TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [C] [F]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Thierry DOUEB

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/04472 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4W3Y

N° MINUTE :

24/8

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 10 décembre 2024

DEMANDERESSE

Etablissement public [Localité 6] HABITAT- OPH,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Thierry DOUEB, avocat au barreau de , vestiaire : #C1272

DÉFENDEURS

Monsieur [K] [F],

demeurant [Adresse 2]

décédé

Madame [C] [F], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Françoise THUBERT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier lors des débats et de Alexis QUENEHEN, Greffier lors du délibéré

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 30 septembre 2024

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 10 décembre 2024 par Françoise THUBERT, Vice-présidente, assistée de Christopher LEPAGE, Greffier lors des débats et de Alexis QUENEHEN, Greffier lors du délibéré

Décision du 10 décembre 2024

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/04472 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4W3Y

FAITS ET PROCEDURE

Par acte du 24/ 07/ 2009 à effet au 29/ 07/ 2009, [Localité 6] HABITAT OPH a donné à bail à M. [F] [K] et Mme [F] [C] un appartement à usage d’habitation, situé [Adresse 3] [Localité 5] , avec cave, pour un loyer de 524.39 euros outre provision sur charges prévues par la règlementation HLM.

Les échéances de loyer n’étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à M. [F] [K] et Mme [F] [C] le 24/ 01/ 2024 pour avoir paiement d’un arriéré de 5152,27 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice du 18/ 04/ 2024, [Localité 6] HABITAT OPH a fait assigner M. [F] [K] et Mme [F] [C] aux fins de :

— voir constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour impayé de loyer,

— voir ordonner l’expulsion de M. [F] [K] et Mme [F] [C] ainsi que tous occupants de leur chef avec assistance de la force publique et d’un serrurier,

— voir dire que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution

— voir condamner solidairement M. [F] [K] et Mme [F] [C] au paiement à titre provisionnel :

*D’une somme de 5220,70 euros au titre de l’arriéré au mois de février 2024 inclus, à parfaire, avec intérêts au taux légal à compter du commandement valant mise en demeure

*D’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges perçus dans les mêmes conditions et aux mêmes dates que le loyer prévu au bail et qui subira les mêmes majorations, à compter de mars 2024 jusqu’à libération des lieux par remise des clés,

*D’une somme de 250 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les dépens incluant les frais de commandement, de l’assignation.

L’assignation a été dénoncée à M. LE PREFET de [Localité 6] le 19/ 04/ 2024.

A l’audience du 30/09/2024, le bailleur élève sa demande au titre de l’arriéré à la somme de 7110,22 euros, au mois de septembre 2024 inclus, maintient ses autres demandes.

Il précise qu’il demande de voir constater l’accord des parties pour des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire, sollicite en cas de non- respect la fixation et la condamnation au paiement de l’indemnité d’occupation .

M. [F] [K] est décédé le 25/03/2023.

Décision du 10 décembre 2024

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/04472 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4W3Y

Mme [F] [C] a comparu. Elle sollicite de voir constater l’accord des parties pour régler la dette par mensualités de 300 euros et la suspension des effets de la clause résolutoire . Elle précise qu’elle perçoit une pension de réversion et doit recevoir sa retraite prochainement, qu’elle veut solliciter un échange de logement pour un loyer moins élevé.

Aucun diagnostic social n’a été reçu au Greffe .

MOTIFS

Sur la procédure envers M.[F] [K] :

En vertu de l’article 370 du code de procédure civile , à compter de la notification qui en est faite à l’autre partie, l’instance est interrompue par :

— le décès d’une partie dans les cas où l’action est transmissible;

Cette instance n’est pas interrompue si le décès d’une partie est notifié après l’ouverture des débats, si bien que la décision doit être rendue contre cette partie.

Au cas présent , le décès de M.[F] [K] a été notifié au demandeur, lors des débats, si bien que la décision sera rendue contre M.[F] [K] , en l’absence de désistement express de [Localité 6] HABITAT OPH.

Sur la recevabilité :

En application de l’article 24 II de la loi du 06/07/89, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer , sous peine d’irrecevabilité de la demande , une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi du 31/05/1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du Code de la Construction et de l’Habitation. Cette saisine qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les commissaires de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Le bailleur justifie de la saisine de la CCAPEX le 25/01/2024 pour signaler les impayés. Il est donc recevable en son action, l’assignation ayant en outre été dénoncée au préfet de [Localité 6] six semaines avant l’audience en application de l’article 24 III de la loi .

Sur la résiliation du bail :

Le commandement de payer délivré le 24/ 01/ 2024 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l’article 24 de la loi du 6 Juillet 1989.

Selon les termes de l’avis rendu le 13/06/2023 par la Cour de cassation , il a été observé que la loi ne déroge pas aux dispositions de l’article 2 du code civil, selon laquelle une loi ne dispose que pour l’avenir et n’a pas d’effet rétroactif. Elle en déduit que le délai de 6 semaines de l’article 10 de la loi du 27/07/2023 ne s’applique pas immédiatement aux baux en cours , qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

Il s’en déduit que si le bail a été renouvelé ou tacitement reconduit à partir du 29/07/2023 , la clause résolutoire prévoit alors un délai de 6 semaines.

Le bail date du 29/07/2009 et stipule une durée de 3 ans. Il a été reconduit tacitement le 29/07/2021 pour la dernière fois.

