R -1, aménager des ventilations efficaces (…).

Il en résulte une contestation sérieuse de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur les demandes de la SCI Medina et la demande indemnitaire de Monsieur [B] [S] et Madame [W] [O] épouse [S].

S’agissant de la demande d’expertise, elle sera rejetée en ce que le constat de l’inspecteur de salubrité et le diagnostic technique proposé à Monsieur [B] [S] et Madame [W] [O] épouse [S] l’association Action Méditerranéenne pour l’insertion sociale par le logement (AMPIL), outre une expertise amiable sont de nature à établir des désordres et des préjudices. Concernant la désignation d’un sapiteur médical, le juge des contentieux de la protection n’est pas compétent s’agissant d’un préjudice corporel.

La SCI Medina, partie perdante, supportera la charge des dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur l’ensemble des demandes de la SCI Medina et la demande indemnitaire de Monsieur [B] [S] et Madame [W] [O] épouse [S] ;

REJETTE la demande d’expertise judiciaire présentée par Monsieur [B] [S] et Madame [W] [O] épouse [S] ;

CONDAMNE la SCI Medina aux dépens ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, La présidente,