1 CCC DOSSIER + 1 CCC et 1 CCFE M^e JONQUET

Délivrance des copies le :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

SERVICE DES RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DU 27 NOVEMBRE 2025

S.C.I. DU MARSEILLAIS

c/

S.A.S. [Localité 10] ENERGIE

DÉCISION N° : 2025/

N° RG 25/01121 -

N° Portalis DBWQ-W-B7J-QKFQ

Après débats à l’audience publique des référés tenue le 17 Septembre 2025

Nous, Madame Brigitte TURRILLO, Vice-Présidente du tribunal judiciaire de GRASSE, assistée de Madame Laura MOUGIN, Greffière avons rendu la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

La S.C.I. DU MARSEILLAIS, inscrite au RCS d’ANtibes sous le n° 317 470 946, prise en la personne de son représentant légal en exercice.

[Adresse 6]

[Localité 1]

représentée par M^e Sophie JONQUET, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

ET :

La S.A.S. [Localité 10] ENERGIE, inscrite au RCS d'[Localité 7] sous le n° 898 593 736, prise en la personne de son représentant légal en exercice.

[Adresse 4]

[Adresse 9]

[Localité 2]

non comparante, ni représentée

***

Avis a été donné aux parties à l’audience publique du 17 Septembre 2025 que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 30 Octobre, prorogée au 27 Novembre 2025.

***

FAITS, PRÉTENTIONS DES PARTIES ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 10 juillet 2024, la SCI DU MARSEILLAIS a donné à bail dérogatoire à la SAS NICE ENERGIE pour une durée de 35 mois à compter du 11 juillet 2024 pour se terminer le 10 juin 2027, deux lots réunis en un seul local commercial ainsi qu’un garage, dépendant d’un ensemble immobilier dénommé [Adresse 11], situé [Adresse 3] et [Adresse 5] à [Adresse 8] (06600) moyennant un loyer annuel initialement fixé à 11.268 € hors charges et hors taxes, payable d’avance les premiers de chaque mois, outre une provision sur charges mensuelle de 61 € hors taxes.

Le montant du loyer, de la provision sur charges et sur foncier est actuellement d’un montant total de 1.291,67 € TTC par mois.

Suivant acte extra-judiciaire en date du 21 mars 2025, la SCI DU MARSEILLAIS a fait délivrer à la SAS NICE ENERGIE un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur la somme en principal de 4.248,73 €.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 juillet 2025, la SCI DU MARSEILLAIS a fait assigner la SAS NICE ENERGIE devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Grasse, aux fins de voir, au visa des articles 835 du code de procédure civile et L145-41 du code de commerce :

— constater que la clause résolutoire contenue dans le bail est acquise et que la location qui a été consentie à la SAS [Localité 10] ENERGIE a cessé de plein droit au regard des dispositions de L 145-41 du code du commerce,

— prononcer par le jeu de la clause résolutoire la résiliation du contrat de bail,

— ordonner l’expulsion de la SAS [Localité 10] ENERGIE ainsi que celle de tout occupant de son chef dans les délais de la loi et ce avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, en vertu des dispositions de l’article L 411-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— assortir ladite obligation de quitter les lieux d’une astreinte de 500 € par jour de retard dans un délai de 15 jours à compter de la notification de l’ordonnance à intervenir et ce jusqu’à complète libération des lieux et remise des clés,

— condamner la SAS [Localité 10] ENERGIE conformément aux clauses du bail, au paiement de la somme de 3.291,67 € à titre de provision assortie des intérêts au taux légal,

— ordonner l’enlèvement des meubles meublants aux frais exclusifs du débiteur,

— autoriser à titre provisoire la SCI DU MARSEILLAIS à conserver le dépôt de garantie,

— condamner la SAS NICE ENERGIE à payer à la SCI DU MARSEILLAIS une indemnité d’occupation mensuelle égale d’un montant de 1.408,50 € HT outre la provision sur charges de 61 € HT à compter de la résiliation du bail jusqu’à complète libération des locaux,

— condamner la SAS [Localité 10] ENERGIE au paiement de la somme de 1.800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de la présente instance, en ce compris les frais de commandement de payer,

— condamner la SAS [Localité 10] ENERGIE à remettre lieux en l’état et notamment tous les éléments déposés, procéder au retrait du panneau publicitaire et de l’enseigne, et ce sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir.

