TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE

Référés Cabinet 3

ORDONNANCE DU : 11 Juillet 2025

Président : Madame LECOQ, Vice-présidente en charge des référés

Greffier : Madame ZABNER,

Débats en audience publique le : 13 Juin 2025

N° RG 24/04851 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5TOX

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.N.C. SOCIETE PROVENCALE DE LA MADRAGUE, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal

représentée par M^e Jean-claude BENSA, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

S.A.R.L. LA FARANDOLE DES FRUITS ET LEGUMES, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Olivier BURTEZ-DOUCEDE de la SCP CABINET BERENGER, BLANC, BURTEZ-DOUCEDE & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Le 5 décembre 1994, la société PROVENÇALE DE LA MADRAGUE a consenti à Monsieur [U] [D] un bail commercial portant sur le lot n° 59 du marché couvert dénommé « HALLES DE [Adresse 3] MADRAGUE » pour une durée de neuf ans à compter du 6 décembre 1994, renouvelé par tacite reconduction, et contenant une clause résolutoire.

Différentes cessions du droit au bail sont intervenues dont la dernière au terme de laquelle la SARL LA FARANDOLE DES FRUITS ET LÉGUMES vient aux droits de la SARL KAWTHER avec un loyer fixé à la somme de 633,41 €.

Le 11 septembre 2024, la société PROVENÇALE DE LA MADRAGUE a fait délivrer à la SARL LA FARANDOLE DES FRUITS ET LÉGUMES un commandement de payer la somme principale de 4522,55 € visant la clause résolutoire, qui est resté infructueux.

C’est dans ces circonstances que par exploit de commissaire de justice du 20 novembre 2024, la société PROVENÇALE DE LA MADRAGUE a fait assigner la SARL LA FARANDOLE DES FRUITS ET LÉGUMES, aux fins de voir:

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail ;

— Juger que la SARL LA FARANDOLE DES FRUITS ET LÉGUMES devra quitter les locaux loués, dès la signification de l’ordonnance à intervenir et que faute de s’exécuter, ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, et ce, par toutes voies et moyens de droit y compris, le cas échéant, avec le concours de la force publique ;

— Condamner la SARL LA FARANDOLE DES FRUITS ET LÉGUMES à lui payer par provision une somme de 1966,98 €;

— Fixer une indemnité d’occupation égale au montant des derniers loyers, accessoires éventuellement indexés à compter du prononcé de l’ordonnance à intervenir jusqu’à parfaite libération des lieux et condamner la SARL LA FARANDOLE DES FRUITS ET LÉGUMES à lui payer ladite indemnité d’occupation avec intérêts au taux légal ;

— Condamner la SARL LA FARANDOLE DES FRUITS ET LÉGUMES au paiement de la somme de 1000 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile outre les entiers dépens en ce compris les frais de commandement de payer.

L’affaire a été appelée à l’audience du 13 juin 2025.

À cette date, la société PROVENÇALE DE LA MADRAGUE, par l’intermédiaire de son conseil, réitère ses demandes telles que formées au terme de ses conclusions n° 4 auxquelles il sera renvoyé et sollicite voir :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail ;

— Juger que la SARL LA FARANDOLE DES FRUITS ET LÉGUMES devra quitter les locaux loués, dès la signification de l’ordonnance à intervenir et que faute de s’exécuter, ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, et ce, par toutes voies et moyens de droit y compris, le cas échéant, avec le concours de la force publique ;

— Condamner la SARL LA FARANDOLE DES FRUITS ET LÉGUMES à lui payer par provision une somme de 1809,02 €;

— Fixer une indemnité d’occupation égale au montant des derniers loyers, accessoires éventuellement indexés à compter du prononcé de l’ordonnance à intervenir jusqu’à parfaite libération des lieux et condamner la SARL LA FARANDOLE DES FRUITS ET LÉGUMES à lui payer ladite indemnité d’occupation avec intérêts au taux légal ;

— Condamner la SARL LA FARANDOLE DES FRUITS ET LÉGUMES au paiement de la somme de 1500 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile outre les entiers dépens en ce compris les frais de commandement de payer.

La SARL LA FARANDOLE DES FRUITS ET LÉGUMES, représentée par son conseil à l’audience, développe ses conclusions récapitulatives auxquelles il convient de se référer et conclut :

À titre principal,

— au rejet de la demande de résiliation du bail commercial formée en l’état de contestations sérieuses et au débouté de l’intégralité des demandes de la société PROVENÇALE DE LA MADRAGUE ;

À titre subsidiaire,

— au bénéfice des plus larges délais pour s’acquitter de la dette qui ne pourra être fixée à un montant supérieur à la somme de 904,80 € et à la condamnation de la société PROVENÇALE DE LA MADRAGUE au paiement de la somme de 1200 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

SUR QUOI

Sur la demande en paiement des loyers et charges

Attendu que par application de l’article 835 du même code, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’impose, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire » ;

Attendu que s’agissant du paiement par provision de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans conditions de l’existence d’une urgence telle que prévue aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le montant de la provision allouée en référé mais n’ayant d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée ;

Que la société PROVENÇALE DE LA MADRAGUE produit le contrat de bail du 5 décembre 1994 et les différents actes de cession du droit au bail et justifie de la délivrance à la SARL LA FARANDOLE DES FRUITS ET LÉGUMES d’un commandement de payer le 11 septembre 2024 ;

Qu’à cet effet, elle produit un commandement de payer la somme de 4522,55 € « selon décompte détaillé ci-joint (11 pages recto) » du 11 septembre 2022 visant la clause résolutoire (pièce 2) qui ne comporte pas le décompte visé ainsi que le même commandement de payer (pièce 6) qui intègre le décompte des sommes « historique comptable » de 11 pages depuis le 1er décembre 2017 au 30 septembre 2024 qui détaille l’arriéré locatif de 4522,55€ ;

Que postérieurement au commandement de payer du 11 septembre 2024, le 16 octobre 2024, la société PROVENÇALE DE LA MADRAGUE a mis en demeure la SARL LA FARANDOLE DES FRUITS ET LÉGUMES de payer la somme de 1966,98 € au titre des loyers et charges arrêtés au 14 octobre 2024 en ce compris les frais de commandement de payer 157,96 € soit 1809, 02 € ;

Que l’historique comptable joint à la mise en demeure du 16 octobre 2024 pour la période du 1er décembre 2017 au 30 septembre 2024 porte mention d’un arriéré locatif de 1966,98 € et la seule affirmation de l’existence d’une erreur informatique par la société PROVENÇALE DE LA MADRAGUE pour justifier la différence de montant de l’arriéré locatif à la date du 30 septembre 2024 n’est pas suffisante pour démontrer que la somme de 4522,55 € réclamée dans le cadre du commandement de payer correspond, effectivement et incontestablement, à la dette du locataire ;

Que la SARL LA FARANDOLE DES FRUITS ET LÉGUMES justifie par les pièces qu’elle verse aux débats du paiement des loyers de 904,51 € de novembre et décembre 2024, janvier, mars et avril 2025 ;

Que pour autant, il ressort de l’historique comptable qu’elle produit aux débats l’existence d’un arriéré locatif constant de 904,51 € depuis 2021 qui s’établit à la somme de 1809, 02 € suite défaut de paiement du loyer du mois d’août 2024;

Qu’il convient donc de retenir la somme de 1809,02 € comme sérieusement incontestable au 30 septembre 2024 ;

Que la somme de 1809,02 € reste impayée à la date du 2 avril 2025 ainsi que cela ressort du décompte produit à cette date, la SARL LA FARANDOLE DES FRUITS ET LÉGUMES s’acquittant des loyers courants ;

Qu’en conséquence, il convient de condamner la SARL LA FARANDOLE DES FRUITS ET LÉGUMES au paiement de la somme provisionnelle de 1809, 02 € au titre l’arriéré locatif arrêté au 2 avril 2025 ;

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire

Attendu que l’article 1728 du code civil prévoit que le preneur est tenu de deux obligations principales dont celle de payer le prix du bail au terme convenu ;

Que l’article 834 du Code de procédure civile dispose « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différent » ;

Que la juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser une urgence au sens de l’article 834 du Code civil précité ;

Qu’elle peut, en effet, constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement et qu’elle ne se heurte à aucune contestation sérieuse ;

Que dans ce cadre, il appartient au bailleur, qui demande la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, de rapporter la preuve de sa créance ;

Que si le juge des référés n’est pas compétent pour se prononcer sur la validité d’un commandement de payer, il doit néanmoins s’assurer que le commandement de payer a été délivré de bonne foi, qu’il est suffisamment clair et précis pour permettre au preneur de s’assurer de la nature et du détail des sommes dues, afin d’être en mesure de les régulariser s’il estime les sommes exigées incontestables ou, le cas échéant de formuler des contestations ;

Qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire est valable à concurrence des sommes incontestablement dues, quand bien même il porte sur une somme supérieure, et produit pleinement tous ses effets si le preneur ne s’acquitte pas des sommes dues dans le délai de 30 jours de sa délivrance ;

Qu’en l’espèce, il résulte des stipulations du bail commercial en date du 5 décembre 1994 liant les parties qu’à défaut de paiement à son échéance de tout ou partie d’un seul terme de loyer, des charges ou accessoires, comme en cas d’inexécution de l’une quelconque des conditions du bail et un mois après un commandement de payer ou une sommation d’exécuter demeurés sans effet, le bail sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur ;

