Tribunal Judiciaire de Marseille, 0p16 aud civile prox 7, 17 juin 2025, n° 25/01109

TJ Marseille 17 juin 2025

Arguments

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Accepté
Droit de propriété
La cour a jugé que l'expulsion est la seule mesure permettant au propriétaire de recouvrer la plénitude de son droit sur le bien, et que l'ingérence dans le droit au respect du domicile de l'occupant n'est pas disproportionnée par rapport à la gravité de l'atteinte au droit de propriété.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a reconnu que l'occupation sans droit ni titre constitue une faute civile ouvrant droit à réparation, et a jugé que l'indemnité d'occupation demandée est pertinente et non contestée.
Accepté
Indemnités d'occupation impayées
La cour a fait droit à la demande d'arriérés d'indemnités d'occupation, considérant que ces sommes étaient dues au titre de l'occupation sans droit ni titre.
Accepté
Situation familiale et financière
La cour a accordé des délais de paiement sur 20 mois, tenant compte de la situation familiale et financière de Madame [O].

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Sur la décision

Référence :	TJ Marseille, 0p16 aud civ. prox 7, 17 juin 2025, n° 25/01109
Numéro(s) :	25/01109
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs en accordant des délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	9 juillet 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Pascale BARTON-SMITHClotilde LESTELLE

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 17 Juin 2025

Président : Madame HAK

Greffier : Madame BERKANI

Débats en audience publique le : 18 Mars 2025

GROSSE :

Le 17.6……………………………………………

à M^e Pascale BARTON-SMITH………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le ………………………………………………….

à M^e Clotilde LESTELLE ………………………………………………

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/01109 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6CKT

PARTIES :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. 13 HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Pascale BARTON-SMITH, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [G] [O], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Clotilde LESTELLE, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

L’EPIC 13 HABITAT est propriétaire d’un appartement 58, situé [Adresse 2].

Par assignation du 19 juin 2024, l’EPIC 13 HABITAT a attrait Madame [G] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille statuant en référés, afin de la voir déclarée occupante sans droit ni titre de ce logement, et obtenir à titre principal son expulsion et sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation.

Par ordonnance contradictoire du 30 janvier 2025, le juge des référés a constaté que Madame [O] est occupant sans droit ni titre de l’appartement en cause appartenant à 13 HABITAT, mais dit n’y avoir lieu à référé sur la demande d’expulsion en l’état d’une contestation sérieuse sur la proportionnalité de la mesure d’expulsion, fixé l’indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle à la somme de 593,69 euros, condamné à titre provisionnel Madame [O] à payer cette indemnité à compter du 22 mars 2024 jusqu’à libération effective des lieux, outre aux dépens.

Par assignation du 17 février 2025, l’EPIC 13 HABITAT a attrait Madame [G] [O] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 4] aux fins d’entendre :

— constater qu’elle occupe l’appartement sans droits ni titre pour y être entrée par effraction ;

— ordonner sans délais son expulsion des lieux, ainsi que celle de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir ;

— condamner Madame [O] à lui payer une somme de 5.936,69 euros au titre des indemnités d’occupation arrêtés au 31 janvier 2025, et au-delà une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 593,69 euros jusqu’à parfaite libération des lieux ;

— condamner Madame [O] au paiement d’une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée et plaidée le 18 mars 2025.

Lors des débats, représentée par son conseil, l’EPIC 13 HABITAT a demandé le bénéfice de son acte introductif d’instance.

13 HABITAT rappelle que Madame [O] n’a pas contesté être entrée dans les lieux par effraction dans le cadre de la procédure de référé. Elle est donc toujours occupante sans droit ni titre, n’a pas versé d’indemnités d’occupation, et génère des nuisances et dégradations.

Représentée par son conseil, Madame [O] s’est référée à ses conclusions déposées aux termes desquelles elle demande :

A titre principal : le rejet de la demande d’expulsion sous astreinte et de condamnation au reliquat d’indemnités d’occupation A titre subsidiaire : de surseoir à statuer dans l’attente de la décision du Tribunal administratif de Marseille et de renvoyer le dossier à une nouvelle audience et de lui accorder un délai de 20 mois pour payer l’arriéré d’indemnités d’occupation En tout état de cause : de rejeter la demande de frais irrépétibles, de condamner 13 HABITAT à lui verser la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Madame [O] fait valoir en substance qu’elle est en attente d’attribution d’un logement social depuis septembre 2019. Elle a été reconnue prioritaire par la Commission départementale de médiation des Bouches du Rhône dans le cadre du droit au logement opposable. En octobre 2023, 13 HABITAT lui avait proposé un logement T4 situé « [Adresse 2] » pourtant refusé par la Commission. Elle a exercé un recours auprès du Tribunal administratif de Marseille en avril 2024. Madame [O] ne conteste pas occuper l’appartement litigieux sans droit ni titre mais souligne une nécessité résultant de la carence de l’Etat. Elle souligne être mère isolée de 4 enfants mineurs, avoir été diligente pour s’insérer professionnellement avec l’obtention depuis juillet 2024 d’un CDI qui lui permettra de subvenir aux besoins de sa famille, avoir souscrit une garantie visale sur l’appartement. Elle dément causer tout trouble de voisinage, 13 HABITAT n’établissant pas la réalité des allégations de dégradations ou nuisances. Elle rappelle vouloir signer un bail et sollicite en toute hypothèse un sursis à statuer dans l’attente de la décision du Tribunal administratif.

Sur les moyens développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il conviendra de se reporter à leurs écritures, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Le délibéré a été fixé au 17 juin 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION,

Sur l’expulsion

En vertu de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

L’article 545 du code civil dispose que : « nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité ».

La Cour de Cassation estime que le droit de propriété à un caractère absolu : « Mais l’expulsion étant la seule mesure de nature à permettre au propriétaire de recouvrer la plénitude de son droit sur le bien occupé illicitement, l’ingérence qui en résulte dans le droit au respect du domicile de l’occupant, protégé par l’article 8 de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales, ne saurait être disproportionnée eu égard à la gravité de l’atteinte portée au droit de propriété ; ayant retenu à bon droit que, le droit de propriété ayant un caractère absolu, toute occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite permettant aux propriétaires d’obtenir en référé l’expulsion des occupants, la cour d’appel a légalement justifié sa décision » (Cass., civ. 3ème, 4 juillet 2019, pourvoi n° 18-17.119).

Il résulte de la combinaison de ces textes qu’il appartient au juge, en considération de ces dispositions, d’octroyer ou non des délais dans le respect du droit de propriété dont le caractère est absolu et du principe de valeur constitutionnelle de sauvegarde de la dignité humaine, de l’objectif de valeur constitutionnelle d’accès à un logement décent, du droit à la vie privée et familiale, au domicile, dans le cadre d’un nécessaire contrôle de proportionnalité, ayant pour finalité d’établir un juste équilibre entre deux revendications contraires, celle du propriétaire et celle de l’occupant sans droit ni titre.

Il appartient ainsi au juge d’évaluer la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que les diligences dont l’occupant justifie en vue de son relogement.

En l’espèce, L’EPIC 13 HABITAT apporte la preuve qu’elle est propriétaire d’un appartement 58, situé [Adresse 2].

L’EPIC 13 HABITAT sollicite l’expulsion sans délai des occupants afin de mettre un terme au trouble qu’il subit.

Madame [O] indique dans ses conclusions ne pas contester l’occupation sans droit ni titre des lieux. En revanche, elle soutient que la mesure d’expulsion sollicitée par 13 HABITAT est disproportionnée compte tenu de sa situation familiale, de sa précarité et du droit prioritaire au logement qu’il lui a été reconnu.

Cependant ainsi que le soutient le demandeur, l’expulsion est en l’espèce la seule mesure de nature à permettre au propriétaire de recouvrer la plénitude de son droit sur le bien occupé illicitement, de sorte que l’ingérence qui en résulte dans le droit au respect du domicile de l’occupant ne saurait être disproportionnée eu égard à la gravité de l’atteinte portée au droit de propriété.

Au surplus, si la défenderesse entend soutenir le principe de proportionnalité entre le droit de propriété et le droit de disposer d’un logement, cette appréciation doit se faire au regard de la société demanderesse dont la mission est de loger des personnes aux revenus modestes qui ont légalement droit à un tel logement.

La demande de sursis à statuer dans l’attente de la décision du Tribunal administratif sera donc rejetée.

Madame [O] s’est maintenue dans les lieux malgré une mise en demeure adressée le 13 mai 2024 par courrier recommandé avec accusé de réception, une sommation de quitter les lieux délivrée par commissaire de justice le 19 juin 2024, et l’ordonnance de référé du 30 janvier 2025 qui constate qu’elle les occupe sans droit ni titre.

Il convient donc de faire droit à la demande d’expulsion, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

Le recours de la force publique étant alloué à l’EPIC 13 HABITAT, il n’y a pas lieu à assortir la mesure d’expulsion d’une astreinte.

Sur les délais d’expulsion

En application de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023 : « Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. »

En outre, l’article L.412-6 du même code, dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023 dispose que : « Nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés en vertu de l’article L. 412-3, il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille.

Par dérogation au premier alinéa du présent article, ce sursis ne s’applique pas lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Le juge peut supprimer ou réduire le bénéfice du sursis mentionné au même premier alinéa lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans tout autre lieu que le domicile à l’aide des procédés mentionnés au deuxième alinéa. »

La voie de fait, au sens des dispositions précitées du code des procédures civiles d’exécution, suppose un acte matériel positif, de violence ou d’effraction, ayant permis l’introduction dans le bien des occupants sans droit ni titre ; qu’elle ne saurait résulter de la seule occupation.

Il appartient à l’EPIC 13 HABITAT de démontrer que Madame [O] a ouvert elle-même l’appartement par effraction, ou dégradation, et donc de rapporter la preuve d’actes de ce type, imputables à l’occupante.

En l’espèce, cette preuve n’est pas rapportée. Lors du dépôt de plainte le 18 janvier 2024, le préposé de 13 HABITAT précise seulement que la serrure de l’appartement a été changée. Le procès-verbal de commissaire de justice du 29 janvier 2024 observe que « la serrure est incrochetable », tandis que celui du 22 mars 2024 indique « la serrure est en mauvais état ».

Les constats ne donnent aucune indication sur les circonstances d’entrée de Madame [O] dans les lieux.

Partant, la trêve hivernale doit trouver application tout comme le délai de deux mois de l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

L’occupation des lieux sans droit ni titre constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

L’indemnité d’occupation réclamée par l’EPIC 13 HABITAT, d’un montant de 593,69 euros, apparaît pertinente, n’est pas contestée par Madame [O] et a été retenue par le juge des référés.

Il y a lieu de faire droit aux demandes d’indemnités mensuelles d’occupation, à compter du 22 mars 2024, date de constatation de l’occupation effective des lieux par Madame [O], et jusqu’à la libération effective des lieux, matérialisée par la remise des clés ou l’expulsion.

A ce titre il sera fait droit à l’arriéré d’indemnités d’occupation réclamé par 13 HABITAT à hauteur de 5.936,69 euros, comptes arrêtés au 31 janvier 2025.

Selon l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment.

Compte tenu de la situation familiale, professionnelle et financière dont justifie Madame [O], et de la position économique des parties, il sera fait droit à sa demande de délais de paiement sur 20 mois, dans les modalités fixées au dispositif.

Sur les demandes accessoires

L’équité exige, au regard de la disparité des positions économiques des parties, de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En revanche, Madame [O] qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens de l’instance.

La présente décision est exécutoire de plein droit.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe ;

CONSTATE que Madame [G] [O] est occupante sans droit ni titre de l’appartement 58, situé [Adresse 2] appartenant à l’EPIC 13 HABITAT ;

ORDONNE à Madame [G] [O] de libérer et vider appartement 58, situé [Adresse 2] dès la signification de la présente décision ;

DIT n’y avoir lieu d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte ;

DIT qu’à défaut pour Madame [G] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’EPIC 13 HABITAT pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, dans les conditions et délais prévus par l’article L 412-6 du code des procédures civiles d’exécution relatif à la période dite de “ trêve hivernale”, et de l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, des lieux occupés sans droit ni titre, appartement 58, situé [Adresse 2] ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [G] [O] à payer à l’EPIC 13 HABITAT, une indemnité mensuelle d’occupation mensuelle de 593,69 euros à compter du 22 mars 2024, jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés ou l’expulsion ;

CONDAMNE Madame [G] [O] à payer à l’EPIC 13 HABITAT la somme de 5.936,69 euros, au titre des indemnités d’occupation impayés au 31 janvier 2025 ;

ACORDE à Madame [G] [O] la faculté d’apurer sa dette au plus tard le 5 de chaque mois à compter du mois suivant la signification de la présente décision, en 20 mensualités successives et équivalentes d’un montant de 296,83 euros, la dernière mensualité correspondant au solde de la somme due ;

DIT qu’à défaut de paiement d’un règlement à l’échéance prescrite la totalité du solde restant dû deviendra immédiatement exigible ;

RAPPELLE que l’application des dispositions de l’article 1343-5 du code civil suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant les délais accordés ;

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile au profit de l’EPIC 13 HABITAT ;

CONDAMNE Madame [G] [O] aux dépens ;

REJETTE toute autre demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.

AINSI JUGE ET PRONONCE LES JOURS, MOIS ET AN CI-DESSUS

La Greffière La Juge