L’affaire a été appelée à l’audience de référé du 17 septembre 2025, date à laquelle elle a été évoquée.

Lors de l’audience, la SCI DU MARSEILLAIS, par la voix de son conseil, demande le bénéfice de son assignation.

Bien que régulièrement assignée par remise de l’acte à personne morale, la SAS [Localité 10] ENERGIE n’a pas constitué avocat ; la présente ordonnance, susceptible d’appel, sera donc réputée contradictoire conformément à l’article 473 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé du litige, des prétentions et des moyens des parties, il convient de se référer à leurs écritures, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il sera rappelé qu’en application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1/ Sur l’information des créanciers inscrits

Aux termes de l’article L.143-2 du code de commerce, le propriétaire qui poursuit la résiliation du bail de l’immeuble dans lequel s’exploite un fonds de commerce grevé d’inscriptions doit notifier sa demande aux créanciers antérieurement inscrits, au domicile élu par eux dans leurs inscriptions. Le jugement ne peut intervenir qu’après un mois écoulé depuis la notification.

En l’espèce, la demanderesse justifie d’un état des inscriptions néant au 3 juillet 2025.

2/ Sur les demandes tendant à voir constater la résiliation du bail, ordonner l’expulsion et condamner la défenderesse au paiement d’une provision à valoir sur l’arriéré des loyers et l’indemnité d’occupation

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion

Aux termes des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application de ces textes il est possible en référé de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail, en application d’une clause résolutoire, lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement.

Aux termes de l’article L.145-5 du code de commerce, les parties peuvent, lors de l’entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre [consacré aux baux commerciaux] à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. À l’expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du présent chapitre pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux.

Si, à l’expiration de cette durée, et au plus tard à l’issue d’un délai d’un mois à compter de l’échéance, le preneur reste et est laissé en possession, il s’opère un nouveau bail dont l’effet est réglé par les dispositions du présent chapitre.

Il en est de même, à l’expiration de cette durée, en cas de renouvellement exprès du bail ou de conclusion, entre les mêmes parties, d’un nouveau bail pour le même local.

Les dispositions des deux alinéas précédents ne sont pas applicables s’il s’agit d’une location à caractère saisonnier.

Lorsque le bail est conclu conformément au premier alinéa, un état des lieux est établi lors de la prise de possession des locaux par un locataire et lors de leur restitution, contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles, et joint au contrat de location.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues à l’avant-dernier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.

Le commandement doit indiquer de façon précise et sans équivoque l’infraction invoquée, afin de permettre au locataire de remédier à l’infraction dans le délai d’un mois. Dans le cas d’un commandement de payer, le locataire doit être à même de déterminer le montant dû et d’en vérifier l’exigibilité ; un commandement fait pour une somme supérieure au montant réel de ce qui est dû est toutefois valable pour la partie non contestée.

Le preneur à bail peut en outre remettre en cause le bien-fondé de l’acquisition de la clause résolutoire en démontrant que le bailleur en a fait application de mauvaise foi. L’existence de la mauvaise foi du bailleur dans la mise en œuvre de la clause résolutoire doit s’apprécier lors de la délivrance de l’acte ou à une période contemporaine à celle-ci.

*

La demanderesse produit aux débats le contrat de bail dérogatoire en date du 10 juillet 2024 la liant à la SAS [Localité 10] ENERGIE, qui contient en son article 15 une clause résolutoire en cas de non-paiement à son terme du loyer, passé le délai d’un mois suivant un commandement de payer demeuré vain.

La bailleresse, par suite du non-paiement des loyers et provisions sur charges des mois de janvier à mars 2025 inclus, a fait signifier à la SAS [Localité 10] ENERGIE le 21 mars 2025 un commandement de payer par acte extra-judiciaire, visant à obtenir le paiement de la somme en principal de 4.248,73 €, outre les frais de l’acte, lui dénonçant son intention à défaut de se prévaloir de la clause résolutoire contractuelle.

