TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 27 Novembre 2025

Président : Madame KACER, Vice-présidente JCP

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 25 Septembre 2025

GROSSE :

Le 28 novembre 2025

à M^e Benjamin GUION

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/03343 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6RKR

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [I] [P]

né le 11 Juillet 1964 à [Localité 3], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Benjamin GUION, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [E] [M], demeurant [Adresse 1]

non comparant

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 1er mars 2019, M. [I] [P] a donné à bail à M. [E] [M] une maison à usage d’habitation situé au [Adresse 2] pour un loyer de 700 euros.

Le 26 août 2024, M. [I] [P] a fait signifier à M. [E] [M] un congé pour vente à effet du 28 février 2025.

Des loyers étant demeurés impayés, M. [I] [P] a fait signifier à M. [E] [M] par acte de commissaire de justice en date du 10 janvier 2025 un commandement de payer la somme de 7.800 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle, ainsi que d’avoir à justifier d’une assurance contre les risques locatifs.

Le procès-verbal dressé le 22 avril 2025 par le commissaire de justice constate que la porte d’entrée ainsi que l’ensemble des volets de l’habitation sont fermés, le nom « [M] » figure toujours sur la sonnette. Contacté par téléphone, M. [E] [M] informe au commissaire de justice qu’il n’occupe plus les lieux, résidant désormais chez sa compagne. Il confirme toutefois ne pas avoir procédé à un déménagement.

Par acte de commissaire de justice du 3 juin 2025, M. [I] [P] a fait assigner M. [E] [M] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé au visa de la loi du 6 juillet 1989, aux fins de :

A titre principal,

— Condamner M. [E] [M] à payer à M. [I] [P] la somme de 11.300 euros au titre des arriérés locatifs, comptes arrêtés au 3 mai 2025,

— Fixer l’indemnité d’occupation à 700 euros par mois,

— Constater le jeu de la clause résolutoire insérée dans le contrat de location en date du 3 mars 2019,

— Ordonner l’expulsion de M. [E] [M], ainsi que celle de tous occupants de son chef, etiam manu militari, de l’appartement sis [Adresse 2].

A titre subsidiaire,

— Ordonner que le bail conclu le 1er mars 2019 est résilié depuis le 1er mars 2025, du fait du congé pour vente signifié le 26 août 2024,

— Ordonner l’expulsion de M. [E] [M], ainsi que celle de tous occupants de son chef, etiam manu militari, de l’appartement sis [Adresse 2],

— Condamner M. [E] [M] à payer M. [I] [P] la somme de 11.300 euros au titre des arriérés locatifs, comptes arrêtés au 3 mai 2025,

— Fixer l’indemnité d’occupation à 700 euros par mois.

En tout état de cause,

— Condamner M. [E] [M] à payer M. [I] [P] la somme de 1.800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner M. [E] [M] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le congé pour vente en date du 26 août 2024 et le commandement visant la clause résolutoire en date du 10 janvier 2025.

Appelée à l’audience initiale du 4 septembre 2025, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi pour être finalement retenue à l’audience du 25 septembre 2025.

M. [I] [P], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 11.300 euros, comptes arrêtés au 5 mai 2025, terme du mois de mai inclus.

Cité à étude, M. [E] [M] n’est ni comparant ni représenté.

La décision a été mise en délibéré au 27 novembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de M. [E] [M] ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 5 juin 2025, soit plus de six semaines avant la première audience du 4 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur la demande principale de constatation d’acquisition de la clause résolutoire

En vertu des pouvoirs limités dont le juge des référés dispose au visa des articles 834 et 835 du Code de procédure civile, il ne peut se prononcer sur la validité de la clause résolutoire figurant au bail ni sur la validité du commandement de payer. Il peut en revanche apprécier si au vu de ces éléments, la demande de constatation de la résiliation de plein droit du bail ne se heurte à aucune contestation sérieuse.

Une difficulté est sérieuse lorsque la question peut donner lieu à plusieurs réponses d’égale pertinence ou lorsqu’elle implique un examen approfondi des dispositions applicables. À l’inverse, ne pose pas de difficulté sérieuse une question dont la réponse s’impose avec évidence ou n’exige qu’un examen sommaire ou rapide des textes en cause.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 rappelle que le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus constitue une obligation essentielle du locataire.

L’article 24 de la même loi précise que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet qu’au moins six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était précédemment de deux mois. Le commandement de payer reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent article et des trois premiers alinéas de l’article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant la mise en œuvre du droit au logement, en mentionnant la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement, dont l’adresse de saisine est précisée.

