Tribunal Judiciaire de Lille, Chambre 04, 12 septembre 2024, n° 22/03704

TJ Lille 12 septembre 2024

Arguments

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Accepté
Violation des dispositions d'ordre public concernant le fonds de travaux
Le tribunal a jugé que la résolution adoptée ne pouvait pas valablement décider de ne pas abonder le fonds travaux, car cela contrevient à l'obligation légale de constituer un fonds de travaux.
Accepté
Droit à indemnisation au titre de l'article 700 du code de procédure civile
Le tribunal a condamné le syndicat des copropriétaires à payer une somme au titre de l'article 700, considérant que les demandeurs avaient raison dans leur contestation.
Accepté
Dispense de participation aux dépens en cas de victoire
Le tribunal a décidé de dispenser les demandeurs de toute participation aux dépens, répartissant la charge entre les autres copropriétaires.

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Sur la décision

Référence :	TJ Lille, ch. 04, 12 sept. 2024, n° 22/03704
Numéro(s) :	22/03704
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 mars 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Aurélie JEANSONSébastien CARNEL
Parties :	son syndic en exercice, Le syndicat des copropriétaires de la réisdence du [ Adresse 3 ]

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

— o-o-o-o-o-o-o-o-o-

Chambre 04

N° RG 22/03704 – N° Portalis DBZS-W-B7G-WHA3

JUGEMENT DU 12 SEPTEMBRE 2024

DEMANDEUR :

M. [N] [J]

[Adresse 2]

[Localité 4]

représenté par M^e Aurélie JEANSON, avocat au barreau de LILLE

Mme [G] [W] épouse [J]

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Aurélie JEANSON, avocat au barreau de LILLE

DEFENDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de la réisdence du [Adresse 3] pris en la personne de son syndic en exercice, la SAS CAMAG, ayant son siège à [Adresse 5], prise en la personne de son représentant légal.

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Sébastien CARNEL, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Ghislaine CAVAILLES, Vice-Présidente

Assesseur : Leslie JODEAU, Vice-présidente

Assesseur : Sophie DUGOUJON, Juge

GREFFIER : Yacine BAHEDDI, Greffier

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 18 Octobre 2023.

A l’audience publique du 17 Mai 2024, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré,les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 12 Septembre 2024.

Ghislaine CAVAILLES, Juge rapporteur qui a entendu la plaidoirie en a rendu compte au tribunal dans son délibéré

JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 12 Septembre 2024 par Ghislaine CAVAILLES, Président, assistée de Yacine BAHEDDI, greffier.

Il existe à [Localité 4] un ensemble immobilier situé [Adresse 1], soumis au statut de la copropriété et nommé Résidence [Adresse 3].

M. [N] [J] et son épouse, Mme [G] [W], y sont propriétaires des lots 224, 225, 210, 211, 560 et 719.

Une assemblée générale s’y est tenue le 20 mars 2022 au cours de laquelle a été adoptée une résolution n°14 libellée comme suit :

“ Abondement d’un fonds de travaux pour travaux d’entretien ou de conservation de l’immeuble

(article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965, précisé par la loi ALUR).

Conditions de majorité de l’article 24.

Selon l’art. 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 applicable le 01/01/2017 : Le montant, en pourcentage du budget prévisionnel, de la cotisation annuelle est décidé par l’assemblée générale votant dans les conditions de majorité prévues aux articles 25 et 25-1. Ce montant ne

peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel mentionné à l’article 14-1.

L’assemblée générale décide d’abonder le fonds de travaux pour faire face aux travaux d’entretien ou de conservation des parties communes et éléments d’équipement communs.

Conformément à la règlementation la cotisation pour ce fonds doit être d’un minimum de 5 % du budget, soit la somme de 16 239,50 €.

Ce fonds travaux n’étant pas une avance, en cas de vente, le vendeur en perdra le bénéfice.

L’assemblée générale valide la cotisation pour le fonds travaux de la loi Alur répartie selon les charges générales d’un montant de 16 239,50 € par exercice.

L’assemblée générale décide de ne pas constituer de fond Alur pour une durée de 3 ans pour compenser l’appel de fonds exceptionnel suite à la procédure contre l’Aslph.

Votent POUR : 38 copropriétaire(s) totalisant 41897/83760 tantièmes.

Votent CONTRE : 33 copropriétaire(s) totalisant 41863/83760 tantièmes. […]

Résolution adoptée à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés.”

M. et Mme [J] ont voté contre.

Par acte d’huissier du 2 juin 2022, M. et Mme [J] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires devant le tribunal judiciaire de Lille afin principalement de contester cette résolution.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 31 mai 2023, M. et Mme [J] demandent au tribunal de :

Vu les articles 14-2 et 42 alinéa 2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 modifié,

— Débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; – Annuler la résolution n° 14 de l’assemblée générale du 30 mars 2022 en ce qu’elle décide de ne pas constituer de fonds Alur pour une durée de 3 ans pour compenser l’appel de fonds exceptionnel suite à la procédure contre l’ASLPH ;

— Condamner le syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 2 500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Le condamner aux entiers dépens ;

— Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

A l’appui de leurs prétentions, M. et Mme [J] soutiennent que l’adoption de cette résolution contrevient à des dispositions d’ordre public qui rendent obligatoire la cotisation annuelle à un tel fonds, qu’elle est illégale et doit donc être annulée sans qu’ils aient à justifier d’un grief. Ils considèrent comme inopérant que le syndicat des copropriétaires puisse disposer de réserves financières suffisantes dans la mesure où ces réserves sont facultatives et séparées du fonds travaux obligatoire.

Répliquant à leur contradicteur relativement à la modification de l’article 14-2-1 II, ils soulignent que cette disposition n’est entrée en vigueur que postérieurement à l’adoption de la résolution ligitieuse et que le syndicat des copropriétaires ne l’ignore pas alors qu’il s’est empressé de voter une résolution 21 lors de l’assemblée du 20 avril 2023 à cette fin.

Dans ses dernières conclusions notifiées, par voie électronique le 31 juillet 2023, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

Vu l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

— Débouter M. et Mme [J] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

— Condamner solidairement M. et Mme [J] à lui payer la somme de 2 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner solidairement M. et Mme [J] aux entiers frais et dépens.

A l’appui de sa défense, il fait valoir qu’il n’a pas refusé la création d’un fonds travaux mais qu’il a décidé de ne pas l’abonder. Il ajoute que l’article 14-2 n’assortit pas le refus d’abondement d’une sanction alors qu’il n’y a pas de nullité sans texte et que le tribunal ne peut pas se comporter comme l’administrateur de la copropriété ni apprécier l’opportunité d’abonder le fonds travaux, l’assemblée étant souveraine.

Il indique que la décision litigieuse s’explique par le fait qu’il disposait de réserves financières d’un montant supérieur à ce qu’elle auraient été si l’abondement avait été décidé et par le fait que le syndicat effectue chaque année depui 2015 des travaux d’entretien d’un montant supérieur à l’abondement minimal du fonds travaux, sans que eur financement ait jamais posé de difficulté. Il en déduit que l’esprit de la loi est parfaitement respecté.

Il ajoute que l’article 14-2-1 a été modifié et permet désormais à l’assemblée de suspendre l’abondement du fonds travaux dans certaines conditions notamment lorsque le syndicat dispose de réserves suffisantes.

Il précise encore que le diagnostic technique global de l’immeuble ne fait apparaître aucun besoin de travaux au cours des 10 prochaines années.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la résolution 14 :

L’article 14-2 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dans sa rédaction issue de la la loi 2018-1021 du 23 novembre 2018 prévoit que :

“ [… ] II. – Dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :

1° Des travaux prescrits par les lois et règlements ;

2° Des travaux décidés par l’assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article.

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel. […]

Le montant, en pourcentage du budget prévisionnel, de la cotisation annuelle est décidé par l’assemblée générale votant dans les conditions de majorité prévues aux articles 25 et 25-1. Ce montant ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel mentionné à l’article 14-1.

Si le diagnostic technique global prévu à l’article L. 731-1 du code de la construction et de l’habitation a été réalisé et qu’il ne fait apparaître aucun besoin de travaux dans les dix prochaines années, le syndicat est dispensé de l’obligation de constituer un fonds de travaux pendant la durée de validité du diagnostic. […]

III. – Lorsque l’immeuble comporte moins de dix lots, le syndicat peut décider de ne pas constituer de fonds de travaux par une décision unanime de l’assemblée générale.

