TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 24 Avril 2025

Président : Monsieur Bernard GRISETI, MTT

Greffier : Madame Anaïs ALI, Greffier

Débats en audience publique le : 20 Mars 2025

GROSSE :

Le 24 Avril 2025

à M^e Dorothée SOULAS

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 24 Avril 2025

à Mr [W] [D]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/00182 – N° Portalis DBW3-W-B7J-54OU

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [Y], [V], [X], [T] [U]

né le 01 Janvier 1943 à [Localité 5], domicilié : chez SAS IMMOBILIERE PUJOL, administrateur d’immeubles, [Adresse 4]

représenté par M^e Dorothée SOULAS, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [W] [D]

né le 06 Avril 1965 à [Localité 8], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

Monsieur [G] [D]

né le 04 Février 1941 à [Localité 8], demeurant [Adresse 1]

non comparant

Madame [H] [D]

née le 16 Mars 1974 à [Localité 6], demeurant [Adresse 7]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 25 juillet 2018, Monsieur [U] [Y], [V], [X], [T] a donné à bail à Monsieur [D] [W] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], 2ème étage

Par acte sous signature privée du 25 juillet 2018, Monsieur [D] [G] et Madame [D] [H] se sont portés caution personnelle et solidaire des sommes qui seraient dues par le locataire.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [U] [Y], [V], [X], [T] a fait signifier à Monsieur [D] [W] par acte de commissaire de justice en date du 8 octobre 2024 un commandement de payer la somme de 1 732,33 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et d’avoir à justifier d’une assurance, visant la clause résolutoire contractuelle.

Ce commandement a été signifié aux cautions le 17 octobre 2024.

Par actes de commissaire de justice en date du 27 décembre 2024 et du 3 janvier 2025, Monsieur [U] [Y], [V], [X], [T] a fait assigner Monsieur [D] [W] ainsi que Monsieur [D] [G] et Madame [D] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, tant pour défaut d’assurance que de défaut de paiement des loyers et accessoires

— ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé délai de quinzaine à compter du prononcé de l’ordonnance à intervenir,

— condamner solidairement Monsieur [D] [W], Monsieur [D] [G] et Madame [D] [H] à lui payer les loyers et charges impayés au 20 décembre 2024, soit la somme de 2 004,80 avec intérêts légaux à compter de l’assignation ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au dernier loyer et accessoires,

— condamner solidairement Monsieur [D] [W], Monsieur [D] [G] et Madame [D] [H] à lui payer la somme de 1 100 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [U] [Y], [V], [X], [T] expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 8 octobre 2024 et ce, pendant plus de deux mois et qu’il n’a pas été justifié de l’assurance dans le délai d’un mois suivant le commandement,

Appelée à l’audience du 20 mars 2025, l’affaire a été retenue.

A cette audience, Monsieur [U] [Y], [V], [X], [T], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Bien que régulièrement assigné en étude, Monsieur [D] [G] et Madame [D] [H] ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

Monsieur [D] [W], comparait en personne, reconnait la dette, demande des délais de paiement, en faisant valoir qu’il travaille en contrat à durée indéterminée, qu’il peut payer entre 200 euros et 250 euros par mois en sus du loyer courant.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 24 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 6 janvier 2025, soit plus six semaines avant l’audience du 20 mars 2025 conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, Monsieur [U] [Y], [V], [X], [T] justifie avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 9 octobre 2024 soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 27 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur le défaut d’assurance contre les risques locatifs

Aux termes de l’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

Le commandement reproduit, à peine de nullité, cet alinéa.

S’assurer contre les risques locatifs est une obligation du locataire de première importance. La garantie doit être effective durant toute la durée du bail. La régularisation tardive, même rétroactive, n’empêche pas l’application de la clause résolutoire.

En revanche, ne doit pas être sanctionné par une résiliation du bail le locataire négligent qui, bien qu’étant assuré avant la délivrance du commandement, n’en informe son propriétaire qu’après le délai d’un mois. La clause résolutoire ne sanctionne que la souscription tardive et non l’information tardive.

En l’espèce, le bail du 25 juillet 2018 contient une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non-paiement de loyers et de carence dans l’assurance couvrant les risques locatifs.

Un commandement de payer une dette locative de 1732,33 euros en principal et d’avoir à fournir l’attestation d’assurance couvrant les risques locatifs reproduisant l’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989 et rappelant la clause résolutoire prévue au bail à défaut de production par le locataire d’une attestation couvrant ses risques locatifs, a été régulièrement signifié au locataire le 8 octobre 2024 par acte remis en étude.

Monsieur [D] [W] ne justifie pas de cette assurance.

Le commandement de justifier d’une assurance est demeuré infructueux pendant plus d’un mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 8 novembre 2024.

Ainsi, la clause résolutoire est acquise au 8 novembre 2024 sans possibilité d’accorder les délais suspensifs prévus par l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par conséquent, la demande de délais de paiement est rejetée.

Du fait de la résiliation du bail, intervenue de plein droit, Monsieur [D] [W] est occupant sans droit ni titre depuis cette date devra vider et évacuer les lieux dès la signification de la présente l’ordonnance.

Son expulsion des lieux est donc ordonnée selon les modalités précisées au dispositif

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [D] [W] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [D] [W] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 525,92 euros actuellement, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer et de condamner Monsieur [D] [W] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Monsieur [D] [W] reste devoir la somme de 1 774,02 euros, à la date du 20 décembre 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de décembre inclus.

Pour la somme au principal, Monsieur [D] [W] ne conteste la dette ni dans son principe ni dans son montant.

Monsieur [D] [W] sera condamné par provision, au paiement de la somme de 1 774,02 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation et du prononcé de la décision pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les demandes en paiement formées à l’encontre de la caution

Aux termes de l’article 2292 du code civil, le cautionnement ne se présume point, il doit être exprès et on ne peut l’étendre au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté.

En l’espèce, il ressort des engagements de caution signés par Monsieur [D] [G] et Madame [D] [H] qu’il porte sur les loyers et les charges, les indemnités d’occupation, les dégradations et réparations locatives, les accessoires ainsi que tous les frais éventuels de procédure, dans la limite de 16 560 € jusqu’au 24 juillet 2027.

Le commandement de payer délivré au locataire le 8 octobre 2024 leur a été signifié le 17 octobre 2024, soit dans le délai de 15 jours.

En conséquence, Monsieur [D] [G] et Madame [D] [H] seront condamnés solidairement avec Monsieur [D] [W] au paiement des sommes mises à sa charge par la présente décision.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [D] [W], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [U] [Y], [V], [X], [T] les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle le défendeur sera condamné.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 25 juillet 2018 entre Monsieur [U] [Y], [V], [X], [T] et Monsieur [D] [W] concernant le logement, situé [Adresse 3], 2ème étage sont réunies à la date du 8 novembre 2024 ;

REJETTE la demande de délais de paiement de Monsieur [D] [W] ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [D] [W] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [D] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [U] [Y], [V], [X], [T] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [D] [W], Monsieur [D] [G] et Madame [D] [H], à verser à Monsieur [U] [Y], [V], [X], [T], à titre provisionnel, la somme de 1 774,02 euros décompte arrêté au 20 décembre 2024 incluant la mensualité de décembre, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation et du prononcé de la décision pour le surplus ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [D] [W], Monsieur [D] [G] et Madame [D] [H], au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, qui sera indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit 525,92 euros à ce jour, à compter du 1er janvier 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [D] [W], Monsieur [D] [G] et Madame [D] [H] à verser à Monsieur [U] [Y], [V], [X], [T] une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [D] [W], Monsieur [D] [G] et Madame [D] [H] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

La greffière Le président