Selon acte de commissaire de justice en date du 10 janvier 2025, M. [I] [P] a fait commandement à M. [E] [M] d’avoir à payer la somme en principal de 7.800 euros.

En l’espèce, la clause résolutoire insérée dans le bail liant les parties du 1er mars 2019, prévoit que « Le présent contrat sera résilié de plein droit :- en cas de défaut de paiement du loyer, des provisions de charge, ou de la régularisation annuelle de charge,- en cas de défaut de versement du dépôt de garantie, en cas de défaut d’assurance des risques locatifs par le locataire (sauf si le bailleur a souscrit une assurance pour le locataire),- en cas de trouble de voisinage constaté par une décision de justice».

Nonobstant le respect du délai légal de deux mois donné au locataire pour régulariser l’impayé par le commandement de payer délivré le 10 janvier 2025, la clause résolutoire ne fixant aucun délai pour le locataire régler sa dette avant la résiliation de plein droit ne satisfait pas aux exigences des dispositions d’ordre public de la loi du 06 juillet 1989 applicable aux relations entre le bailleur et la locataire, de sorte qu’il existe une contestation sérieuse sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire nécessitant un débat contradictoire au fond.

En effet, cette clause, en ne stipulant pas un délai d’au moins deux mois ou six semaines, a pour effet de faire échec aux dispositions d’ordre public de la loi du 6 juillet 1989.

Il s’ensuit que la demande tendant à obtenir le constat de la résiliation du bail de plein droit par l’effet de la clause résolutoire se heurte à l’existence de contestations sérieuses.

Sur la demande subsidiaire de constatation de la résiliation du bail par l’effet du congé pour vente

En application des dispositions de l’article 15-I et II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur peut délivrer un congé pour vendre, six mois au moins avant l’échéance du bail. Le locataire dispose d’un droit de préemption qu’il doit exercer pendant un délai de deux mois. A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation.

En l’espèce, le bail consenti à M. [E] [M] pour une durée de trois ans, a été conclu le 1er mars 2019 pour une période de trois ans renouvelé par tacite reconduction dans les mêmes conditions jusqu’au jusqu’au 28 février 2025. Le congé est signifié plus de six mois avant cette échéance. Il sera relevé en outre que le congé rappelle son motif, la vente du bien loué, mentionne le prix, de 520.000 euros, et les conditions de la vente projetée, contient une offre de vente, ainsi qu’une description détaillée du bien et la reproduction des cinq premiers alinéas de l’article 15 II.

Dès lors, le congé délivré dans les formes et délais légaux requis, qui n’a d’ailleurs fait l’objet d’aucune contestation, est bien régulier. M. [E] [M] n’ayant pas usé de son droit de préemption dans le délai légal, le bail s’est trouvé résilié par l’effet du congé le 28 février 2025.

M. [E] [M], qui s’est maintenu dans les lieux, se trouve ainsi occupant sans droit ni titre du local litigieux depuis le 1er mars 2025 et il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef dans les conditions prévues par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour les propriétaires dont l’occupation indue de son bien les a privées de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de M. [E] [M] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 700 euros actuellement, et de condamner M. [E] [M] à son paiement.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Il ressort du commandement de payer et de l’assignation que M. [E] [B] reste devoir la somme de 11.300 euros, à la date du 5 mai 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés, terme du mois de mai 2025 inclus.

Pour la somme au principal, M. [E] [B], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Dès lors, l’obligation n’étant pas sérieusement contestable, il convient de condamner M. [E] [B] à payer à M. [I] [P] la somme de 11.300 euros à titre provisionnel, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

M. [E] [M], qui succombe, supportera les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Il sera en outre condamné à payer au requérant la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection statuant publiquement en référé, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et rendue en premier ressort,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande tendant à constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions de délivrance à M. [E] [M] par M. [I] [P] d’un congé pour vente relatif au bail conclu le 1er mars 2019 et concernant le local à usage d’habitation situé au [Adresse 2] sont réunies et que le bail a ainsi expiré le 1er mars 2025 ;

ORDONNE en conséquence à M. [E] [M] de libérer le logement et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour M. [E] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [I] [P] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE M. [E] [M] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, soit 700 euros à ce jour, à compter du 1er mars 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE M. [E] [M] à verser à M. [I] [P], à titre provisionnel, la somme de 11.300 euros, décompte arrêté au 5 mai 2025, terme du mois de mai 2025 inclus, correspondant à l’arriéré locatif ;

CONDAMNE M. [E] [M] aux dépens ;

CONDAMNE M. [E] [M] à payer à M. [I] [P] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

LE GREFFIER LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION