Tribunal Judiciaire de Marseille, 3e chambre cab a5, 24 novembre 2025, n° 25/04945

TJ Marseille 24 novembre 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a constaté que la créance du syndicat des copropriétaires était certaine, liquide et exigible, et que les défendeurs n'avaient pas contesté les décisions de l'assemblée générale approuvant les comptes.
Accepté
Frais de recouvrement des charges impayées
La cour a jugé que les frais engagés pour le recouvrement étaient justifiés et imputables aux défendeurs.
Rejeté
Préjudice causé par la défaillance des copropriétaires
La cour a estimé que le syndicat n'avait pas prouvé l'existence d'un préjudice distinct de ceux déjà indemnisés.
Accepté
Frais irrépétibles non compris dans les dépens
La cour a jugé qu'il serait inéquitable de laisser à la charge de la copropriété les frais irrépétibles non compris dans les dépens.

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Sur la décision

Référence :	TJ Marseille, 3e ch. cab a5, 24 nov. 2025, n° 25/04945
Numéro(s) :	25/04945
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	27 décembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Hélène FRITZ
Parties :	Le Syndicat des Copropriétaires de l' ensemble immobilier dénommé [ Adresse 7 ] DE L' HIPPODROME sis [ Adresse 5 ]

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A5

JUGEMENT N°

du 24 Novembre 2025

Enrôlement : N° RG 25/04945 – N° Portalis DBW3-W-B7J-575T

AFFAIRE : S.D.C. DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER dénommé LES TERRASSES DE L’HIPPODROME sis [Adresse 5] ( M^e Hélène FRITZ)

C/ M. [J] [U] [W] et Mme [Z], [O] [W] (défaillants)

A l’audience Publique d’orientation tenue le 22 Septembre 2025 par Madame Stéphanie GIRAUD, Présidente, assistée de Madame HOBESSERIAN, greffier

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 24 Novembre 2025, par mise à disposition au greffe

selon les dispositions de l’article L 215-5-1 du Code de l’Organisation,

avec demande de dépôt des dossiers de plaidoirie au greffe avant le 29 septembre 2025

Prononcé par mise à disposition au greffe le 24 Novembre 2025

Par Madame Stéphanie GIRAUD, Présidente

Assistée de Madame HOBESSERIAN, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

réputée contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

Le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 7] DE L’HIPPODROME sis [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, la SARL MEDITERRANEENNE DE GESTION FONCIERE, inscrite au RCS de [Localité 9] sous le numéro 403 616 345 et dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal en exercice

représentée par Maître Hélène FRITZ, avocat au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDEURS

Monsieur [J] [U] [W], né le 25 novembre 1966 à [Localité 9] (13), de nationalité française, demeurant [Adresse 4]

Madame [Z] [O], [D] [W], née le 08 mars 1970 à [Localité 3] (84) demeurant [Adresse 4]

tous deux défaillants

***

EXPOSE DU LITIGE

L’ensemble immobilier dénommé " [Adresse 8] " sis [Adresse 6], est soumis au statut de la copropriété.

Monsieur [J] [W] et Madame [Z] [W] sont propriétaires au sein de cette copropriété des lots n°223 et 119.

Le syndicat des copropriétaires se plaint de ce que le compte des copropriétaires présente un solde débiteur au titre des charges afférentes à leurs lots.

Un commandement de payer leur a été signifié par Commissaires de justice en date du 04 octobre 2023, portant sur la somme au principal de 4.391,44 euros.

Une mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception leur a été expédiée en date du 30 mai 2024.

Des paiements partiels sont intervenus.

***

Par acte d’huissier en date du 19 février 2025, le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier " [Adresse 8] " sis [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice, la société LA MEDITERRANEENNE DE GESTION FONCIERE, a assigné Monsieur [J] [W] et Madame [Z] [W] devant le Tribunal judiciaire de Marseille aux fins de :

Vu les articles 10, 10-1, 14-1, 14-2, 18, 42 de la loi n°65557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,

Venir Monsieur [J] [W] et Madame [Z] [W] s’entendre CONDAMNER solidairement à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 7] DE L’HIPPODROME sis [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la société LA MEDITERRANEENNE DE GESTION FONCIERE (LA MGF), la somme totale en principal de 8.550,38 € à savoir:

-7.456,07 € au titre des charges de copropriété impayées, appels de fonds du 3ème trimestre 2024 inclus

-1.094,31 € au titre des frais engagés par le syndicat des copropriétaires pour recouvrer sa créance (Dont le coût du Commandement de payer du 04.10.2023 : 171,74 €)

Outre intérêts au taux légal à compter du 1er juin 2024, date de l’accusé de réception de la mise en demeure.

Vu l’article 1231-6 du Code Civil,

CONDAMNER solidairement Venir Monsieur [J] [W] et Madame [Z] [W] au paiement de la somme de 2.000,00 euros à titre de dommage et intérêts.

CONDAMNER solidairement Venir Monsieur [J] [W] et Madame [Z] [W] au paiement de la somme de 1.500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

CONDAMNER solidairement les requis aux entiers dépens de l’instance sur le fondement de l’article 696 du Code de Procédure Civile, en ceux compris les frais de recouvrement nécessaires exposés à compter de la mise en demeure, qui ne seraient pas intégrés au montant de la condamnation en principal, en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, modifiée par la loi du 13 décembre 2000 et la loi du 13 juillet 2006.

DIRE que dans l’hypothèse ou à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées dans le jugement à intervenir, l’exécution forcée devra être réalisée par l’intermédiaire d’un huissier, le montant des sommes retenues par l’huissier en application de l’article A444-32 du Code de Commerce (ancien article 10 du décret du 8 mars 2001) (tarif des huissiers) devront être supportés par le débiteur en sus de l’article 700 du Code de Procédure Civile

DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit attachée à la décision à intervenir en application de l’article 514 du Code de Procédure Civile notamment en l’état du préjudice que subit le syndicat des copropriétaires du fait de la défaillance des débiteurs.

***

L’assignation destinée à Monsieur [J] [W] a abouti à un procès-verbal de recherches infructueuses.

L’assignation destinée à Madame [Z] [W] a également abouti à un procès-verbal de recherches infructueuses.

L’affaire a été enrôlée sous le numéro RG 25/04945.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 22 septembre 2025 et l’affaire a été mise en délibéré au 24 novembre 2025 en application de la procédure sans audience acceptée par le demandeur.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il sera rappelé que les demandes présentées sous la forme de « dire et juger » et « constater » ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code civil.

En outre, en application de l’article 474, alinéa 1er, du code de procédure civile, toutes les parties n’ayant pas comparu, la présente décision, susceptible d’appel, est donc réputée contradictoire à l’égard de tous.

Sur la demande au titre des charges impayées

L’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l''assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel […].

L’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste sera fixée par décret en conseil d’Etat.

En l’espèce, le syndicat demandeur produit aux débats les pièces suivantes :

— Le relevé de propriété des lots n°223 et 119

— Le contrat de syndic en cours signé le 28 mai 2024

— Le procès-verbal d’assemblée générale du 28 mai 2024 approuvant les comptes pour l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2023, et votant le budget prévisionnel pour l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2025

— Le procès-verbal d’assemblée générale du 28 juin 2023 approuvant les comptes pour l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2022 et votant le budget prévisionnel pour l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2024

— Le procès-verbal d’assemblée générale du 05 juillet 2022 approuvant les comptes pour l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2021

— Le procès-verbal d’assemblée générale du 05 juillet 2021 approuvant les comptes pour l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2020

— Le procès-verbal d’assemblée générale du 03 novembre 2020 approuvant les comptes pour l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2019

— Le commandement de payer la somme en principal de 4.391,44 euros du 4 octobre 2023

— La mise en demeure du 30 mai 2024

— Le décompte de charges et frais arrêté au 05 février 2025

En l’espèce, s’agissant des charges de copropriété proprement dites représentant la somme de 7.456,07 euros, la créance du syndicat des copropriétaires apparaît certaine, liquide et exigible au regard des éléments versés au débat, la production des appels de fond n’étant en outre imposés par aucun texte.

Monsieur [J] [W] et Madame [Z] [W] seront donc solidairement condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 7.456,07 euros au titre des charges impayées arrêtées au 05 février 2025 outre intérêts au taux légal à compter du 1er juin 2024, date de l’accusé de réception de la mise en demeure.

S’agissant par ailleurs des frais imputés à la partie défenderesse, l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Par ailleurs, l’article 10-1 permet au syndicat d’imputer au seul copropriétaire défaillant les frais nécessaires exposés par lui à compter de la mise en demeure mais aucune disposition légale n’impose la multiplication des relances et mises en demeure.

Il convient par ailleurs de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions. Les frais et honoraires réclamés à ce titre ne constituent donc des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils correspondent à des diligences précises et exceptionnelles distinctes de la gestion courante du syndic.

Ainsi, seront retranchés comme inutiles au recouvrement de la créance, ou relevant de la gestion normale d’une copropriété ou des frais irrépétibles :

— les frais de « remise dossier huissier » du 13.09.2023 (358,80 euros)

— les frais de rappel du 28.02.2024 (12 euros)

— les frais de mise en demeure du 27.03.2024 (66,35 euros)

— les frais de « remise dossier avocat » du 13.09.2023 (358,80 euros)

— les frais de relance après mise en demeure du 16.09.2024 (66,82 euros).

Monsieur [J] [W] et Madame [Z] [W] restent donc solidairement redevables de la somme de 231,54 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance.

En conséquence, il y aura lieu de condamner solidairement Monsieur [J] [W] et Madame [Z] [W] à payer au Syndicat des Copropriétaires la somme 7.456,07 euros au titre des charges impayées arrêtées au 05 février 2025, et la somme de 231,54 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de cette somme. Le tout avec intérêts au taux légal à compter du 1er juin 2024, date de l’accusé de réception de la mise en demeure.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du Code civil prévoit que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance de l’un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de prouver l’existence de la faute, du dommage et du lien de causalité les unissant.

En outre, en application de l’article 1241 du Code civil, la simple résistance à une action en justice ne constitue pas un abus de droit et le syndicat des copropriétaires n’apporte la preuve d’aucun préjudice autre que ceux déjà indemnisés. De plus les copropriétaires ont réglé une partie de leur dette, démontrant une volonté d’apurer celle-ci. Aussi, en l’absence d’abus caractérisé, la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens. Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la copropriété les frais irrépétibles non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance.

Monsieur [J] [W] et Madame [Z] [W] seront donc condamnés solidairement au paiement de la somme de 1.500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [J] [W] et Madame [Z] [W], succombants, supporteront solidairement la charge des dépens liés à la présente instance, en ce non compris les frais de commandements de payer émis.

S’agissant des frais d’exécution forcée, le droit proportionnel dégressif dû à l’huissier de justice ayant reçu un mandat de recouvrement en vertu de l’article 10 du décret n° 2001-212 du 8 mars 2001, modifié, est, selon ce texte, à la charge du créancier, sans qu’il puisse y être dérogé. La demande en ce sens sera donc rejetée.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit et aucun élément ne justifie de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant en premier ressort, en audience publique, à Juge unique, par jugement réputé contradictoire mis à la disposition au greffe du tribunal de la juridiction de céans,

CONDAMNE solidairement Monsieur [J] [W] et Madame [Z] [W] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier " [Adresse 8] " sis [Adresse 6], la somme de 7.456,07 euros au titre des charges de copropriété dues au 05 février 2025, assortie des intérêts au taux légal à compter du 1er juin 2024, date de l’accusé de réception de la mise en demeure,

CONDAMNE solidairement Monsieur [J] [W] et Madame [Z] [W] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier " [Adresse 8] " sis [Adresse 6], la somme de 231,54 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de cette somme, assortie des intérêts au taux légal à compter du 1er juin 2024, date de l’accusé de réception de la mise en demeure,

DEBOUTE le syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier " [Adresse 8] " sis [Adresse 6] du surplus de ses demandes au titre des frais nécessaires,

DEBOUTE le syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier " [Adresse 8] " sis [Adresse 6] de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,

CONDAMNE solidairement Monsieur [J] [W] et Madame [Z] [W] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier " [Adresse 8] " sis [Adresse 6], la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement Monsieur [J] [W] et Madame [Z] [W] aux dépens de la présente instance, en ce non compris les frais de commandement de payer,

REJETTE la demande du syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier " [Adresse 8] " sis [Adresse 6] tendant à mettre à la charge de Monsieur [J] [W] et Madame [Z] [W] les frais d’exécution, et afférents au droit proportionnel dégressif de l’huissier de justice mandaté en application de l’article 10 du décret n°2002-212 du 8 mars 2001, modifié, dès lors que ce droit est légalement à la charge du créancier,

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit,

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre civile section A5 du tribunal judiciaire de Marseille, le 24 novembre 2025 .

Le Greffier Le Président