Lors de la délivrance du commandement de payer le 24/01/2024, il était encore soumis à loi en vigueur lors de sa conclusion et le délai prévu était de deux mois.

M.[F] [K] et Mme [F] [C] n’ayant pas réglé la dette dans les deux mois du commandement, le bail s’est trouvé résilié de plein droit au 24/03/2024 à minuit soit à compter du 25/03/ 2024.

Selon le décompte produit aux débats , le versement intégral du loyer courant n’a pas été repris régulièrement. Mais les parties demandent de voir constater leur accord pour des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Mme [F] [C] dispose de revenus de réversion de 1108 euros , et doit percevoir sa retraite .

Il convient donc de constater l’accord des parties pour le règlement de la dette par mensualités de 300 euros outre les loyers courant, avec suspension des effets de la clause résolutoire du bail.

En cas de non-paiement des mensualités ou du loyer courant, il convient de rappeler qu’en application de l’article 24 VII de la loi du 06/07/89, la résiliation reprendra ses effets et en l’absence de départ volontaire, il pourra être procédé à l’expulsion de Mme [F] [C], et de tout occupant de son chef, avec assistance de la force publique le cas échéant, sous réserve du délai pour quitter les lieux.

En ce cas le bailleur sera autorisé à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais , risques et péril de Mme [F] [C], à défaut de local désigné .

Le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution .

Sur la demande en paiement de l’arriéré :

Il ressort du commandement, de l’assignation et du décompte fourni que M.[F] [K] et Mme [F] [C] restent devoir une somme de 6604.31 euros au titre des loyers et charges dus à la date du 13/ 09/ 2024 , août 2024 inclus et non septembre 2024 inclus et hors frais, les frais de procédure entrant dans les dépens.

Il convient en conséquence de condamner solidairement M.[F] [K] et Mme [F] [C] au paiement de cette somme sous réserve des loyers échus depuis cette date et éventuellement impayés, avec intérêts au taux légal à compter du 24/ 01/ 2024 sur la somme de 5152,27 euros et de l’assignation pour le surplus.

Il convient de dire que la dette sera apurée par mensualités de 300 euros selon modalités au dispositif.

Sur l’indemnité d’occupation :

En cas de non-respect des délais par la locataire, compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due de la date de résiliation jusqu’au départ effectif des lieux par remise des clés, procès–verbal d’expulsion au montant du loyer indexé et des charges révisées, qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi , et de condamner solidairement M.[F] [K] et Mme [F] [C] au paiement de celle-ci.

Sur les dépens :

Il y a lieu de condamner solidairement M.[F] [K] et Mme [F] [C] aux dépens incluant les frais de commandement, de l’assignation, de signification de la décision , les frais de l’exécution forcée étant dus par le débiteur en application de l’article L111-8 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

Sur l’article 700 du Code de Procédure Civile :

En équité , il convient de débouter [Localité 6] HABITAT OPH de sa demande en en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance réputé contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au Greffe :

Renvoie les parties à se pourvoir et dès à présent vu les articles 834 et 835 du Code de Procédure Civile,

DECLARE le bailleur recevable à agir

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties à compter du 25/ 03/ 2024 , portant sur les lieux loués situés au [Adresse 4], avec cave.

CONDAMNE solidairement M.[F] [K] et Mme [F] [C] à payer à [Localité 6] HABITAT OPH, la somme provisionnelle de 6604.31 euros au titre des loyers et charges dus au 13/ 09/ 2024, août 2024 inclus, outre les loyers impayés dus postérieurement le cas échéant, avec intérêts au taux légal à compter du 24/ 01/ 2024 sur la somme de 5152,27euros et de l’assignation pour le surplus

CONSTATE l’accord des parties pour les délais suivants de règlement de la dette et la suspension des effets de la clause résolutoire :

— Mme [F] [C] s’acquittera de la dette par mensualité de 300 euros en sus des loyers et charges courants, payables le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la décision, la dernière soldant la dette en principal, intérêts

RAPPELLE qu’en cas de respect par Mme [F] [C] des délais accordés et du paiement des loyers courants, la résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise,

RAPPELLE qu’à défaut d’un seul versement à son échéance de la mensualité ou du loyer courant, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et la résiliation reprendra tous ses effets,

DIT que [Localité 6] HABITAT OPH pourra alors faire procéder à l’expulsion de Mme [F] [C], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique le cas échéant, sous réserve des dispositions de l’article L412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution,

AUTORISE, en ce cas, [Localité 6] HABITAT OPH à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais , risques et péril de Mme [F] [C] à défaut de local désigné

DIT QUE le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution

CONDAMNE, en ce cas, solidairement M.[F] [K] et Mme [F] [C] à payer à [Localité 6] HABITAT OPH à titre de provision, l’indemnité d’occupation due de la date de la résiliation jusqu’au départ effectif des lieux, par remise des clés, procès-verbal d’expulsion ou de reprise, égale au montant des loyers indexés et des charges révisées, qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi,

Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit

DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions,

CONDAMNE solidairement M.[F] [K] et Mme [F] [C] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, de signification de la décision et des frais de la procédure éventuelle d’expulsion

DEBOUTE [Localité 6] HABITAT OPH de sa demande en en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT