Tribunal Judiciaire de Marseille, 0p3 p prox referes, 13 novembre 2025, n° 25/01239

TJ Marseille 13 novembre 2025

Arguments

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Accepté
Validité du congé pour vente
La cour a constaté que le congé a été régulièrement délivré, entraînant la résiliation du bail à la date prévue.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a jugé que M. [S] [U] est occupant sans droit ni titre depuis la résiliation du bail, justifiant ainsi l'expulsion.
Accepté
Non-paiement des loyers
La cour a constaté que M. [S] [U] reste débiteur d'une somme significative pour loyers et charges impayés.
Accepté
Maintien dans les lieux après résiliation
La cour a jugé que le maintien dans les lieux constitue une faute ouvrant droit à une indemnité d'occupation.
Rejeté
Absence de justification pour délais de paiement
La cour a estimé que l'octroi de délais de paiement n'est pas justifié compte tenu de la situation financière du locataire.

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Sur la décision

Référence :	TJ Marseille, 0p3 p prox réf., 13 nov. 2025, n° 25/01239
Numéro(s) :	25/01239
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée en référé (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	29 décembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Elsa LEDERLINStéphane GALLO
Parties :	S.C.I. BRAD

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 13 Novembre 2025

Président : M^me Elsa LEDERLIN, MTT

Greffier : Madame Anaïs ALI, Greffier

Débats en audience publique le : 04 Septembre 2025

GROSSE :

Le 13 Novembre 2025

à M^e Stéphane GALLO

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 13 Novembre 2025

à Monsieur [S] [U]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/01239 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6DOB

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. BRAD, immatriculée au RCS de [Localité 4] sous le n°353 333 057, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Stéphane GALLO, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [S] [U], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée conclu le 30 octobre 2015, à effet au 1er novembre 2015, la SCI BRAD a donné à bail à M. [S] [U] un appartement à usage d’habitation et un garage, situés [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 850 euros.

Par exploit de commissaire de justice du 4 mars 2024, un congé valant offre de vente a été signifié à M. [S] [U] avec effet au 31 octobre 2024.

Déplorant un retard de paiement des loyers et charges, la SCI BRAD a également fait délivrer à M. [S] [U], par acte de commissaire de justice du 4 juillet 2024, un commandement d’avoir à payer la somme de 5.112,46 euros, visant la clause résolutoire.

M. [S] [U] ne s’est pas porté acquéreur du bien et s’est maintenu dans les lieux à l’expiration du délai de préemption.

Par assignation du 13 février 2025, à laquelle il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions, la SCI BRAD a attrait M. [S] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de :

A titre principal :

constater la régularité du congé pour vente et résiliation du bail,ordonner l’expulsion immédiate du preneur devenu occupant sans droits ni titre avec le concours de la force publique s’il y a lieu, sous astreinte de de 20 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,condamner le requis au paiement d’une somme de 10.897,49 euros arrêtée au 20 janvier 2025 au titre d’un arriéré locatif,condamner le requis en paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer et des charges.A titre subsidiaire :

constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,ordonner l’expulsion immédiate du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, sous astreinte de de 20 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,condamner le requis au paiement d’une somme de 10.897,49 euros arrêtée au 20 janvier 2025 au titre d’un arriéré locatif.condamner le requis au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer et des charges.En tout état de cause :

condamner le requis au paiement d’une somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civilecondamner le requis aux entiers dépens.Au soutien de sa demande la SCI BRAD fait valoir que le congé délivré est régulier et que M. [S] [U], qui ne règle plus ses loyers depuis avril 2024, se maintient de manière injustifiée dans les lieux.

Après un renvoi pour production d’un décompte complet de la dette et les statuts de la SCI, l’affaire a été appelée et plaidée à l’audience du 4 septembre 2025.

Représentée par son conseil, la SCI BRAD a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, précisant que la dette locative s’élevait à la somme de 18.795,20 euros au 4 septembre 2025, terme du mois de septembre inclus, après prise en compte du paiement de 1.120 euros en août et en septembre par M. [S] [U]. Elle précise s’opposer à des délais de paiement.

M. [S] [U] comparaît en personne et expose vouloir quitter le logement en octobre. Il sollicite des délais de paiement.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 13 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la demande de résiliation de bail

La SCI BRAD fonde sa demande de résiliation de bail d’abord sur la validité du congé pour vente qui sera donc examinée en premier, ensuite sur l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers.

En application des dispositions de l’article 15-I et II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur peut délivrer un congé pour vendre, six mois au moins avant l’échéance du bail. Le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

Il ne rentre pas dans les pouvoirs du juge des référés de valider le congé mais uniquement de faire cesser le trouble manifestement illicite résultant de la poursuite de l’occupation après la date d’effet du congé.

En l’espèce, le bail consenti à M. [S] [U] à effet du 1er novembre 2015 pour expirer le 31 octobre 2018, a été renouvelé tacitement le 1er novembre 2018, puis le 1er novembre 2021 pour expirer au 31 octobre 2024.

Le congé du bailleur, délivré le 4 mars 2024 au preneur, a donc été régulièrement délivré plus de six mois avant l’échéance précitée. Il sera relevé en outre que le congé rappelle le motif du congé, délivré pour vente du bien loué, avec une offre de prix et la date de fin de congé.

Le bail s’est trouvé ainsi résilié de manière non sérieusement contestable par l’effet du congé le 31 octobre 2024 à minuit.

Dès lors que la résiliation se trouve acquise par effet du congé pour vente, il n’y a pas lieu d’examiner les autres fondements de la demande de la SCI BRAD.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois, prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, soit réduit ou supprimé.

M. [S] [U] qui s’est maintenu dans les lieux, se trouve ainsi occupant sans droit ni titre du logement litigieux depuis le 1er novembre 2024 et il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef dans les conditions prévues par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement.

Sur la demande de provision au titre de l’indemnité d’occupation et de l’arriéré locatif

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d’indemnité d’occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle, due de la date de résiliation du bail au départ de M. [S] [U] par remise des clés ou son expulsion, au montant des loyers et charges, soit la somme de 1.120 euros au total, sans intérêts et sans que cette indemnité ne soit indexée, et de condamner M. [S] [U] à son paiement.

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte actualisé au 4 septembre 2025 que M. [S] [U] reste devoir la somme de 18.795,20 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés.

Il y a donc lieu de condamner M. [S] [U] au paiement de la somme de 18.795,20 euros avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande de délais de paiement

M. [S] [U] ne conteste pas le montant de la dette. Il résulte des débats qu’il justifie avoir

versé le montant intégral du loyer courant avant l’audience pour les mois d’août et septembre 2025. Néanmoins, il ne fournit aucun élément relatif à sa situation financière, professionnelle et personnelle. Compte tenu du montant de la dette (18.795,20 euros) et de la qualité du bailleur (personne privée), l’octroi de délais de paiement ne ferait qu’aggraver à la fois la situation du locataire et celle du bailleur.

Par conséquent, la demande de délais de paiement est rejetée.

Sur la demande d’astreinte

Il n’apparaît pas nécessaire d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la bailleresse satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il est inéquitable de laisser à la demanderesse la charge de ses frais irrépétibles. Il lui sera alloué une somme de 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions de délivrance à M. [S] [U] par la SCI BRAD, d’un congé pour vente relatif au bail conclu le 30 octobre 2015, et portant sur un appartement à usage d’habitation et un garage, situés [Adresse 3] sont réunies et que le bail a ainsi expiré le 1er novembre 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à M. [S] [U] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour M. [S] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI BRAD pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS M. [S] [U] à verser à la SCI BRAD une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, soit la somme de 1.120 euros au total, sans intérêts et sans que cette indemnité ne soit indexée, à compter du 1er novembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ou son expulsion ;

CONDAMNONS M. [S] [U] à verser à la SCI BRAD une somme provisionnelle de 18.795,20 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, comptes arrêtés en septembre 2025 ;

REJETONS la demande de délais de paiement ;

CONDAMNONS M. [S] [U] aux dépens ;

CONDAMNONS M. [S] [U] à verser la SCI BRAD la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière, La juge