Qu’en l’occurrence, si la créance du bailleur à hauteur de la somme de 4522,55 € réclamée dans le cadre du commandement de payer du 11 septembre 2024 n’est pas établie de manière sérieusement incontestable à hauteur de cette somme, la somme de 1809,02 € est incontestablement due au titre de l’arriéré locatif à la date de la délivrance du commandement de payer;

Attendu que la SARL LA FARANDOLE DES FRUITS ET LÉGUMES, à qui incombe la charge de la preuve d’établir qu’elle a satisfait à son obligation de payer l’arriéré locatif exigible dans le délai de 30 jours de la délivrance du commandement de payer, soit au plus tard le 11 octobre 2024, est défaillante dans l’administration de cette preuve ;

Qu’il y a donc lieu de constater que par l’effet de la clause résolutoire, le bail se trouve résilié de plein droit le 12 octobre 2024 ;

Sur la demande de délai

Attendu que l’article 1343-5 du Code Civil prévoit « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reportez ou échelonné, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues » ;

Qu’ainsi, le juge des référés peut accorder des délais, suspendre les effets de la clause de résiliation, dès lors que la résiliation n’a pas été constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis autorité de la chose jugée ;

Attendu qu’en l’occurrence, la nature, le montant de la dette et la situation respective des parties rendent possible l’octroi d’un délai de paiement ;

Qu’il convient d’accorder les délais prévus par l’article 1343-5 du Code Civil;

Qu’il y a lieu en conséquence de suspendre les effets de la clause résolutoire sous réserve du paiement de la dette selon les modalités prévues au dispositif et d’ordonner, et, en cas de défaut de paiement d’une mensualité d’apurement de la dette ou d’un loyer échu, l’expulsion du locataire et de tout occupant de son chef ;

Qu’il y a lieu de dire qu’en cas de défaut de paiement d’une mensualité d’apurement de la dette, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible et la SARL LA FARANDOLE DES FRUITS ET LÉGUMES sera condamnée à payer au bailleur une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer pratiqué majoré des charges jusqu’à la libération définitive des lieux loués ;

Sur les demandes accessoires

Attendu qu’il convient de condamner la SARL LA FARANDOLE DES FRUITS ET LÉGUMES au paiement de la somme de 1000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris les frais de commandement de payer du 11 septembre 2024 pour la somme de 157,96 € ;

PAR CES MOTIFS,

JUGEANT PAR ORDONNANCE PRONONCEE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

CONDAMNONS la SARL LA FARANDOLE DES FRUITS ET LÉGUMES à payer à la société PROVENÇALE DE LA MADRAGUE la somme de 1809 ,02 € à titre de provision sur la dette locative arrêtée au 2 avril 2025 ;

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial situé en date du 5 décembre 1994 liant les parties ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire du bail commercial en date du 5 décembre 1994 ;

DISONS que la SARL LA FARANDOLE DES FRUITS ET LÉGUMES pourra se libérer de la dette en 24 mensualités payables en sus du loyer courant et à la même date que celui-ci, la première mensualité étant due avec le premier terme de loyer qui viendra à échéance après la signification de la présente ordonnance et la dernière mensualité étant majorée du solde ;

ORDONNONS à défaut d’un seul et unique versement d’une mensualité précitée d’apurement de la dette ou d’un seul loyer venant à échéance, la résiliation immédiate et définitive du bail et l’EXPULSION de la SARL LA FARANDOLE DES FRUITS ET LÉGUMES et de tout occupant de son chef, avec le concours de la [Localité 2] Publique si nécessaire ;

DISONS qu’à défaut d’un seul et unique versement d’une mensualité précitée d’apurement de la dette, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

CONDAMNONS à défaut d’un seul et unique versement d’une mensualité précitée d’apurement de la dette ou d’un seul loyer venant à échéance, la SARL LA FARANDOLE DES FRUITS ET LÉGUMES à payer à la société PROVENÇALE DE LA MADRAGUE une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer pratiqué majoré des charges jusqu’à la libération définitive des lieux loués ;

CONDAMNONS la SARL LA FARANDOLE DES FRUITS ET LÉGUMES à payer à la société PROVENÇALE DE LA MADRAGUE la somme de 1000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la SARL LA FARANDOLE DES FRUITS ET LÉGUMES aux entiers dépens de référé qui comprendront le coût du commandement de payer du 11 septembre 2024 la somme de 157,96 € ;

RAPPELONS que la présente ordonnance de référé est exécutoire de droit.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

Grosse délivrée le 11 Juillet 2025

À

— M^e Jean-claude BENSA

— Maître Olivier BURTEZ-DOUCEDE