TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 03 Juillet 2025

Président : Madame ATIA,

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 15 Mai 2025

GROSSE :

Le 04 juillet 2025

à M^e DI COSTANZO

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 04 juillet 2025

à M^e Aurélie ROSTINI

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/02643 – N° Portalis DBW3-W-B7I-43SZ

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. [M] [B], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Aurélie ROSTINI de la SCP CABINET BERENGER, BLANC, BURTEZ-DOUCEDE & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [J] [V], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Dominique DI COSTANZO, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 8 mars 2000, la société civile immobilière (SCI) [P], représentée par sa mandataire, la société Patrimoine Partner, a donné à bail à Mme [V] un local à usage d’habitation non meublé situé au [Adresse 1] dans le quatrième arrondissement de [3], pour un loyer de 1.800 francs et une provision sur charges de 200 francs.

Le 17 janvier 2024, des loyers étant demeurés impayés, la SCI [P] a fait signifier à Mme [J] [V] un commandement de payer la somme en principal de 1.859,65 euros visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice du 18 avril 2024, la SCI [P], représentée par son gérant et ayant pour mandataire la société Cabinet Dallaporta, a fait assigner en référé Mme [J] [V] devant le juge des contentieux de la protection, au visa des articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989, 1224 du code civil afin d’obtenir :

le constat de l’acquisition de la clause résolutoire,l’expulsion immédiate de Mme [J] [V] ainsi que celle de tous occupants de son chef, sa condamnation au paiement à titre provisionnel, de la somme de 2.160,72 euros dont 280 euros au titre des frais de mise en demeure, au 15 avril 2024,sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer, augmenté des charges, sa condamnation au paiement de la somme de 720 euros au titre de l’indemnité de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépen.

Un diagnostic social et financier a été reçu au tribunal.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 20 juin 2024.

A l’audience du 15 mai 2025, les parties, représentées par leurs conseils respectifs, sollicitent le bénéfice de leurs écritures

La décision a été mise en délibéré au 3 juillet 2025, par mise à disposition au greffe.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

La SCI [P] réitère les termes de son assignation et actualise le montant de sa créance à la somme de 2.648,16 euros au 5 mai 2025.

Elle indique qu’elle réplique aux écritures de Mme [J] [V] par la production de trois nouvelles pièces.

Elle se prévaut du commandement de payer délivré le 17 janvier 2024 et demeuré infructueux.

Elle verse au débat trois pièces relatives aux charges, adressées à Mme [J] [V], s’agissant notamment de l’état de la consommation d’eau et de factures d’eau.

Aux termes de ses conclusions n° 2, Mme [J] [V], au visa des articles 122 du code de procédure civile et 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 :

— in limine litis, oppose la prescription des sommes dues avant le 6 avril 2021 et sollicite le remboursement de la somme de 404,52 euros,

— à titre principal, soulève une contestation sérieuse du fait de l’absence de signature des conditions générales et conclut au débouté des demandes de la SCI [P],

— à titre subsidiaire, demande un délai de paiement de 36 mois et la suspension des effets de la clause résolutoire,

— en tout état de cause, sollicite le remboursement de la somme de 280 euros au titre des frais de mise en demeure indument prélevés et la condamnation de la SCI [P] à lui payer la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Elle se prévaut de l’absence de preuve de la remise des conditions générales, ni signées ni paraphées.

Elle avance que les sommes réclamées correspondent à des charges, principalement d’eau, non justifiées en l’état d’un compteur défectueux. Elle ajoute que la SCI [P] refuse de réaliser les travaux nécessaires à sa remise en état. Elle soutient que la régularisation de charges de 994,96 euros est disproportionnée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 18 avril 2024 a été dénoncée le 19 avril 2024 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant l’audience.

La SCI [P] justifie par ailleurs avoir signalé la situation d’impayés à la Caisse d’allocations familiales (CAF) des Bouches-du-Rhône le 18 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 18 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par conséquent, la SCI [P] est recevable en ses demandes.

Sur la prescription

Selon l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, en matière de baux d’habitation, la prescription est de trois ans.

Le décompte fait apparaitre des impayés à compter du mois d’avril 2022, s’agissant d’une régularisation de charges d’un montant de 212,97 euros. Il indique un versement régulier par Mme [J] [V], les impayés étant constitués de régularisations de charges et de paiements partiels suite à l’augmentation du montant du loyer et des provisions sur charges.

La fin de non-recevoir tirée de la prescription partielle de la dette locative sera par conséquent écartée.

Sur la preuve du contrat de bail

Les articles 1714 à 1716 du Code civil ne posent aucune règle pour la preuve du bail écrit. Il en résulte que celle-ci est soumise au droit commun de la preuve des actes juridiques et notamment aux articles 1375 et 1359 du code.

En l’espèce, la SCI [P] produit un contrat de bail signé par les parties le 8 mars 2000, s’agissant des conditions particulières, visant les conditions générales, avec la mention suivante : « outre les conditions générales, le présent contrat de location est consenti et accepté au prix, charges et conditions suivantes : », suivent les éléments relatifs au contenu des conditions particulières et les signatures des parties. Les pages du contrat de bail ne sont pas numérotées.

Mme [J] [V] produit l’original du contrat de bail signé le 8 mars 2000, en recto verso de sorte qu’il est établi que les conditions générales n’y sont pas incluses.

Il en résulte une contestation sérieuse de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur l’action en résiliation du bail et les demandes subséquentes d’expulsion et d’indemnité d’occupation.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il ressort du décompte actualisé au 5 mai 2025 que la dette locative se compose de :

— régularisation de charges, à savoir une somme de 212,97 euros en avril 2022 et une somme de 568,30 euros en juillet 2023,

— impayés partiels suite aux augmentations du montant du loyers et des provisions sur charges, soit notamment les sommes de 225,99 euros entre les mois de mai 2022 et janvier 2023, de 175 euros entre les mois de février et juin 2023, de 468 euros entre les mois d’août 2023 et janvier 2024, et de 468 euros entre les mois de mars et août 2024.

Mme [J] [V] conteste les régularisations de charges et produit à ce titre un procès-verbal de commissaire de justice non contradictoire établi le 27 février 2024 constatant que le compteur d’eau, à moitié encastré dans un faux plafond, positionné à l’envers, n’est pas doté d’une vanne d’arrêt, étant équipé d’un robinet ancien en laiton.

Il en résulte une contestation sérieuse de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur l’ensemble des demandes, tant principales que reconventionnelles.

Sur les demandes accessoires

La SCI [P], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Elle sera en outre condamnée à payer à Mme [J] [V] la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le surplus des demandes sera rejeté.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DÉCLARE recevable l’action en résiliation du bail ;

ÉCARTE fin de non-recevoir tirée de la prescription partielle de la dette locative ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur l’ensemble des demandes, tant principales que reconventionnelles ;

CONDAMNE la SCI [P] aux dépens ;

CONDAMNE la SCI [P] à payer à Mme [J] [V] la somme de six cents euros (600 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

La greffière, La présidente