TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 22 Janvier 2026

Président : Madame ZARB, Vice-Présidente

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 20 Novembre 2025

GROSSE :

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 23 janvier 2026

à M^e KOUYATE

Le 23 janvier 2026

à M. [Y] et Mme [N]

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/05265 – N° Portalis DBW3-W-B7J-65UD (25/6156)

PARTIES :

DEMANDEURS

Madame [C] [D]

née le 30 Juillet 1959 à [Localité 8], demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Abdramane KOUYATÉ, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [B], [O] [M]

né le 28 Avril 1994 à [Localité 9], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Abdramane KOUYATÉ, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

S.A.R.L. APROVIMMO AGENCE DES 3 BASTIDES- ORPI, dont le siège social est sis [Adresse 2]

non comparante

ET

DEMANDEURS

Madame [C] [D]

née le 30 Juillet 1959 à [Localité 8], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Abdramane KOUYATÉ, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [B], [O] [M]

né le 28 Avril 1994 à [Localité 9], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Abdramane KOUYATÉ, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [Y] [T], demeurant [Adresse 1]

non comparant

Madame [E] [N], demeurant [Adresse 6]

non comparante

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé électroniquement le 4 mars 2020, Monsieur [Y] [T] et Madame [N] [E] ayant pour mandataire l’Agence des 3 Bastides, APPROVIMMO SARL, ont consenti à Madame [D] [C] et à Monsieur [M] [B] un bail d’habitation portant sur un appartement situé [Adresse 5], avec cave et garage accessoires au logement, moyennant le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à 700 euros outre 160 euros de provisions sur charges ;

Alléguant l’indécence du logement et la nécessité de réaliser des travaux, par acte de commissaire de justice du 16 juillet 2025, Madame [D] [C] et Monsieur [M] [B] ont fait assigner en référé la SARL APPROVIMMO exerçant sous l’enseigne « Agence des 3 Bastides – ORPI, devant le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, et demandent au juge des référés de:

— condamner le bailleur à faire effectuer les travaux tendant à rendre le logement décent, par des hommes de l’art, et assortir la condamnation d’une astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir,

— dire que les locataires pourront consigner les loyers dans l’attente du parfait achèvement des travaux auprès de la Caisse des dépôts en application de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989

— réduire le loyer mensuel à 500 euros charges comprises depuis avril 2023 jusqu’à la réalisation effective des travaux

— dire et juger qu’à défaut de paiement spontané des condamnations prononcées par la décision à intervenir, le débiteur supportera les frais de recouvrement en application de l’article 10 du décret du 8 mars 2001 ;

— dire n’ avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir

— condamner le bailleur à verser aux preneurs la somme de 10000 euros à titre de dommages et intérêts pour les différents préjudices subis

— condamner le bailleur à verser la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 16 octobre 2025, date à laquelle les requérants ont été représentés par leur avocat et la SARL APROVIMMO exerçant sous l’enseigne « Agence des 3 Bastides – ORPI, citée par acte remis à personne morale n’a pas comparu et n’a pas été représentée ;

L’affaire a été renvoyée à l’audience du 20 novembre 2025 aux fins d’assigner en intervention forcée les propriétaires bailleurs ;

Suivant acte de commissaire de justice du 04 novembre 2025 auquel il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, Madame [D] [C] et Monsieur [M] [B] ont fait assigner en intervention forcée en référé Monsieur [Y] [T] et Madame [N] [E] devant le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, et demandent au juge des référés de:

— déclarer commune et opposable à Monsieur [Y] [T] et Madame [N] [E] l’ordonnance à intervenir

— condamner les bailleurs à faire effectuer les travaux tendant à rendre le logement décent, par des hommes de l’art, et assortir la condamnation d’une astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir,

— dire que les locataires pourront consigner les loyers dans l’attente du parfait achèvement des travaux auprès de la Caisse des dépôts en application de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989

— réduire le loyer mensuel à 500 euros charges comprises depuis avril 2023 jusqu’à la réalisation effective des travaux

— dire et juger qu’à défaut de paiement spontané des condamnations prononcées par la décision à intervenir, le débiteur supportera les frais de recouvrement en application de l’article 10 du décret du 8 mars 2001 ;

— dire n’ avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir

— condamner les bailleurs à verser aux preneurs la somme de 10000 euros à titre de dommages et intérêts pour les différents préjudices subis

— condamner les bailleurs à verser la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.

Les locataires font valoir que depuis près de trois ans ils se sont plaints auprès des bailleurs de la présence de moisissures dans l’appartement causant des problèmes de santé à Madame [D] ;

Ils ajoutent que les loyers ont été augmentés chaque année et que face à l’inertie des bailleurs leurs difficultés ont été signalés au Pôle départemental de lutte contre l’habitat indigne des Bouches-du-Rhône, qu’après une visite le 22 octobre 2024, un rapport (diagnostic technique initial) a été établi ;

Les requérants font valoir que le diagnostic révèle que le logement est indécent ( système de renouvellement de l’air inefficace ), que le rapport préconise certains travaux ( pose de détecteurs de fumées, tableau électrique placé entre 0.9 m et 1.8m du plancher bas, remplacement de la menuiserie du salon et pose d’une porte de séparation entre la cuisine et la loggia) ;

Ils soulignent le laxisme et l’inertie de leurs bailleurs qui ont été informés et régulièrement relancés ;

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 20 novembre 2025 date à laquelle Madame [D] [C] et Monsieur [M] [B] ont été représentés par leur conseil qui a réitéré les termes de ses assignations;

Monsieur [Y] [T] cité par acte remis à étude n’a pas comparu et n’a pas été représenté ;

Madame [N] [E] dont la citation a été transformée en procès-verbal de recherches infructueuses, n’a pas comparu et n’a pas été représentée ;

La décision a été mise en délibéré au 22 janvier 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Aux termes de l’article 367 du code de procédure civile, le juge peut, à la demande des parties ou d’office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s’il existe entre les litiges un lien tel qu’il soit de l’intérêt d’une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble.

