TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

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N° RG 24/57098

N° Portalis 352J-W-B7I-C6BE6

N° : 8

Assignation du :

16 octobre 2024

[1]

[1] 2 copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 12 février 2025

par Rachel LE COTTY, Première vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Arnaud FUZAT, Greffier.

DEMANDERESSE

La S.C.I. PARDES PATRIMOINE

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par Maître Odile COHEN, avocat au barreau de PARIS – #E0051

DEFENDERESSE

La S.A.S. MPACG

[Adresse 2]

[Localité 3] FRANCE

représentée par Maître Christian DE SAINT BLANCARD, avocat au barreau de PARIS – #D1393

DÉBATS

A l’audience du 15 janvier 2025, tenue publiquement, présidée par Rachel LE COTTY, Première vice-présidente, assistée de Arnaud FUZAT, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 6 juillet 2006, Mme [I] a consenti un bail commercial à M. [J], aux droits duquel est venue la société MPACG, portant sur des locaux situés [Adresse 2], pour y exercer une activité de restauration et de vente occasionnelle de produits régionaux en conserve.

Le loyer annuel initial était de 20.000 euros, hors charges, non soumis à la TVA, payable trimestriellement par avance.

Par acte du 11 janvier 2018, la société MPACG a sollicité le renouvellement du bail à compter du 1er avril 2018 auprès de Mme [I].

Par acte du 23 février 2018, la SCI Pardes Patrimoine a acquis les lots exploités par la société MPACG.

Par acte du 10 avril 2018, la SCI Pardes Patrimoine a signifié à la société MPACG son refus de renouveler le bail avec une offre d’indemnité d’éviction.

Par acte du 9 juillet 2019, la société MPACG a assigné la SCI Pardes Patrimoine et ses vendeurs devant le tribunal judiciaire de Paris en nullité de la vente du 23 février 2018.

Par acte du 8 août 2024, la SCI Pardes Patrimoine a fait délivrer au preneur un commandement de payer la somme de 10 527,37 euros en principal, visant la clause résolutoire stipulée au contrat de bail.

Par acte du 16 octobre 2024, la SCI Pardes Patrimoine a assigné la société MPACG devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et ordonner l’expulsion de la défenderesse ainsi que de tout occupant de son chef des lieux loués, avec le concours de la force publique si besoin est ;

— condamner la défenderesse au paiement de la somme provisionnelle de 17 766,75 euros au titre des loyers et charges impayés au quatrième trimestre 2024 inclus ;

— condamner la défenderesse au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer qui aurait été perçu si le bail s’était poursuivi ou avait été renouvelé, à compter de la résiliation du bail et ce jusqu’à complète libération des lieux ;

— condamner la défenderesse au paiement de la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

A l’audience du 15 janvier 2025, SCI Pardes Patrimoine dépose des conclusions dans lesquelles elle maintient ses demandes et sollicite le rejet de l’ensemble des demandes formées par la société MPACG. Elle actualise oralement sa demande de provision au titre des loyers et charges à la somme de 13 484,21 euros, premier trimestre 2025 inclus.

Par conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience, la société MPACG demande à la présente juridiction de :

— surseoir à statuer sur les demandes de la SCI Pardes Patrimoine dans l’attente du jugement devant être rendu le 23 janvier 2025 par le tribunal judiciaire de Paris (18ème chambre) ;

Subsidiairement,

— dire n’y avoir leu à référé sur la demande de la SCI Pardes Patrimoine en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire en raison d’une contestation sérieuse sur l’application de ladite clause ;

Plus subsidiairement,

— dire n’y avoir lieu à référé sur la demande de la SCI Pardes Patrimoine en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, en raison de la contestation sérieuse sur la mise en œuvre de bonne foi de ladite clause ;

Encore plus subsidiairement,

— lui accorder des délais de paiement correspondant aux dates des versements des acomptes intervenus du 19 août 2024 au 18 novembre 2024 ;

— dire que lesdits délais ont été respectés, que les causes du commandement de payer du 8 août 2024 ont été entièrement réglées et que la clause résolutoire n’a pas joué ;

— lui accorder un délai de six mois pour régler la somme de 13 653,66 euros, par échéances mensuelles égales, au titre de l’arriéré hors commandement de payer arrêté au 8 janvier 2025 ;

— rejeter l’ensemble des demandes de la SCI Pardes Patrimoine ;

— condamner la SCI Pardes Patrimoine au paiement de la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la SCI Pardes Patrimoine aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 8 août 2024.

Les parties ont été invitées à produire en cours de délibéré le jugement de la 18ème chambre du tribunal judiciaire de Paris devant être rendu le 23 janvier 2025, ce que la demanderesse a fait le 27 janvier 2025.

Par message aux parties du 4 février 2025, le président a relevé qu’il résultait du jugement du tribunal judiciaire de Paris du 23 janvier 2025 que le congé avec offre de renouvellement délivré le 10 avril 2018 par la bailleresse à la société MPACG avait mis fin, à compter du 31 mars 2018, au bail du 6 juillet 2006 portant sur les locaux, que la locataire pouvait prétendre à une indemnité d’éviction et devait une indemnité d’occupation à compter du 1er avril 2018, jusqu’à la libération définitive des locaux. Les parties ont été invitées à présenter en cours de délibéré, avant le 7 février, leurs observations sur les conséquences de cette décision sur les demandes de la SCI Pardes Patrimoine, ce qu’elles ont fait par notes en délibéré des 6 et 7 février 2025, dans le respect du principe de la contradiction.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé aux écritures des parties.

MOTIFS

Sur la demande de sursis à statuer

Selon les dispositions de l’article 378 du code de procédure civile, « la décision de sursis suspend le cours de l’instance pour le temps ou jusqu’à la survenue de l’évènement qu’elle détermine ».

La société MPACG sollicite le sursis à statuer dans l’attente du jugement de la 18ème chambre du tribunal judiciaire de Paris saisie par elle d’une demande de nullité de la vente des locaux loués et du refus de renouvellement du bail par le nouvel acquéreur.

Le jugement de la 18ème chambre du tribunal judiciaire de Paris a toutefois été rendu le 23 janvier 2025 et il rejette la demande de nullité de la vente intervenue le 23 février 2018 portant sur les lots de copropriété n°1 et 2 de l’immeuble situé [Adresse 2], ainsi que la demande de nullité de l’acte de refus de renouvellement de bail du 10 avril 2018.

Par conséquent, la décision au fond ayant été rendue et la vente n’étant entachée d’aucune nullité, il n’y a pas lieu de surseoir à statuer.

Sur la demande de la SCI Pardes Patrimoine de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ; dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En application de ce texte, il entre dans les pouvoirs du juge des référés, même en l’absence d’urgence, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement, en l’absence de toute contestation sérieuse de la validité de cette clause, et, par suite, d’ordonner l’expulsion de l’occupant, dont l’obligation de libérer les lieux n’est pas sérieusement contestable.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En application de ces dispositions, la SCI Pardes Patrimoine a fait délivrer à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail le 8 août 2024.

Cependant, il résulte du jugement du tribunal judiciaire de Paris du 23 janvier 2025 produit en cours de délibéré par la SCI Pardes Patrimoine que le congé avec offre de renouvellement délivré le 10 avril 2018 par celle-ci à la société MPACG a mis fin, à compter du 31 mars 2018, au bail du 6 juillet 2006 portant sur les locaux et que la locataire peut prétendre à une indemnité d’éviction et doit une indemnité d’occupation à compter du 1er avril 2018, jusqu’à la libération définitive des locaux.

Aux termes de l’article L.145-28 du code de commerce :

« Aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré.

Toutefois, l’indemnité d’occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d’appréciation ».

En conséquence, ainsi que l’expose la locataire, en raison du refus de renouvellement du bail avec offre d’indemnité d’éviction et jusqu’au paiement de cette indemnité, elle bénéficie d’un droit au maintien dans les lieux.

Ce maintien dans les lieux doit toutefois s’effectuer aux clauses et conditions du bail expiré et, en cas de non-respect de ses obligations par le locataire, le bailleur peut se prévaloir d’une clause résolutoire.

Cependant, le commandement de payer délivré le 8 août 2024 vise les loyers et charges et non l’indemnité d’occupation due depuis le 1er avril 2018 par la locataire. En outre, cette indemnité d’occupation n’a pas été fixée par le tribunal statuant au fond, qui a ordonné une expertise afin d’évaluer sa valeur.

En conséquence, les contestations soulevées par la locataire quant aux conditions de délivrance du commandement sont sérieuses et il n’y a pas lieu à référé sur les demandes de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail et d’expulsion.

Sur la demande de provision

Aux termes de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

La SCI Pardes Patrimoine sollicite le paiement d’une provision de 13 484,21 euros au titre des loyers et charges impayés au 15 janvier 2025, échéance du premier trimestre 2025 incluse.

Cependant, ainsi que précédemment exposé, depuis le 1er avril 2018, la locataire n’est plus débitrice de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

Dans sa note en délibéré autorisée du 6 février 2025, la SCI Pardes Patrimoine fait valoir que cette indemnité d’occupation est, sauf décision contraire, égale au montant du loyer. Mais la demande qu’elle a formée à l’audience est une demande en paiement de loyers et charges provisionnels et non d’indemnités d’occupation. De plus, le jugement du 23 janvier 2025 n’a pas fixé l’indemnité d’occupation mais a désigné un expert chargé de déterminer son montant jusqu’à la libération effective.

La demande se heurte donc également à une contestation sérieuse et il n’y a pas lieu à référé.

Sur les frais et dépens

L’issue du litige commande de laisser à la demanderesse la charge des dépens et de rejeter les demandes formées en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Disons n’y avoir lieu de surseoir à statuer ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes de la SCI Pardes Patrimoine ;

Laissons à la SCI Pardes Patrimoine la charge des dépens ;

Rejetons les demandes formées par les parties en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire

Fait à Paris le 12 février 2025.

Le Greffier, Le Président,

Arnaud FUZAT Rachel LE COTTY