Le commandement de payer a été régulièrement délivré par remise de l’acte en l’étude du commissaire de justice, il comporte un décompte détaillé des sommes réclamées et il rappelle à la locataire défaillante les dispositions des articles L 145-41 et L 145-17 du code de commerce ainsi que les termes de la clause résolutoire contractuelle.

La SAS [Localité 10] ENERGIE, qui ne comparait pas bien que régulièrement assignée, ne conteste pas le principe ni le montant de la dette locative.

Il résulte d’un décompte à jour 12 septembre 2025 que le commandement est incontestablement resté infructueux dans le mois de sa délivrance, puisque la locataire n’a procédé dans ce délai qu’à un règlement de 1.308,47 €, par virement du 9 avril 2025 ; elle a ultérieurement procédé à deux versements de 1.291,67 € et 2.248,73 € les 9 et 20 mai 2025, qui n’ont toutefois pas apuré les causes du commandement et le montant des loyers ou indemnités d’occupation continuant à courir.

Le bail se trouve en conséquence résilié de plein droit depuis le 22 avril 2025 et la bailleresse est fondée à se prévaloir de la clause résolutoire insérée dans le bail et rappelée dans le commandement. Depuis cette date, la SAS [Localité 10] ENERGIE est en conséquence occupante sans droit ni titre des locaux loués.

L’urgence justifie que soit constatée ladite résiliation et ordonnée l’expulsion du locataire ainsi que de tous occupants et de tous biens de son chef dans le mois de la signification de la présente ordonnance.

Afin de s’assurer de l’exécution de la décision, la fixation d’une astreinte s’impose en application des articles L 131-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et 491 du code de procédure civile, suivant détail précisé au dispositif.

Sur l’indemnité d’occupation et la demande de provision

En application des dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée ; le juge des référés fixe discrétionnairement à l’intérieur de cette limite la somme qu’il convient d’allouer au requérant.

La SCI DU MARSEILLAIS sollicite la condamnation de la SAS NICE ENERGIE au paiement d’une indemnité d’occupation, qu’elle souhaite voir fixer au montant du loyer mensuel en vigueur majoré de 50 %, soit à la somme mensuelle de 1.408,50 € HT, outre la provision sur charges de 61 € HT, en application des stipulations de la clause pénale insérée au bail.

Il convient en l’espèce de fixer, à titre provisionnel, l’indemnité d’occupation à la valeur du dernier loyer pratiqué soit à la somme mensuelle de 1.291,67 € TTC, incluant les provisions sur charges et taxes foncières, à compter du 22 avril 2025 et jusqu’au départ effectif de la locataire et restitution des clés. La SAS [Localité 10] ENERGIE sera condamnée, en tant que de besoin, à son paiement.

En effet, seule l’obligation au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente à la valeur locative ou au montant du dernier loyer n’est pas sérieusement contestable. Tel n’est pas le cas pour le surplus des sommes sollicitées en application de la clause résolutoire, qui constitue une clause pénale dont le montant pourrait apparaître comme manifestement excessif, en considération des autres pénalités stipulées au bail, et qui serait susceptible d’être réduite par le juge du fond.

Il ressort de l’examen des pièces présentées et régulièrement versées aux débats, que le montant des loyers et provisions sur charges et des indemnités d’occupation échus impayés s’élevait au 18 juin 2025 à la somme de 3.291,67 €.

L’obligation au paiement de cette créance locative n’est pas sérieusement contestable.

Il convient en conséquence de condamner la SAS [Localité 10] ENERGIE au paiement de cette somme, à titre provisionnel, outre intérêts au taux légal.

Enfin, il est stipulé au bail (article 16 alinéa 2 sur la clause pénale) qu’en cas de résiliation de plein droit ou judiciaire, le montant total des loyers payés d’avance ainsi que le dépôt de garantie restera acquis au bailleur à titre d’indemnisation forfaitaire et irréductible du seul préjudice résultant de cette résiliation, sans préjudice de tous autres dus ou dommages et intérêts en réparation du dommage résultant des agissements du preneur, ayant ou non provoqué cette résiliation.

En application de ces clauses, il y a lieu de faire droit à la demande de la SCI DU MARSEILLAIS tendant à se voir autoriser à titre provisoire à conserver le dépôt de garantie.

3/ Sur la demande de remise en état des lieux

La demanderesse expose que sa locataire a effectué sans autorisation préalable, lors de la prise de bail, des travaux dans le local, consistant notamment en une vitrification du plancher en bambou, la suppression des aménagements muraux, la suppression des luminaires techniques, le remplacement d’un vitrage retardateur d’effraction par une glace claire pour pose d’un panneau publicitaire lumineux, la pose d’une enseigne…). Elle sollicite qu’elle soit condamnée à remettre les lieux en l’état, sous astreinte.

La SCI DU MARSEILLAIS ne justifie toutefois pas de la teneur des travaux qui auraient été réalisés dans le local loué par sa locataire et elle ne précise pas le fondement juridique de sa demande, ni ne se prévaut de la clause d’accession stipulée au bail.

Il sera donc dit n’y avoir lieu à référé de ce chef.

4/ Sur les dépens et sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile

La SAS [Localité 10] ENERGIE, partie succombante, supportera les entiers dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 21 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI DU MARSEILLAIS la charge des frais irrépétibles qu’elle a engagés et qui ne sont pas compris dans les dépens ; une indemnité de 1.500 € lui sera allouée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant après débats en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, mise à la disposition des parties au greffe,

Au principal, tous droits et moyens des parties étant réservés ; vu l’urgence et les articles L 145-1 et suivants du code de commerce, 834 et 835 du code de procédure civile,

Constate la résiliation de plein droit, à compter du 22 avril 2025, du bail dérogatoire liant la SCI DU MARSEILLAIS, bailleresse, à la SAS NICE ENERGIE, locataire, par le jeu de la clause résolutoire rappelée dans le commandement délivré par acte de commissaire de justice du 21 mars 2025 ;

Ordonne, à défaut de libération volontaire, l’expulsion de la SAS [Localité 10] ENERGIE des locaux commerciaux et du garage sis [Adresse 12]), ainsi que de tous occupants et biens de son chef, avec au besoin le concours de la force publique en application de l’article R 153-1 du code des procédures civiles d’exécution et l’aide d’un serrurier, dans le mois de la signification de la présente ordonnance ;

Dit que l’obligation de quitter les lieux et de restituer les clés dans le délai d’un mois suivant la signification de la présente ordonnance sera assortie d’une astreinte de 50 € par jour de retard jusqu’à la libération complète des lieux et la remise des clés ;

Dit que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L 433-1 et R 433-1 du codes des procédures civiles d’exécution ;

Fixe le montant de l’indemnité provisionnelle d’occupation mensuelle à la somme de 1.291,67 € TTC, incluant les provisions sur charges et taxes foncières, à compter du 22 avril 2025 et jusqu’au départ effectif des lieux de la SAS [Localité 10] ENERGIE ;

Condamne la SAS NICE ENERGIE à payer cette indemnité d’occupation provisionnelle à la SCI DU MARSEILLAIS ;

Dit n’y avoir lieu à référé concernant le surplus des demandes formées au titre de l’indemnité d’occupation ;

Condamne la SAS NICE ENERGIE à payer à la SCI DU MARSEILLAIS la somme provisionnelle de 3.291,67 € arrêté au 18 juin 2025, au titre de l’arriéré de loyers, provisions sur charges et indemnités d’occupation dus à cette date, avec intérêts au taux légal ;

Autorise la SCI DU MARSEILLAIS à titre provisoire à conserver le dépôt de garantie ;

Dit n’y avoir lieu à référé concernant la demande de la SCI DU MARSEILLAIS tendant à voir condamner sous astreinte la SAS NICE ENERGIE à remettre les lieux en l’état et notamment tous les éléments déposés, procéder au retrait du panneau publicitaire et de l’enseigne ;

Condamne la SAS [Localité 10] ENERGIE aux entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer du 21 mars 2025, en application de l’article 696 du code de procédure civile ;

Condamne la SAS NICE ENERGIE à payer à la SCI DU MARSEILLAIS une indemnité de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier Le juge des référés