En l’espèce si les parties sont différentes, les demandes sont identiques et portent sur le même appartement loué par Madame [D] [C] et Monsieur [M] [B], les requérants ayant assigné dans un premier temps le mandataire des bailleurs et dans un deuxième temps en intervention forcée, leurs bailleurs Monsieur [Y] [T] et Madame [N] [E] ;

En conséquence il est dans l’intérêt d’une bonne justice de statuer sur ces affaires ensemble ;

La jonction des procédures enregistrées sous les numéros RG 25/05265 et RG 25/06156 sera en conséquence ordonnée sous le numéro unique RG 25/05265 ;

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’alinéa 1 de l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 impose au bailleur de délivrer au locataire un logement décent, en bon état d’usage, de réparation et de lui assurer la jouissance paisible du logement.

Le bailleur est tenu de mettre à disposition un logement et ses équipements dans leurs consistances et aux conditions prévues au contrat et de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Les caractéristiques du logement décent sont définies dans le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 dont il ressort que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes :

— il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation,

— les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage,

— la nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires,

— les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement.

Par ailleurs, l’article 3 du décret susvisé prévoit que le logement comporte les éléments d’équipement et de confort suivants :

(…) une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement.

(…) Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un WC séparé de la cuisine et de la pièce où sont prise les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l’intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d’une évacuation des eaux usées.

(…) Les dispositifs d’ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

Le bailleur est également obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, étant précisé que la chaudière et l’ascenseur ne font pas partie de la liste des réparations locatives à la charge du preneur listées dans le décret n°87-712 du 26 août 1987.

L’obligation du bailleur d’assurer la jouissance paisible des lieux ne cesse qu’en cas de force majeure.

Aux termes de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l’article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l’une ou l’autre des parties. L’information du bailleur par l’organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement, telle que prévue aux articles L. 542-2 et L. 831-3 du code de la sécurité sociale, tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire. Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l’État dans le département l’ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6.

En vertu de l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement et de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Aux termes de l’article 1353 du même code, «Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.»

Il est en outre rappelé qu’une contestation sérieuse survient lorsqu’ un doute subsiste sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Aux termes de l’article 446-3 alinéa 1 du code de procédure civile, le juge peut inviter, à tout moment, les parties à fournir les explications de fait et de droit qu’il estime nécessaire à la solution du litige et les mettre en demeure de produire dans le délai qu’il détermine tous les documents et justifications propres à l’éclairer, faute de quoi il peut passer outre et statuer en tirant toute conséquence de l’abstention de la partie ou de son refus.

Aux termes de l’article 444 du code de procédure civile, le président peut ordonner la réouverture des débats. Il doit le faire chaque fois que les parties n’ont pas été à même de s’expliquer contradictoirement sur les éclaircissements de droit ou de fait qui leur avaient été demandés.

En l’espèce, il est relevé que le diagnostic technique initial établi par le pôle départemental de lutte contre l’habitat indigne suite à la visite du 22 octobre 2024 est incomplet en ce qu’il manque la page 11/12, que ce diagnostic vise l’état des lieux d’entrée avec photographies et un DPE ancien classant le logement en catégorie C qui ne sont pas produits aux débats ;

Il convient par conséquent d’ordonner la réouverture des débats en invitant Madame [D] [C] et Monsieur [M] [B] à produire l’original de l’état des lieux d’entrée détaillé avec photographies, l’original de la page 11/12 du diagnostic technique initial établi suite à la visite du 22 octobre 2024 et le DPE visé dans le diagnostic technique initial ;

Dans l’attente, il sera sursis à statuer sur l’ensemble des demandes et les dépens seront réservés.

PAR CES MOTIFS

Le Juge du contentieux de la protection, assisté du Greffier, statuant en référé, après débats publics, par ordonnance avant dire droit, mise à disposition au greffe,

ORDONNE la jonction des procédures enregistrées sous les numéros RG 25/05265 et RG 25/06156 sous le numéro unique RG 25/05265 ;

ORDONNE la réouverture des débats aux fins susvisés à l’audience du 19 février 2026 à 14 h 00 en salle 01 à l’adresse suivante : [Adresse 7];

INVITE Madame [D] [C] et Monsieur [M] [B] à produire l’original de l’état des lieux d’entrée détaillé avec photographies, l’original de la page 11/12 du diagnostic technique initial établi suite à la visite du 22 octobre 2024 et le DPE visé dans le diagnostic technique initial ;

RAPPELLE aux parties qu’elles doivent comparaître ou se faire représenter à cette audience et qu’à défaut, la juridiction rendra une ordonnance sur les seuls éléments fournis par la partie comparante ;

DIT que la notification de la présente décision par les soins du greffe vaut convocation ;

SURSOIT à statuer sur les demandes ;

RÉSERVE les dépens.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE