R E P U B L I Q U E F R A N C A I S E

Au nom du Peuple Français

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOULOGNE SUR MER

(1ère Chambre)

JUGEMENT

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RENDU LE NEUF DECEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ

MINUTE N° :

DOSSIER N° RG 25/00019 – N° Portalis DBZ3-W-B7J-76A3H

Le 09 décembre 2025

JI/CB

DEMANDERESSE

Mme [H] [W]

née le [Date naissance 2] 2000 à [Localité 10], demeurant [Adresse 8]

représentée par M^e Florent MEREAU, avocat au barreau de LILLE, avocat plaidant

DEFENDERESSE

Mme [D] [O]

née le [Date naissance 3] 1966 à [Localité 10], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Jean AUBRON, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Le tribunal était composé de M^me Jennifer IVART, désignée en qualité de juge unique en application des dispositions de l’article 803 du Code de procédure civile.

Le juge unique était assisté de Madame Catherine BUYSE, Greffier.

DÉBATS – DÉLIBÉRÉ :

Les débats ont eu lieu à l’audience publique du : 14 octobre 2025.

A l’issue, les conseils ont été avisés que le jugement serait rendu le 09 décembre 2025 par mise à disposition au greffe en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile issue de l’article 4 de la loi du 20 août 2004.

En l’état de quoi, le tribunal a rendu la décision suivante.

EXPOSÉ DU LITIGE

[R] [W] et Mme [D] [O] ont acquis par acte authentique de vente en date du 30 mars 2011 un immeuble (en l’occurrence un appartement) en indivision, chacun pour moitié, situé [Adresse 5].

[R] [W] est décédé le [Date décès 7] 2021 à [Localité 12], laissant pour recueillir sa succession, sa fille majeure Mme [H] [W].

Mme [H] [W] est devenue propriétaire indivise avec Mme [D] [O] de la moitié de la pleine propriété de l’immeuble du [Localité 13].

Suite à un désaccord sur la vente du bien indivis et ses modalités, Mme [H] [W] a fait assigner Mme [D] [O] par acte de commissaire de justice du 20 décembre 2024 devant le tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer aux fins que soient ordonnées les opérations de partages judiciaire de l’indivision existant entre elle et Mme [D] [O].

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 15 mai 2025, Mme [H] [W] demande au tribunal de bien vouloir :

— ordonner la liquidation compte partage et la sortie d’indivision existant entre elle et Mme [D] [O],

— débouter Mme [O] de sa demande de désignation d’un Notaire aux fins de procéder à l’évaluation de l’appartement, et de sa demande d’autorisation sous réserve de l’évaluation de l’appartement à solliciter l’attribution de celui-ci,

— ordonner la vente sur licitation en un lot unique en l’étude de Maître [Z], de l’immeuble sis [Adresse 5] :

sur le cahier des charges contenant les conditions de vente par lui dressésur la mise prix de 280 000 euros avec faculté de baisse du quart et du tiers en cas de non-enchère- dire que le prix d’adjudication sera consigné en l’étude de Maître [Z], Notaire à [Localité 10] et [Localité 14], et ce jusqu’à l’établissement des comptes définitifs,

— dire que les frais d’adjudication seront mis à charge de l’adjudicataire.

Pour le cas où Mme [O] ferait obstacle à l’élaboration des diagnostics préalables à la vente ou aux visites de l’immeuble par les candidats à l’acquisition :

— autoriser tout commissaire de Justice choisi par le notaire à dresser le procès-verbal de description et à assurer deux visites du bien mis en vente, aux heures légales à l’exclusion des dimanches et jours fériés, à charge pour lui de respecter un délai de prévenance de trois jours au moins, en se faisant assister, si besoin est, de la force publique ou de deux témoins conformément à l’article L142-1 du code des procédures civiles d’exécution et d’un serrurier,

— autoriser tout commissaire de justice choisi par le notaire autour du cahier des charges, chargé d’établir le procès-verbal de description et d’assurer les visites, à se faire assister le cas échéant lors de l’une de ses opérations d’un expert, lequel aura pour mission d’établir les diagnostics obligatoires préalables à la vente immobilière,

— ordonner à Maître [Z] de calculer l’indemnité d’occupation due par Mme [O] à l’indivision, déduction faites des dépenses visées par l’article 815-13 du Code Civil et justifiées, sommes à parfaire au jour de la libération des lieux par Mme [O],

