TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 5]

JURIDICTION DES LOYERS COMMERCIAUX

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JUGEMENT

Enrôlement : N° RG 19/11152 – N° Portalis DBW3-W-B7D-W3OI

Nous, Madame MANNONI Corinne, Vice-Présidente juge déléguée aux LOYERS COMMERCIAUX siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal conformément aux dispositions de l’article R 145-23 du Code de Commerce dans la procédure suivie devant le tribunal judiciaire de Marseille,

Assistée de Madame BINGUY Marion, Greffier

JUGEMENT RENDU LE 02 Décembre 2025

ENTRE LES PARTIES :

DEMANDERESSE :

S.A. SOCIETE GENERALE, immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le n° 552 120 222 dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Philippe VAQUIER, avocat au barreau de MARSEILLE (postulant) et par M^e Christophe DENIZOT de l’AARPI CABINET NICOLAS & DENIZOT ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, (plaidant)

C O N T R E

DÉFENDERESSE :

SCI EXPERTS AMEUBLEMENT, immatriculée au RCS de Marseille sous le n° 069 801 140dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Yoann LEANDRI, avocat au barreau de MARSEILLE,

DEBATS

A l’audience du 04 Novembre 2025, tenue publiquement, l’affaire a été mise en délibéré au 02 décembre 2025.

FAITS ET PROCEDURE

Suivant acte sous seing privé en date du 11 décembre 1998, la SCI EXPERTS AMEUBLEMENT a donné à bail commercial à la SA SOCIETE GENERALE un local commercial situé au rez-de-chaussée et sous-sol du [Adresse 2], à usage de toutes activités bancaires, financières ou d’assurances, pour une durée de neuf ans à compter du 1er janvier 1999 pour expirer le 31décembre 2017, moyennant un loyer annuel de 3.489,80 Euros HT payable trimestriellement et d’avance.

Le bail s’est poursuivi par tacite reconduction, le loyer s’élevant à la somme de 46.743,36 Euros HT.

Par acte d’huissier du 7 décembre 2017, la SA SOCIETE GENERALE a formulé une demande de renouvellement de bail pour une durée de neuf années à compter du 01 janvier 2018, moyennant un loyer annuel de 36.000 euros hors taxe HT et HC.

En l’absence de réponse, le principe du renouvellement a été acquis.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 31 juillet 2019, la SOCIETE GENERALE a notifié à la SCI EXPERTS AMEUBLEMENT un mémoire préalable en fixation du prix du loyer du bail renouvelé demandant de fixer le loyer du bail renouvelé au 01 janvier 2018 à la valeur locative à la baisse, soit la somme de 30.000,00 Euros en principal, hors taxe et hors charge, et que le trop payé portera intérêts au taux légal avec capitalisation des intérêts Elle sollicite en outre la somme de 3.000,00 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile. A titre subsidiaire elle sollicite une expertise et la fixation d’un loyer provisionnel à la somme de 30.000,00 Euros HT et HC, avec exécution provisoire

Par acte d’huissier du 02 octobre 2019, la SA SOCIETE GENERALE a assigné la SCI EXPERTS AMEUBLEMENT devant le juge des loyers commerciaux du Tribunal judiciaire de Marseille, formulant les mêmes demandes que dans son mémoire préalable.

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Par mémoire en défense notifié par lettre recommandée avec avis de réception du 24 décembre 2019, la SCI EXPERTS AMEUBLEMENT soulève l’irrecevabilité de la demande, au motif que le mémoire préalable ne lui avait pas été régulièrement notifié par acte extra judiciaire dans les conditions de l’article R 145-38 du Code de Commerce en ce qu’il n’était pas justifié de la réception de la lettre recommandée et que les dispositions de l’article R 145-27 n’étaient donc pas respectées .

Au fond elle conclut au rejet de la demande principale en l’absence de toute pièce produite en soutien pour justifier d’une diminution de la valeur locative. Elle observe que les surfaces doivent être contrôlées par un géomètre-expert, et ne s’oppose pas à une expertise avec maintien du loyer actuel.

La SCI EXPERTS AMEUBLEMENT déclare se réserver la faculté de l’article [4]-57 de ne pas faire droit à la demande de conclusion d’un nouveau bail commercial, et sollicite une indemnité de 5.000,00 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

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Par mémoire en réplique notifié le 30 décembre 2019 et réceptionné le 15 janvier 2020, la SA SOCIÉTÉ GÉNÉRALE répond concernant la fin de non recevoir que la présentation à l’adresse du destinataire est suffisante sans qu’elle ait à justifier de la remise effective, qu’elle justifie par l’extrait du site de LA POSTE de la preuve de la bonne réception de l’envoi recommandé remis contre signature le 09 août 2019, et qu’elle n’avait pas à signifier son mémoire par acte extra judiciaire, l’article R 145-38 n’étant pas applicable à la présente procédure.

Elle procède à un calcul de la surface pondérée de ses locaux à partir du plan produit, et se réfère au prix de loyers d’établissements bancaires proches retenant un prix au mètre carré de 290 euros pour 114,74 m2, et déduisant du montant obtenu la taxe foncière.

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Par jugement du 06 avril 2021, le juge des loyers commerciaux a :

— dit que le bail renouvelé entre les parties a pris effet au 01 janvier 2018,

— déclaré recevables les demandes de la SA SOCIETE GENERALE,

— ordonné une expertise judiciaire,

— fixé le loyer pendant la durée de l’instance au montant du dernier loyer.

L’expert [C] a déposé son rapport le 09 février 2023.

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La SA SOCIETE GENERALE conclut au rejet de la demande de sursis à statuer, faisant valoir :

— qu’une plainte pénale a déjà été déposée,

— que l’assignation de l’expert [C] devant le Tribunal Judiciaire n’avait pas été signifiée.

Elle s’oppose à la demande de nullité du rapport de l’expert [C], indiquant :

— que l’expert [C] n’avait pas commis d’infraction,

— que lorsque l’expert [C] avait été désigné, il était inscrit sur la liste des experts de la Cour d’Appel d’AIX EN PROVENCE,

— qu’un expert judiciaire n’était pas forcément inscrit sur la liste des experts.

La SA SOCIETE GENERALE indique également :

— que l’expert [C] n’avait pas manqué au principe du contradictoire en ce qu’il avait laissé un délai suffisant aux parties pour présenter leurs observations et qu’il avait respecté son calendrier pour lui dresser des dires,

— que l’expert [C] n’avait pas manqué au principe d’impartialité.

Elle s’oppose à la désignation d’un nouvel expert.

Au fond, la SA SOCIETE GENERALE demande avec exécution provisoire :

— que le loyer soit fixé à 28.725,00 Euros HT et HC par an,

— que le trop perçu porte intérêts au taux légal à la date d’effet du nouveau loyer avec capitalisation,

— que la SCI EXPERTS AMEUBLEMENT soit condamnée à lui verser la somme de 5.000,00 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

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La SCI EXPERTS AMEUBLEMENT sollicite un sursis à statuer jusqu’à intervention d’une plainte pénale et d’une décision définitive sur la nullité du rapport de l’expert [C] dont le Tribunal Judiciaire devrait être saisi.

Elle soulève la nullité du rapport de l’expert [C] et sollicite une nouvelle expertise judiciaire, faisant valoir :

— que l’expert [C] n’était pas inscrit sur la liste des experts de la Cour d’Appel d’AIX EN PROVENCE pour l’année 2023,

— que le principe du contradictoire n’avait pas été respecté,

— que l’expert [C] avait manqué au devoir d’impartialité.

Au fond, la SCI EXPERTS AMEUBLEMENT demande que le loyer soit fixé à la somme de 51.055,24 Euros HT et HC par an et sollicite une somme de 5.000,00 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

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MOTIFS

— Sur le sursis à statuer

L’article 4 du Code de Procédure Pénale prévoit :

L’action civile en réparation du dommage causé par l’infraction prévue par l’article 2 peut être exercée devant une juridiction civile, séparément de l’action publique.

