TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 11 Décembre 2025

Président : M. MARECHAL, Juge placé

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 16 Octobre 2025

GROSSE :

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 12 décembre 2025

à M^e ABOUBACAR

Le 12 décembre 2025

à M^e MATTEI Marie-Ange

Le 12 décembre 2025

au service expertise

N° RG 25/02376 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6LEF

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [D] [K]

née le 10 Juillet 1964 à [Localité 4] (MADAGASCAR), demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Youssouf-Mdahoma ABOUBACAR, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

E.P.I.C. 13 HABITAT VENANT AUX DROIT DE L’OPAC, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Marie-Ange MATTEI, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE

Un bail a été signé entre Madame [D] [K] et l’OPAC SUD a qui vient aux droits l’office public de l’habitat 13 HABITAT, le 29 novembre 2007, relatif à un logement situé [Adresse 2].

Par acte de commissaire de justice en date du 17 avril 2025, auquel il y a lieu de se reporter pour l’exposé intégral de ses moyens et prétentions, Madame [D] [K] a fait assigner l’office public de l’habitat 13 HABITAT en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, à l’audience du 5 juin 2025. L’affaire a été renvoyée à l’audience du 16 octobre 2025.

A cette audience, Madame [D] [K], représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de ses conclusions et demande au juge de :

A titre principal, ordonner une expertise ;

A titre subsidiaire

— Autoriser une consignation des loyers ;

— Condamner le bailleur à une provision de 6 000 euros ;

En tout état de cause, condamner le bailleur à la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Au soutien de sa demande principale en expertise, se fondant sur l’article 145 du code de procédure civile, Madame [D] [K] affirme que son appartement est affecté par plusieurs désordres : présence d’infiltrations, d’humidité, de moisissures et de cafards.

Au soutien de ses demandes subsidiaires, se fondant sur les articles 1719 et 1721, Madame [D] [K] sollicite l’autorisation de consignation les loyers jusqu’à la réalisation des travaux nécessaires, et sollicite l’indemnisation de son préjudice de jouissance, de l’état d’insalubrité et d’indécence du logement.

L’office public de l’habitat 13 HABITAT, représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de ses conclusions et demande au juge de :

— Statuer ce que de droit sur la demande d’expertise, en complétant la mission aux fins de faire la clarté sur la prise en charge du sinistre du 8 février 2021, et de décrire l’état actuel du logement ;

— Rejeter les autres demandes

— condamner Madame [K] aux dépens.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 décembre 2025.

MOTIVATION

Sur la demande d’expertise

L’article 145 du code de procédure civile dispose que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

La juridiction territorialement compétente pour statuer sur une demande formée en application du premier alinéa est, au choix du demandeur, celle susceptible de connaître de l’affaire au fond ou, s’il y a lieu, celle dans le ressort de laquelle la mesure d’instruction doit être exécutée.

Par dérogation au deuxième alinéa, lorsque la mesure d’instruction porte sur un immeuble, la juridiction du lieu où est situé l’immeuble est seule compétente.

Il est de principe que l’article 145 du code de procédure civile est un texte autonome auquel les conditions habituelles du référé ne sont pas applicables. Il n’est ainsi pas soumis à la condition d’urgence ou à la condition d’absence de contestation sérieuse. L’application de cet article n’implique aucun préjugé sur la responsabilité des parties appelées à la procédure, ni sur les chances de succès du procès susceptible d’être ultérieurement engagé.

En outre, il résulte de l’application de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le bailleur est en particulier obligé de :

— (a) de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement sauf convention passée entre les parties dans les conditions prévues par le texte précité,

— (b) assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au (a) ci-dessus ;

— (c) entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

En l’espèce, Madame [D] [K] invoque plusieurs désordres et justifie :

— D’une déclaration de sinistre du 8 février 2021 ;

— D’un procès-verbal de constat de commissaire de justice faisant état d’infiltrations et de moisissures dans le logement ;

— De la saisine de la plateforme HISTOLOGE le 16 juillet 2024 ;

— De la saisine du service communal d’hygiène et de la santé de [Localité 6] le 29 juillet 2024 ;

— D’une mise en demeure adressée à son bailleur le 6 août 2024 ;

— D’un courrier du service communal d’hygiène et de la santé de [Localité 6] du 9 avril 2025 faisant état de désordres relatifs à l’application du règlement sanitaire départemental et du décret n°2023-695, et d’une mise en demeure du bailleur reçu par ce dernier le 15 avril 2025.

Ainsi, Madame [D] [K] justifie d’un motif légitime d’établir la preuve des faits dont peut dépendre la solution d’un éventuel litige. L’établissement de cette preuve ne peut être réalisé que par un technicien et une consultation comme une constatation seraient insuffisantes.

En conséquence, une mesure d’expertise sera ordonnée selon les modalités précisées au présent dispositif, étant précisé que Madame [D] [K], bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale, sera dispensée du versement de la consignation à valoir sur les frais et honoraires de l’expert.

Sur les mesures de fin d’ordonnance

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, l’expertise étant ordonnée à la demande de Madame [D] [K] et dans son seul intérêt, pour lui permettre le cas échéant d’engager ultérieurement une procédure judiciaire, il y a lieu de mettre à sa charge les dépens de la procédure de référé.

En conséquence, Madame [D] [K] sera condamnée aux dépens.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 du code de procédure civile dispose que Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.

En l’espèce, Madame [D] [K] est la partie tenue aux dépens, en conséquence sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, l’exécution provisoire de droit sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe,

ORDONNONS une mesure d’expertise,

DÉSIGNONS en qualité d’expert : Monsieur [S] [W], expert judiciaire, inscrit sur la liste des experts judiciaires de la cour d’appel d’Aix-en-Provence, [Adresse 1], avec mission de :

— se rendre sur les lieux situés [Adresse 2], chez Madame [D] [K],

— se faire remettre tous documents utiles à l’accomplissement de sa mission, notamment ceux relatifs au sinistre déclaré le 8 février 2021,

— décrire les lieux loués, le cas échéant décrire les désordres les affectant, mentionnés dans l’acte introductif d’instance,

— en déterminer précisément les causes et origines ainsi que les moyens propres à y remédier, notamment au regard du sinistre déclaré le 8 février 2021,

— établir si le locataire pourra demeurer dans son logement pour la durée des travaux, en chiffrer le coût et fixer leur durée,

— le cas échéant, dire si la nature et/ou l’importance de ces désordres rendent le logement inhabitable,

— préciser s’ils proviennent d’une erreur de conception, d’une malfaçon dans la mise en œuvre, d’un mauvais entretien des locaux, ou de toute autre cause qui sera expliquée,

— fournir tous éléments permettant à la juridiction de déterminer à quels intervenants ces désordres sont imputables, et dans quelles proportions,

— donner tous éléments permettant d’évaluer les préjudices, notamment au regard de la nature, de l’importance des désordres et de la durée des travaux déjà exécutés ou à réaliser, en précisant le point de départ de ces préjudices,

— rapporter toutes autres constatations utiles à l’examen des prétentions des parties et provoquer l’appel en cause de toute personne intéressée,

DISONS que l’expert devra lors de ses accédits appeler les parties et leurs conseils,

DISONS que l’expert pourra d’initiative recueillir l’avis de tout technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne en sollicitant, au besoin, un complément de provision,

DISONS que Madame [D] [K], bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale est dispensée de consignation,

DISONS que les frais seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle,

DISONS que l’expert devra déposer l’original de son rapport au greffe au plus tard le 13 avril 2026, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du juge du contrôle,

PRÉCISONS que pour le cas où les parties viendraient de se concilier, l’expert devra constater que la mission est devenue sans objet et en aviser le tribunal,

DISONS que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du code de procédure civile,

DISONS que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par juge chargé du contrôle des expertises,

REJETONS la demande de Madame [D] [K] au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS Madame [D] [K] aux dépens,

REJETONS le surplus des demandes,

RAPPELONS que les ordonnances de référé sont exécutoires de plein droit à titre provisoire,

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe,

Le greffier, Le juge.