IV. – Lorsque le montant du fonds de travaux atteint un montant supérieur au budget prévisionnel mentionné à l’article 14-1, le syndic inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée générale :

1° La question de l’élaboration du plan pluriannuel de travaux mentionné à l’article L. 731-2 du code de la construction et de l’habitation ;

2° La question de la suspension des cotisations au fonds de travaux, en fonction des décisions prises par l’assemblée générale sur le plan pluriannuel de travaux.”

Un article 14-2-1 a été créé par une loi 2021-1104 du 22 août 2021. Il est entré en vigueur le 1er janvier 2023, postérieurement à la délibération litigieuse et énonce que :

“ […] Lorsque l’assemblée générale a adopté le plan pluriannuel de travaux mentionné à l’article 14-2, le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieur à 2,5 % du montant des travaux prévus dans le plan adopté et à 5 % du budget prévisionnel mentionné à l’article 14-1. A défaut d’adoption d’un plan, le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel mentionné au même article 14-1.

L’assemblée générale, votant à la majorité des voix de tous les copropriétaires, peut décider d’un montant supérieur.

II.- L’assemblée générale se prononce sur la question de la suspension des cotisations au fonds de travaux lorsque son montant excède le montant du budget prévisionnel mentionné à l’article 14-1. Lorsqu’un plan pluriannuel de travaux a été adopté par l’assemblée générale, celle-ci se prononce sur cette suspension lorsque le montant du fonds de travaux excède, en outre, 50 % du montant des travaux prévus dans le plan adopté.”

A la date à laquelle la résolution litigieuse a été votée, il n’est pas contesté que la constitution d’un fonds travaux était obligatoire pour le syndicat des copropriétaires qui l’avait d’ailleurs déjà créé et abondé dans les années antérieures et notamment lors de l’assemblée précédente du 21 juin 2021. Il n’est pas non plus contesté qu’il devait être alimenté par une cotisation annuelle obligatoire au moins égale à 5 % du budget prévisionnel sans possibilité de dérogation, ce que d’ailleurs rappelle la résolution litigieuse.

L’assemblée, si souveraine soit-elle, ne pouvait pas valablement décider de ne pas abonder le fonds travaux même si elle disposait d’une trésorerie importante constituée à d’autres fins. Elle pouvait, en opportunité, décider d’une cotisation d’un montant supérieur à 5 % mais pas d’un refus d’abondement.

En affirmant cela, le tribunal n’apprécie pas le bien fondé mais la légalité de la délibération.

Cet article 14-2 peut être lu à la lumière de l’article 14-2-1 qui a remanié le plan pluri-annuel de travaux et le fonds travaux, d’autant qu’il avait déjà été publié même s’il n’était pas encore entré en vigueur à la date du vote litigieux.

Mais il doit être fait le constat que la trésorerie déposée sur un livret A à hauteur de 62 762 euros au 31 décembre 2021 ne caractérise ni un dépassement du budget prévisionnel de 324 790 euros ni un dépassement de 50 % du montant des travaux prévus dans le plan pluriannuel de travaux dont il n’est pas allégué qu’il aurait été adopté.

Dans ces conditions, et sans méconnaître que la copropriété puisse ne pas être en difficulté et faire régulièrement des travaux d’entretien, la nullité de la délibération litigieuse doit être prononcée comme contrevenant à une obligation légale.

Sur l’exécution provisoire :

Selon les articles 514 et 514-1 du code de procédure civile :

“ Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

“ Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée. […]”

Aucune des parties ne demande qu’il soit dérogé au principe et le tribunal n’envisage pas de le faire d’office.

Sur les dépens et les frais de l’article 700 du code de procédure civile :

Les articles 696 et 700 du code de procédure civile prévoient que :

“La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.”

“Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; […]

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. […]”

Le syndicat des copropriétaires, qui succombe, sera condamné à supporter les dépens de l’instance ; l’équité commande de le condamner également à payer à M. et Mme [J] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

D’autre part, l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, énonce que :

“ […]

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.”

De plus, M. et Mme [J] seront dispensés d’office de toute participation à la dépense commune des frais et dépens de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Annule la résolution n°14 adoptée lors de l’assemblée générale du 20 mars 2022 ;

Condamne le syndicat des copropriétaires à supporter les dépens de l’instance ;

Condamne le syndicat des copropriétaires à payer à M. et Mme [J] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dispense M. et Mme [J] de toute participation à la dépense commune des frais et dépens de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

Le Greffier, La Présidente.