— rappeler à Maître [Z] qu’il est tenu d’établir les comptes définitifs entre les indivisaires comprenant le prix d’adjudication et l’indemnité d’occupation déterminée,

— condamner Mme [O] à lui payer la somme de 10 000 euros au titre de son préjudice moral,

— condamner Mme [O] à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonner l’emploi des dépens en frais privilégiés de partage,

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire à intervenir.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 21 mars 2025, Mme [D] [O] demande au tribunal de bien vouloir :

— ordonner l’ouverture des opérations de compte liquidation et partage de l’indivision existant elle et Mme [H] [W],

— désigner à cet effet tel Notaire qu’il plaira au tribunal, à l’exception de la Sarl [9] [T], Notaires à Hesdin, intervenue dans son intérêt et Maître [N] [Z], Office Notarial [11], à Wavrin intervenu dans l’intérêt de Mme [W],

— dire que préalablement à ses opérations, le Notaire désigné procédera à l’évaluation de l’appartement en se faisant assister, le cas échéant, de tout sachant,

— autoriser Mme [O], sous réserve de l’évaluation qui en sera faite, à solliciter l’attribution de l’appartement,

— dire que le Notaire désigné procédera aux opérations de compte qui lui seront soumises pour tenir compte de l’ensemble des frais assumés par elle,

— dire n’y avoir lieu à indemnité d’occupation,

— débouter Mme [W] de sa demande au titre d’un préjudice moral,

— débouter Mme [W] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— dire que les dépens seront employés en frais privilégiés de partage avec distraction prononcée au profit de la SCP Wable Trunecek Tachon Aubron, société d’avocats aux offres de droit.

La clôture de la procédure est intervenue le 14 octobre 2025.

MOTIFS

Sur la demande d’ouverture des opérations de liquidation et partage

L’article 815 du code civil dispose que nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu’il n’y ait été sursis par jugement ou convention.

L’article 840 du code civil prévoit que le partage est fait en justice lorsque l’un des indivisaires refuse de consentir au partage amiable ou s’il s’élève une contestation sur la manière d’y procéder.

En l’espèce, suite au décès de son père, Mme [W] s’est retrouvée en indivision avec Mme [O] sur l’appartement du [Adresse 5] que cette dernière avait acquis avec [R] [W] courant 2011.

Les parties ont souhaité sortir de l’indivision par la vente du bien. Suite à l’échec du projet de vente au regard du prix beaucoup trop élevé proposé, les parties se sont trouvées en désaccord sur le prix de rachat par Mme [O] de la part de sa coindivisaire.

Il conviendra par conséquent de faire droit à la demande d’ouverture du partage judiciaire.

Sur la désignation du notaire commis

Aux termes de l’article 1364 du code de procédure civile, si la complexité des opérations le justifie, le tribunal désigne un notaire pour procéder aux opérations de partage et commet un juge pour surveiller ces opérations. Le notaire est choisi par les copartageants et, à défaut d’accord, par le tribunal.

L’indivision portant sur un immeuble qui devra être vendu, et alors qu’il sera nécessaire de procéder aux comptes entre les parties, il conviendra de désigner un notaire commis chargé de procéder aux opérations de partage.

Mme [O] s’oppose à la désignation du notaire de [Localité 10], Me [Z], ce dernier étant le notaire de Mme [W]. Elle sollicite un notaire « neutre » n’ayant jamais eu à traiter de la présente affaire.

Il conviendra par conséquent de désigner Maître [F] [Y], notaire au [Localité 13] pour procéder auxdites opérations.

La notaire sera notamment chargée, dans le cadre d’une mission classique, de procéder à l’évaluation actualisée du bien immobilier.

Sur la demande de licitation

Conformément à l’article 1686 du code civil, si une chose commune à plusieurs ne peut être partagée commodément et sans perte ; ou si, dans un partage fait de gré à gré de biens communs, il s’en trouve quelques-uns qu’aucun des copartageants ne puisse ou ne veuille prendre, la vente s’en fait aux enchères, et le prix en est partagé entre les copropriétaires.

L’appartement du [Localité 13] n’est pas commodément partageable en dehors de la possibilité, soit pour l’une des parties de racheter la part de l’autre, soit de vendre le bien à un tiers.

Il conviendra par conséquent de faire droit à la demande de Mme [W] tendant à la vente sur licitation de cet immeuble, sauf meilleur accord des parties en vue d’une vente amiable dans un délai de neuf mois.

Au regard du coût de la vente sur licitation, il importe que ces frais ne soient pas exposés en vain et il convient donc de fixer une mise à prix basse (le bien a pu être évalué à 270 000 euros) afin de ne pas décourager d’éventuels acquéreurs. La mise à prix sera donc fixée à 180 000 euros avec faculté de baisse du quart puis du tiers à défaut d’enchères. Le notaire sera chargé de rédiger le cahier des conditions de vente.

Il convient de rappeler aux parties que la vente amiable doit rester la solution de principe (rachat de la part de l’autre ou vente à un tiers).

En revanche, le tribunal ne saurait autoriser Mme [O] à se voir attribuer l’immeuble, dès lors que le juge ne peut procéder par voie d’attribution en dehors des cas très encadrés et spécifiques des attributions préférentielles non applicables au cas d’espèce.

Dans un cadre amiable dans le cours des opérations de partage judiciaire, Mme [O] pourra parfaitement se proposer d’acquérir la part indivise de Mme [W].

Sur la demande au titre de l’indemnité d’occupation

Il ressort des dispositions de l’article 815-9 du code civil que chaque indivisaire peut user et jouir des biens indivis conformément à leur destination, dans la mesure compatible avec le droit des autres indivisaires et avec l’effet des actes régulièrement passés au cours de l’indivision. L’indivisaire qui use et jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d’une indemnité.

L’indemnité est due si l’occupation par l’un des indivisaires exclut la même utilisation par les autres indivisaires.

Il appartient à Mme [W] qui réclame le paiement d’une indemnité d’occupation à la charge de Mme [O] de démontrer que celle-ci a bénéficié de la jouissance exclusive du bien indivis en cause et qu’elle a fait obstacle à ce que sa coîndivisaire puisse également librement en jouir.

Or, il ressort des éléments versés aux débats que le bien immobilier a été acquis initialement par [R] [W] et Mme [D] [O] en vue de devenir un investissement locatif, particulièrement en mode de meublé de tourisme ; que suite au décès de [R] [W], Mme [O] a continué à gérer les locations ; et que dans ces circonstances Mme [O] a moins bénéficié de la jouissance exclusive du bien que contribué à la gestion du bien. Mme [W] ne justifie pas avoir été empêchée de s’intéresser à ladite gestion.

Il conviendra par conséquent de rejeter la demande de Mme [W] au titre de l’indemnité d’occupation.

Le notaire sera en revanche chargé de procéder aux différents comptes d’indivision.

Sur la demande au titre du préjudice moral

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Au soutien de sa demande indemnitaire à hauteur de 10 000 euros, Mme [W] doit justifier d’une faute civile au sens de l’article précité, ainsi que de son préjudice et du lien de causalité entre les deux.

Mme [W] se borne à indiquer dans ses conclusions qu’elle a subi un préjudice moral du fait de l’attitude de Mme [O] ayant contribué au blocage de la vente.

Il apparaît effectivement que Mme [O] a souhaité dans un premier temps vendre à un prix trop élevé le bien et qu’elle a ensuite exigé un prix particulièrement bas en vue du rachat de la part de son indivisaire (50 000 euros) alors que Mme [W] proposait déjà un prix très raisonnable (et même relativement bas) de 70 000 euros.

Il reste qu’il apparait que, contrairement à ce qui est indiqué dans les conclusions de Mme [W], Mme [O] a fait suite au courrier recommandé de septembre 2023 indiquant par courriel au conseil de Mme [W] : « j’accepte la baisse de la vente de l’appartement à 270 000 euros ».

Dans ces circonstances, malgré le positionnement contestable de Mme [O] s’agissant du prix éxigé dans les négocations du rachat de la part de sa coindivisaire, il ne ressort pas que ce comportement caractérise une faute civile. Il sera à cet égard relevé que Mme [O] apparait avoir été coopérente lors des visites du bien en vue de sa vente : "si le bien était libre, Mme [O] nous laissait la clé dans la boite aux lettres afin de nous permettre l’accès" (attestation de l’agent immobilier).

Au surplus, Mme [W] ne justifie aucunement par des pièces versées aux débats de son préjudice moral.

Il conviendra par conséquent de rejeter la demande indemnitaire à hauteur de 10 000 euros.

Au regard de la nature du litige, les dépens seront employés en frais privilégiés de partage, avec application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Il ressort des éléments qui précèdent s’agissant des circonstances de la naissance du litige que la demande de Mme [W] au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

Le présent jugement est exécutoire de plein droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et susceptible d’appel par mise à disposition au greffe,

ORDONNE l’ouverture des opérations de comptes, liquidation et partage de l’indivision existant entre Mme [D] [O] et Mme [H] [W] ;

DESIGNE Maître [F] [Y], notaire au [Localité 13] pour procéder auxdites opérations ;

DESIGNE pour surveiller les opérations le magistrat désigné par l’ordonnance de roulement ;

DIT que le notaire et le magistrat désignés pourront être remplacés par ordonnance sur simple requête ;

FIXE à la somme de 2000 euros le montant de la provision à valoir sur les émoluments du notaire commis ;

DIT que chaque partie versera entre les mains du notaire 1000 euros correspondant à la somme susvisée ;

AUTORISE en cas de carence de l’une des parties dans le paiement de sa part de consignation, l’autre à consigner en ses lieux et places ;

DIT que le notaire sera notamment chargé de procéder à l’évaluation actualisée du bien immobilier et de procéder aux comptes de l’indivision ;

AUTORISE le notaire, à défaut de vente amiable par les parties au prix qu’elles auront fixé dans un délai de neuf mois à compter de sa désignation, à procéder à la vente sur licitation de l’immeuble sis [Adresse 4] cadastré AI [Cadastre 6] pour une contenance de 00 ha 02 a 43 ca avec une mise à prix de 180 000 euros ;

DIT que le notaire désigné rédigera le cahier des conditions de vente ;

AUTORISE tout commissaire de justice choisi par le notaire à dresser le procès-verbal de description et à assurer deux visites du bien mis en vente, aux heures légales à l’exclusion des dimanches et jours fériés, à charge pour lui de respecter un délai de prévenance de trois jours au moins, en se faisant assister, si besoin est, de la force publique ou de deux témoins conformément à l’article L142-1 du code des procédures civiles d’exécution et d’un serrurier ;

DIT n’y avoir lieu à une quelconque autorisation d’attribution de l’immeuble ;

REJETTE la demande formée par Mme [W] au titre de l’indemnité d’occupation ;

RAPPELLE les dispositions applicables (articles 1364 et suivants du code de procédure civile) :

— le notaire désigné dispose d’un délai d’un an à compter de la réception de la présente décision pour dresser un état liquidatif qui établit les comptes entre copartageants, la masse partageable, les droits des parties, la composition des lots à répartir. Ce délai est suspendu en cas de désignation d’un expert et jusqu’à la remise du rapport ;

— le notaire désigné convoque d’office les parties et leurs avocats et demande la production de tout document utile à l’accomplissement de sa mission ; il leur impartit des délais pour produire les pièces sollicitées, rend compte au juge des difficultés rencontrées et peut solliciter de lui toute mesure de nature à faciliter le déroulement des opérations (injonctions, astreintes, désignation d’un expert en cas de désaccord, désignation d’un représentant à la partie défaillante, conciliation en sa présence devant le juge, vente forcée d’un bien…) ;

— si un acte de partage amiable est établi, le notaire en informe le juge qui constate la clôture de la procédure, étant rappelé que les parties peuvent, à tout moment, abandonner les voies judiciaires et réaliser un partage amiable ;

— en cas de désaccord des copartageants sur le projet d’état liquidatif dressé par le notaire, ce dernier transmet au juge un procès-verbal reprenant les dires des parties ainsi que le projet d’état liquidatif ;

— la date de jouissance divise devra être déterminée dans le projet d’acte ;

— le procès verbal de dires dressé par le notaire est le plus exhaustif possible, il reprend tous les points d’ accord et de désaccord subsistant entre les parties et il est rappelé aux parties que ce qui n’ aura pas été consigné dans leurs dires sera réputé ne plus faire difficulté et mention de ce rappel est effectuée dans l’ acte;

— le notaire perçoit directement ses émoluments auprès des parties;

REJETTE la demande formée par Mme [W] au titre de la réparation du préjudice moral ;

REJETTE la demande formée par Mme [W] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que les dépens seront employés en frais privilégiés de partage avec distraction prononcée au profit de la SCP Wable Trunecek Tachon Aubron ;

DIT que le présent jugement est exécutoire de plein droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT