TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE MARSEILLE

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION B

JUGEMENT N°

Enrôlement : N° RG 21/02776 – N° Portalis DBW3-W-B7F-YR75

AFFAIRE :

M. [W] [U] (Maître Christine SOUCHE-MARTINEZ de la SCP MASSILIA SOCIAL CODE)

Monsieur [E] [X] (Maître Christine SOUCHE-MARTINEZ de la SCP MASSILIA SOCIAL CODE)

C/

M. [V] [N] (Maître Anne-laure PITTALIS de la SELARL AVOCATS JURIS CONSEIL)

Madame [C] [M] (Maître Anne-laure PITTALIS de la SELARL AVOCATS JURIS CONSEIL)

Rapport oral préalablement fait

DÉBATS : A l’audience Publique du 23 Janvier 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré

Président : M^me Anna SPONTI,

Greffier : Madame Olivia ROUX, lors des débats

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au : 27 Mars 2025

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 27 Mars 2025

PRONONCE en audience publique par mise à disposition au greffe le 27 Mars 2025

Par M^me Anna SPONTI,

Assistée de Madame Sylvie PLAZA

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEURS

Monsieur [W] [U]

né le 19 Octobre 1970 à [Localité 8]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Christine SOUCHE-MARTINEZ de la SCP MASSILIA SOCIAL CODE, avocats au barreau de MARSEILLE

Monsieur [E] [X]

né le 08 Avril 1975 à [Localité 7]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Christine SOUCHE-MARTINEZ de la SCP MASSILIA SOCIAL CODE, avocats au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDEURS

Monsieur [V] [N]

né le 27 Octobre 1967 à [Localité 6]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 1] / FRANCE

représenté par Maître Anne-laure PITTALIS de la SELARL AVOCATS JURIS CONSEIL, avocats au barreau de MARSEILLE

Madame [C] [M]

née le 09 Janvier 1971 à [Localité 5]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 1] / FRANCE

représentée par Maître Anne-laure PITTALIS de la SELARL AVOCATS JURIS CONSEIL, avocats au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE :

Le 13 mars 2020, Monsieur [V] [N] et Madame [C] [M] ont signé une promesse de vente avec Messieurs [W] [U] et [E] [X], portant sur des biens immobiliers sis [Adresse 4].

Le prix convenu était de 295.000 €.

Une indemnité d’immobilisation de 29.500 € devait être versée, selon les modalités suivantes : 14.750 € dans les 10 jours de la signature, le solde au plus tard à la date d’expiration de la promesse.

Une condition suspensive de prêt figurait dans l’acte en ces termes :

« le BENEFICIAIRE déclare voir l’intention de recourir pour le paiement du prix de cette acquisition, à un ou plusieurs prêts rentrant dans le champ d’application de l’article L.31340 du Code de la consommation, et répondant aux caractéristiques suivantes :

o Organisme prêteur : tout organisme bancaire au choix du bénéficiaire

o Montant maximal de la somme empruntée : 320.000 €

o Durée maximale de remboursement : 24 mois

o Taux nominal d’intérêt maximal : 1,40 % (hors assurance) […].

La condition suspensive sera réalisée en en cas d’obtention d’une ou plusieurs offres définitives de prêt au plus tard le 15 juin 2020 ».

Par acte d’huissier en date du 17 mars 2021, [W] [U] et [E] [X] ont assigné [V] [N] et [C] [M] devant le Tribunal judiciaire de Marseille, aux fins de les voir condamner au paiement d’une indemnité d’immobilisation outre l’attribution de dommages et intérêts.

Aux termes de leurs conclusions communiquées par le réseau privé virtuel des avocats le 20 novembre 2023, au visa des articles 1353, 1103, 1104, 1304-3, 1240 du Code civil, les demandeurs sollicitent de voir :

“CONDAMNER solidairement Monsieur [N] et Madame [M] à payer à Monsieur [X] et Monsieur [U] la somme de 29.500 € au titre de l’indemnité d’immobilisation contenue dans la promesse de vente du 13 mars 2020 ;

DIRE que cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la sommation interpellative du 22 octobre 2020 pour Madame [M] et du 23 octobre 2020 pour Monsieur [N] ;

CONDAMNER solidairement Monsieur [N] et Madame [M] à payer à Monsieur [U] et Monsieur [X] la somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

CONDAMNER solidairement Monsieur [N] et Madame [M] à payer à Monsieur [X] et Monsieur [U] la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER solidairement Monsieur [N] et Madame [M] à payer à Monsieur [X] et Monsieur [U] aux entiers dépens de l’instance, avec droit donné à la SCP MASSILIA SOCIAL CODE de les recouvrer directement conformément à l’article 699 du Code de procédure civile.

DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

DEBOUTER Monsieur [N] et Madame [M] de l’ensemble de demandes, fins et conclusions”.

Au soutien de leurs prétentions, [W] [U] et [E] [X] affirment que :

Les acquéreurs reconnaissent avoir renoncé à l’achat du bien dès le 22 mai 2020 de sorte que l’indemnité d’immobilisation est acquise aux promettants ; Les bénéficiaires n’ont pas versé l’indemnité d’immobilisation, n’ont pas respecté le formalisme prévu par la promesse (lettre recommandée avec accusé de réception 7 jours après l’expiration de la promesse) et devaient justifier de deux refus de prêt émanant d’organismes bancaires conformes aux caractéristiques de la promesse, or aucun des documents adressés par les Consorts [N]-[M] suite à la sommation interpellative n’est conforme aux caractéristiques de la condition suspensive,La crise sanitaire ne saurait justifier l’absence de sollicitation d’un prêt aux conditions de la promesse, les acquéreurs avaient la faculté de se rétracter ce qu’ils n’ont pas fait,Les acquéreurs ont fait preuve de résistance abusive en ce qu’ils n’ont eu de cesse d’user de malice pour différer au maximum le règlement du paiement de l’indemnité d’immobilisation pourtant contractuellement convenue, s’abstenant de tout versement à ce titre et ce en totale contravention avec les termes de la promesse.

Aux termes de leurs conclusions communiquées par le réseau privé virtuel des avocats le 19 octobre 2023, les défendeurs concluent au débouté et sollicitent reconventionnellement la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts, outre la somme de 3500 euros au titre des frais irrépétibles, ainsi que les dépens avec distraction au profit de Maître PITTALIS.

Au soutien de leurs prétentions, [V] [N] et [C] [M] font valoir que :

— En indiquant par mail au notaire, dès le 22 mai 2020, alors qu’ils avaient jusqu’au 15 juin pour le faire, qu’ils n’avaient pas obtenu le prêt et qu’ils entendaient « appliquer leur condition suspensive », il est évident que les requis ont indiqué se prévaloir d’un motif de décharge,

— aucune faute ne peut leur être reprochée dans la défaillance de la condition suspensive, leur prêt ayant été refusé dans un contexte de crise sanitaire, alors qu’ils exercent tous deux des professions libérales qui ont été mises en péril,

— les vendeurs ayant en réalité vendu leur bien à d’autres acquéreurs dans un délai quasi similaire à celui prévu dans la promesse, ne sont pas fondés à se prévaloir d’un quelconque préjudice tiré de l’immobilisation du bien, qui n’a pas été immobilisé,

— les vendeurs ont été de mauvaise foi,

— la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive se heurte au principe de non cumul des responsabilités contractuelles et délictuelles, en outre les acquéreurs ont toujours été de bonne foi,

— des dommages et intérêts se justifient du fait de la mauvaise foi des vendeurs dont l’action est guidée par la cupidité.

Au-delà de ce qui a été repris pour les besoins de la discussion et faisant application en l’espèce des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, le Tribunal entend se référer pour l’exposé plus ample des moyens et prétentions des parties aux dernières de leurs écritures visées ci-dessus.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur l’indemnité d’immobilisation :

Il résulte de la promesse de vente consentie par Messieurs [U] et [X] à Madame [M] et Monsieur [N] le 13 mars 2020 que celle-ci est valable jusqu’au 10 juillet 2020.

Les parties ont convenues du versement d’une indemnité d’immobilisation d’un montant de 29 500 euros à régler par les bénéficiaires, dont la moitié dans les 10 jours de la promesse.

Il est indiqué dans l’acte que l’indemnité d’immobilisation resterait acquise au promettant en cas de non réalisation de la vente promise selon les modalités et délais prévus, à titre d’indemnité forfaitaire. L’acte précise en outre que l’intégralité de la somme resterait acquise même si le bénéficiaire faisait connaître sa décision de ne pas acquérir avant l’expiration du délai d’option. En aucun cas cette somme ne fera l’objet d’une répartition prorata temporis dans la mesure où son montant n’a pas été fixé en considération de la durée de l’immobilisation.

La promesse précise que l’indemnité d’immobilisation serait intégralement reversée au bénéficiaire s’il se prévalait notamment de ce que l’une au moins des conditions suspensives stipulées venait à défaillir selon les modalités et délais prévus.

S’ils entendaient se prévaloir de l’un des motifs pour se voir restituer l’indemnité d’immobilisation, les bénéficiaires devaient le notifier au notaire par lettre recommandée avec accusé de réception au plus tard dans les 7 jours de la date d’expiration de la promesse.

La promesse de vente a été consentie sous la condition suspensive d’obtention d’un prêt de 320 000 euros d’une durée de 24 mois au taux de 1,4%. Il est précisé que toute demande non conforme aux stipulations contractuelles notamment quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l’emprunt, entrainerait la réalisation fictive de la promesse.

En outre, la promesse stipule expréssément que le bénéficiaire s’engage en cas de non obtention du financement demandé, à justifier de deux refus de prêt répondant aux caractéristiques ci-dessus. En conséquence, le bénéficiaire s’engage à déposer simultanément deux demandes de prêt.

Il convient de relever que la mention relative à la nécessité de justifier de deux refus de prêts est écrit en police plus grosse et en caractère gras.

La question de la réalité du préjudice subi par les promettants est indifférente s’agissant d’une indemnité d’immobilisation contractuellement prévue.