Toutefois, il est sursis au jugement de cette action tant qu’il n’a pas été prononcé définitivement sur l’action publique lorsque celle-ci a été mise en mouvement.

La mise en mouvement de l’action publique n’impose pas la suspension du jugement des autres actions exercées devant la juridiction civile, de quelque nature qu’elles soient, même si la décision à intervenir au pénal est susceptible d’exercer, directement ou indirectement, une influence sur la solution du procès civil.

La plainte adressée par la SCI EXPERTS AMEUBLEMENT au Procureur de la République le 30 janvier 2024 n’étant pas de nature à mettre en mouvement l’action publique, la demande de sursis à statuer formée par la SCI EXPERTS AMEUBLEMENT entre en voie de rejet de ce chef.

Par acte en date du 29 août 2024, la SCI EXPERTS AMEUBLEMENT a assigné l’expert [C] devant le Tribunal Judiciaire de MARSEILLE aux fins d’obtenir :

— la nullité du rapport du 09 février 2023,

— la somme de 25.000,00 Euros à titre de dommages et intérêts,

— la somme de 10.000,00 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Cette assignation n’ayant pas été enrôlée et le juge des loyers commerciaux étant saisi de la nullité du rapport de l’expert [C], il n’y a pas lieu à sursis à statuer.

— Sur la nullité du rapport de l’expert [C]

L’article 175 du Code de Procédure Civile prévoit :

La nullité des décisions et actes d’exécution relatifs aux mesures d’instruction est soumise aux dispositions qui régissent la nullité des actes de procédure.

L’article 114 du Code de Procédure Civile prévoit :

Aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

— Sur la perte de la qualité d’expert judiciaire de l’expert [C]

L’expert [C] n’était plus inscrit sur la liste des experts à compter du 01 janvier 2023.

Le 09 février 2023, l’expert [C] a remis son rapport en excipant de la qualité d’expert près la Cour d’Appel d’AIX EN PROVENCE alors qu’il n’était plus inscrit sur la liste des experts pour l’année 2023. Cette mention constitue un vice de forme.

La SCI EXPERTS AMEUBLEMENT indique qu’elle a été privée des garanties liées à la mission de l’expert judiciaire alors que l’article 232 du Code de Procédure Civile prévoit:

Le juge peut commettre toute personne de son choix pour l’éclairer par des constatations, par une consultation ou par une expertise sur une question de fait qui requiert les lumières d’un technicien.

La SCI EXPERTS AMEUBLEMENT ne démontre pas que la mention Expert près de la Cour d’Appel d’AIX EN PROVENCE a modifié le déroulement des opérations d’expertise ou le contenu du rapport.

En l’absence de démonstration d’un quelconque grief, la demande de nullité du rapport d’expertise formée par la SCI EXPERTS AMEUBLEMENT entre en voie de rejet.

— Sur le manquement au principe du contradictoire

L’article 276 du Code de Procédure Civile prévoit :

L’expert doit prendre en considération les observations ou réclamations des parties, et, lorsqu’elles sont écrites, les joindre à son avis si les parties le demandent.

Toutefois, lorsque l’expert a fixé aux parties un délai pour formuler leurs observations ou réclamations, il n’est pas tenu de prendre en compte celles qui auraient été faites après l’expiration de ce délai, à moins qu’il n’existe une cause grave et dûment justifiée, auquel cas il en fait rapport au juge.

Lorsqu’elles sont écrites, les dernières observations ou réclamations des parties doivent rappeler sommairement le contenu de celles qu’elles ont présentées antérieurement. A défaut, elles sont réputées abandonnées par les parties.

L’expert doit faire mention, dans son avis, de la suite qu’il aura donnée aux observations ou réclamations présentées.

L’inobservation des formalités de l’article 276 du Code de Procédure Civile n’entraîne la nullité de l’expertise qu’à charge pour la partie qui l’invoque de prouver le grief que lui cause cette irrégularité.

Le 23 décembre 2022, l’expert [C] a rendu un pré-rapport dans lequel il fixait au 12 janvier 2023 à 20h00 la date pour recueillir les dires des parties. Ce délai était conforme aux usages quand bien même il comprenait les fêtes de fin d’année.

Le 04 janvier 2023, la SCI EXPERTS AMEUBLEMENT établi un dire, ce qui tend à démontrer que le délai était suffisant.

Le conseil de la SCI EXPERTS AMEUBLEMENT a été victime d’un accident de la circulation après avoir transmis le dire. Cette circonstance n’est donc pas de nature à permettre d’établir un manquement au principe du contradictoire.

L’expert [C] a répondu au dire de la SCI EXPERTS AMEUBLEMENT dans le cadre de son rapport. Le fait qu’il n’ait pas répondu à la demande de prorogation de délai ne constitue pas un manquement au principe du contradictoire, cette prorogation résultant de sa seule appréciation.

En l’état de ces éléments, la demande de nullité du rapport d’expertise formée par la SCI EXPERTS AMEUBLEMENT entre en voie de rejet.

— Sur le manquement au devoir d’impartialité

L’article 237 du Code de Procédure Civile prévoit :

Le technicien commis doit accomplir sa mission avec conscience, objectivité et impartialité.

L’expert ne doit avoir aucun parti pris dans le cadre de ses opérations d’expertise en s’imposant une stricte neutralité et en s’interdisant de tenir compte, dans son activité, de l’inclinaison ou de la réserve qu’il peut éprouver à l’égard d’une des parties.

La SCI EXPERTS AMEUBLEMENT fait valoir que l’expert [C] intervient à titre habituel pour la SA SOCIETE GENERALE.

La question de l’impartialité de l’expert doit être soulevée avant l’exécution de la mesure d’expertise. En effet, s’il existe des circonstances pouvant faire douter de l’impartialité d’un expert, celles-ci doivent être impérativement évoquées par les parties avant l’exécution de la mission d’expertise.

En outre et tant que de besoin, l’intervention de l’expert [C] pour le compte de la SA SOCIETE GENERALE, à la supposer avérée, ne peut seule permettre d’établir la partialité de l’expert [C], alors qu’au surplus la nature de ces éventuelles interventions n’est pas précisée.

Enfin, la prétendue partialité de l’expert ne peut se déduire de ce qu’il ne partage pas l’opinion de l’une des parties.

En l’état de ces éléments, la demande de nullité du rapport de l’expert [C] formée par la SCI EXPERTS AMEUBLEMENT entre en voie de rejet de ce chef.

— Sur la demande de nouvelle expertise formée par la SCI EXPERTS AMEUBLEMENT

L’article R145-11 du Code de Commerce prévoit :

Le prix du bail des locaux à usage exclusif de bureaux est fixé par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.

Les dispositions des deuxième et troisième alinéas de l’article R. 145-7 sont en ce cas applicables.

Les locaux dans lesquels les agences bancaires exercent leur activité sont à usage exclusif de bureau, l’activité d’une banque étant d’ordre comptable, administratif ou juridique et n’étant pas affectée par la réception des clients. Ces locaux échappent à la règle du plafonnement. Le prix du bail doit donc être fixé en fonction de la valeur locative.

L’expert [C] a retenu une valeur locative de 280,26 Euros par mètre carré et par an HT et HC. L’expert [C] a retenu comme valeurs de référence le loyer de cinq agences bancaires qui sont donc des locaux équivalents à ceux de la SA SOCIETE GENERALE.

Dans l’instance opposant la SCI EXPERTS AMEUBLEMENT à la SA BNP PARIBAS relativement à des locaux contigus et à usage d’agence bancaire, l’expert [I] désignée par le juge des loyers commerciaux a retenu une valeur locative de 340,00 Euros par m2 et par an HT et HC. Dans le cadre de cette expertise, l’expert [I] a fait mention comme valeurs de référence, outre le loyer d’agence bancaires, le loyer de locaux ayant différentes activités commerciales.

Dans le cadre de l’expertise réalisée à la demande de la SCI EXPERTS AMEUBLEMENT concernant les locaux de la SA BNP PARIBAS, l’expert [S] a retenu les loyers de deux locaux n’exerçant pas une activité d’agence bancaire.

Les locaux dans lesquels s’exercent différentes activités commerciales ne peuvent pas pas être considérés comme des locaux équivalents au sens le l’article R145-11 du Code de Commerce. Leur loyer ne peut donc être retenu comme valeur de référence.

En conséquence, les arguments invoqués par la SCI EXPERTS AMEUBLEMENT ne sont pas de nature à remettre en cause l’évaluation de la valeur locative faite par l’expert [C]. La demande de nouvelle expertise formée par la SCI EXPERTS AMEUBLEMENT entre dès lors en voie de rejet.

— Sur la fixation du loyer

L’expert [C] a fixé la valeur locative des locaux à la somme de 32.000,00 Euros HT et HC par an.

L’expert [C] n’a pas opéré de déduction de la taxe foncière au motif que les loyers de référence tenaient compte du fait que celle-ci était à la charge du preneur. Cette conclusion n’est pas pertinente et la taxe foncière sera déduite de la valeur locative des locaux. En 2018, cette taxe foncière était égale à 3.244,80 Euros.

Il n’y a pas lieu à majoration au titre de la destination des lieux, celle-ci n’étant pas tous commerces, ni des clauses de cession et de sous-location, celles-ci faisant l’objet de restrictions.

En l’état de ces éléments le loyer du bail renouvelé sera fixé à la somme de 28.725,00 Euros (32.000 – 3.244,80 avec arrondi)

— Sur les autres chefs de demandes

Le bail ayant été renouvelé au 01 janvier 2018, c’est à cette date que la valeur locative a été appréciée et s’applique.

La différence entre le loyer du bail renouvelé et le loyer payé depuis le renouvellement produira intérêt au taux légal à compter du jour de l’assignation, soit le 02 octobre 2019. En application de l’article 1343-2 du Code Civil, il y a lieu à capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière.

Il n’y a pas matière à condamnation au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile au bénéfice-ou au préjudice de quiconque, la fixation judiciaire du loyer commercial étant de l’intérêt de chacune des parties. Pour le même motif, il y a lieu à partage des dépens.

En raison de la nature et de l’ancienneté des faits, il convient d’ordonner l’exécution provisoire du présent jugement.

En application de l’article 695 du Code de Procédure Civile, la rémunération des techniciens est, de droit, comprise dans les dépens. En conséquence, il est superfétatoire de faire expressément mention des frais et honoraires des experts, judiciairement missionnés.

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PAR CES MOTIFS

LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX

STATUANT en matière civile ordinaire, publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi,

REJETTE la demande de sursis à statuer formée par la SCI EXPERTS AMEUBLEMENT,

REJETTE la demande de nullité du rapport de l’expert [C] en date du 09 février 2023 formée par la SCI EXPERTS AMEUBLEMENT,

REJETTE la demande de nouvelle expertise formée par la SCI EXPERTS AMEUBLEMENT,

FIXE le loyer du bail renouvelé au 01 janvier 2018 des locaux situés [Adresse 2] à la somme de 28.725,00 Euros par an hors charges et hors taxes,

DIT que les intérêts capitalisés calculés au taux légal courent sur la différence entre le loyer du bail renouvelé et le loyer payé depuis le renouvellement à compter du 02 octobre 2019,

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

REJETTE toute autre demande,

ORDONNE l’exécution provisoire du présent jugement,

FAIT MASSE des dépens, les partage à raison de

—  50 % à la charge de la SA SOCIETE GENERALE,

—  50 % à la charge de la SCI EXPERTS AMEUBLEMENT,

DIT qu’ils seront recouvrés dans cette proportion conformément

aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

aux lois et règlements relatifs à l’aide juridictionnelle.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au Greffe de la Troisième Chambre section C du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE le 02 décembre 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX