TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 04 Novembre 2025

Président : Madame JEANVOINE, Juge

Greffier : Madame KAOUDJI,

Débats en audience publique le : 23 Septembre 2025

GROSSE :

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EXPEDITION :

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N° RG 25/01131 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6CR7

PARTIES :

DEMANDERESSE

SCI NEMROD, immatriculée au RCS de Marseille sous le n° 495 238 206, agissant poursuites et diligences de son Gérant en exercice, Monsieur [Z] [O], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Philippe HAGE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDEUR

Monsieur [W] [F], demeurant [Adresse 3]

non comparant

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 1er juillet 2021, la société SCI NEMROD, par l’intermédiaire de M. [Z] [O], a consenti un bail d’habitation à M. [W] [V] [T] sur des locaux situés au [Adresse 2] à Marseille (13005), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 380 euros et d’une provision pour charges de 70 euros.

Par acte de commissaire de justice du 11 octobre 2024, la société bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1800 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire du contrat de bail.

Puis par acte de commissaire de justice du 2 janvier 2025, elle a fait délivrer au locataire un commandement de justifier de l’assurance du logement contre les risques locatifs dans un délai d’un mois, en visant également la clause résolutoire du contrat de bail.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [W] [V] [T] le 14 octobre 2024.

Par assignation du 24 janvier 2025, la société SCI NEMROD a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, à titre subsidiaire obtenir la résiliatiion du bail, et en tout état de cause, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [W] [V] [T] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, soit 450 euros, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,1800 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 octobre 2025, à parfaire au jour de l’audience,1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 27 janvier 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 23 septembre 2025, la société SCI NEMROD maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 23 septembre 2025, s’élève désormais à 3200 euros.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [W] [V] [T] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société SCI NEMROD justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En outre, aux termes de l’article 7 g) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail pour défaut d’assurance ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 11 octobre 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1800 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 12 décembre 2024.

A cela s’ajoute que suite au commandement de justifier d’une assurance signifiée au locataire le 2 janvier 2025, ce dernier n’a cependant pas justifié de l’assurance locative dans le mois suivant la signification de ce commandement.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société SCI NEMROD à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 450 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 12 décembre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société SCI NEMROD ou à son mandataire.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société SCI NEMROD verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 23 septembre 2025, M. [W] [V] [T] lui devait la somme de 3200 euros, soustraction faite des frais de procédure, correspondant aux loyers impayés et indemnités d’occupation.

M. [W] [V] [T] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse.

3. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [W] [V] [T], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu du déséquilibre économique entre les parties, il n’y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé qu’en vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, rien ne justifiant en l’espèce de déroger à ce principe, le défendeur, non comparant, n’ayant apporté aucun élément sur sa situation personnelle.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 11 octobre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE également qu’un justificatif d’assurance n’a pas été produit dans un délai d’un moi suite au commandement délivré le 2 janvier 2025,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 1er juillet 2021 entre la société SCI NEMROD, d’une part, et M. [W] [V] [T], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à Marseille (13005) est résilié depuis le 12 décembre 2024,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [W] [V] [T], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [W] [V] [T] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] à [Localité 4] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [W] [V] [T] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 450 euros (quatre cent cinquante euros) par mois, provisions sur charges inclues,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 12 décembre 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

RAPPELLE que chaque indexation ou régularisation du montant de l’indemnité d’occupation devra faire l’objet d’une notification au locataire par courrier recommandé,

CONDAMNE M. [W] [V] [T] à payer à la société SCI NEMROD la somme de 3200 euros (trois mille deux cents euros) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 23 septembre 2025,

DÉBOUTE la société SCI NEMROD de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [W] [V] [T] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 11 octobre 2024 et celui de l’assignation du 24 janvier 2025,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 4 novembre 2025, et signé par la juge et la greffière susnommés.

La greffière La juge