En l’espèce, il ressort des éléments produits, que les consorts [N] ont informé leur notaire le 22 mai 2020 par mail, de la non réalisation de la condition suspensive d’obtention du prêt et lui ont communiqué un refus de prêt opposé par la SMC le 18 mai 2020.

Il ressort de ce document que la demande de prêt déposée le 20 avril 2020 portait sur un prêt relais de 272 474 euros sur une durée de 24 mois au taux de 0,65% et un prêt complémentaire immobilier d’un montant de 44 000 euros sur une durée de 120 mois au taux de 1,2%. Dès lors il apparait que la demande de prêt n’est pas conforme aux stipulations contractuelles et n’est pas accompagné d’autres refus. [V] [N] précise dans son mail avoir obtenu des refus verbaux et être dans l’attente de documents complémentaires mais précise avoir souhaité prévenir immédiatement afin de ne pas pénaliser plus les vendeurs.

Suite à la sommation interpellative délivrée le 23 octobre 2020 par les promettants, d’avoir à justifier par lettre recommandée avec accusé de réception dans les 7 jours, de la cause de décharge de l’indemnité d’immobilisation dont les bénéficiaires entendaient se prévaloir, les consorts [N] ont par courrier du 30 octobre 2020 communiqué :

Le courrier de refus de la SMC précitéUne attestation de du 29 octobre 2020Une attestation du courtier ACECrédits en date du 30 octobre 2020.

L’attestation sur l’honneur en date du 29 octobre 2020, postérieure à l’expiration de la promesse, sans en tête et qui ne comporte aucune précision quant aux caractéristiques du prêt, ne saurait valoir refus de prêt aux sens des dispositions contractuelles, pas plus que le courrier en date du 30 octobre 2020 établi par ACECrédits, qui est postérieur à la date d’expiration de la promesse et ne comporte aucune mention quant à la date de demande du prêt, ni du taux.

Par courrier recommandé en date du 12 novembre 2020, soit postérieurement à l’expiration du délai de sept jours mentionné dans la sommation interpellative, les consorts [N] ont produit un courrier de refus émis par le Crédit Mutuel le 6 novembre 2020, portant sur un crédit immobilier de 320 000 euros sur une durée de 24 mois sollicité le 12 mai 2020. Toutefois, le courrier de refus ne comporte pas la mention du taux.

En conséquence, les consorts [N] [M] qui ne justifient pas de deux refus de prêt répondant aux caractéristiques du prêt contractuellement prévues avant l’expiration de la promesse de vente, seront condamnés à verser aux consorts [U] [X] le montant de l’indemnité d’immobilisation, soit la somme de 29 500 euros.

Sur les dommages et intérêts pour résistance abusive :

L’octroi de dommages intérêts pour résistance abusive nécessite la preuve que la personne en cause a résisté à la demande de mauvaise foi, dans l’intention de nuire ou avec une légèreté blâmable assimilable au dol.

En l’espèce il n’est pas contesté que le litige est survenu dans un contexte de crise sanitaire inédit, ayant gravement perturbé le fonctionnement social. En outre, il ressort des pièces versées et notamment du mail du 22 mai 2020, que les consorts [N] qui rencontrent d’importantes difficultés économiques, ont le souci de ne pas pénaliser les vendeurs, ce qui démontre leur bonne foi. Dans ces conditions, la preuve d’un tel comportement de la part des consorts [N] n’est pas établi.

En conséquence, la demande formulée à ce titre sera rejetée.

Sur les dommages et intérêts pour procédure abusive

Compte tenu du sens de la décision, les consorts [N] seront déboutés de leur demande reconventionnelle.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

Il y a lieu de condamner in solidum les consorts [N] aux entiers dépens, lesquels comprendront les coûts des actes de procédure nécessaires au sens des articles L111-7 et L111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

La condamnation aux dépens sera assortie du droit pour la SCP MASSILIA SOCIAL CODE de recouvrer directement ceux des dépens dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision.

Il y a lieu de condamner in solidum les consorts [N] à verser aux consorts [U] [X] la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

L’article 514 du code de procédure civile dispose que « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

La présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, statuant publiquement par mise à disposition de la décision au greffe après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort :

CONDAMNE [V] [N] et [C] [M] à verser à [W] [U] et [E] [X] la somme de 29 500 euros à titre d’indemnité d’immobilisation,

DIT que cette somme portera intérêt au taux légal à compter de la présente décision ;

DEBOUTE [W] [U] et [E] [X] de la demande formulée au titre des dommages et intérêts ;

DEBOUTE [V] [N] et [C] [M] de la demande formulée au titre des dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum [V] [N] et [C] [M] aux entiers dépens, lesquels comprendront les coûts des actes de procédure nécessaires au sens des articles L111-7 et L111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que la condamnation aux dépens sera assortie du droit pour la SCP MASSILIA SOCIAL CODE de recouvrer directement ceux des dépens dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision ;

CONDAMNE in solidum [V] [N] et [C] [M] à verser à [W] [U] et [E] [X] la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

REJETTE les prétentions pour le surplus ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE