TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE

Référés Cabinet 3

ORDONNANCE DU : 03 Octobre 2025

Président : Madame LECOQ, Vice-présidente en charge des référés

Greffier : Madame ZABNER,

Débats en audience publique le : 05 Septembre 2025

N° RG 25/00602 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6AGP

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [F] [E]

Né le 10 Février 1957 à [Localité 4]

demeurant [Adresse 3]

Représenté par Maître Rémy STELLA de la SELARL DEFENZ, avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

S.A.R.L. [D]

Dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal

Représentée par Maître Hugo VALENSI, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

La SARL [D] est titulaire d’un contrat de bail en date du 11 février 2003 consenti par Monsieur [F] [E] pour une durée de 9 années consécutives à compter du 11 février 2003 portant sur un local commercial situé [Adresse 2] et comportant une clause résolutoire.

N’ayant pas respecté son obligation de paiement du loyer et des charges au terme convenu, Monsieur [F] [E] lui a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire le 30 juillet 2024 pour la somme de 8459,20 €, coût de l’acte inclus, qui est resté infructueux.

C’est dans ces circonstances que par exploit de commissaire de justice du 14 février 2025, Monsieur [F] [E] a fait assigner la SARL [D], aux fins d’obtenir :

— la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et de la résiliation du bail au 30 août 2024 et l’expulsion du locataire et de tout occupant de son chef, avec si besoin, le concours de la force publique ;

— la condamnation de la SARL [D] à lui payer par provision une somme de 8058,86 € arrêtée au 1er février 2025 intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ;

— sa condamnation par provision à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation de 1167,30 € à compter de la résiliation du bail, et ce, jusqu’à complète libération des lieux ;

— la séquestration et l’enlèvement des biens et objets mobiliers garnissant les lieux lors de l’expulsion aux frais, risques et périls du défendeur ;

— le paiement de la somme de 2500 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile outre les entiers dépens en ce compris les frais de commandement de payer du 30 juillet 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 05 septembre 2025.

À cette date, Monsieur [F] [E], par l’intermédiaire de son conseil, réitère ses demandes telles que formées au terme de son acte introductif d’instance et de ses conclusions auxquelles il convient de se référer. Il s’oppose à la demande de suspension de la clause résolutoire en raison de l’absence d’élément financier permettant de justifier de la situation du locataire et faute de règlement du loyer depuis le mois de février 2025, sollicite le rejet de la demande de nullité du commandement de payer et actualise sa demande de provision au titre de la dette locative à la somme de 15070,64 € arrêtée au 25 août 2025, ainsi que sa demande au titre des frais irrépétibles à hauteur de 3000€.

La SARL [D], par l’intermédiaire de son conseil, ne maintient plus sa demande de nullité du commandement de payer, ne conteste pas le montant de la dette locative et sollicite le bénéfice des plus larges délais de paiement avec suspension de la clause résolutoire.

SUR QUOI

Sur la demande en paiement au titre des loyers et charges

Attendu que par application de l’article 835 du même code, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’impose, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire » ;

Attendu que s’agissant du paiement par provision de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans conditions de l’existence d’une urgence telle que prévue aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le montant de la provision allouée en référé mais n’ayant d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée ;

Que le bailleur justifie par la production du bail, du commandement de payer et d’un décompte que la SARL [D] a cessé de payer ses loyers de manière régulière et reste lui devoir une somme de 14865,37 € arrêtée au 25 d’août 2025, déduction faite des frais de commissaire de justice, de relance et de remise de dossier au conseil qui ne constituent pas un arriéré locatif;

Que l’obligation du locataire de payer la somme de 14 865,37 € au titre des loyers échus arrêtés à l’échéance du mois d’août 2025 n’est pas sérieusement contestable, ni contestée par la SARL [D] ;

Qu’il convient en conséquence de condamner la SARL [D] à payer à Monsieur [F] [E] la somme provisionnelle de 14 865,37 € au titre des loyers et charges impayées, arrêtée au 25 août 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

Attendu que l’article 1728 du code civil prévoit que le preneur est tenu de deux obligations principales dont celle de payer le prix du bail au terme convenu ;

Que l’article 834 du Code de procédure civile dispose « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différent » ;

Que la juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser une urgence au sens de l’article 834 du Code civil précité et peut, en effet, constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement et qu’elle ne se heurte à aucune contestation sérieuse ;

Que dans ce cadre, le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet à condition que : le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif, d’une part et que le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause ;

Qu’en l’espèce, il résulte des stipulations du bail commercial en date du 11 février 2003 liant les parties qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance ou d’inexécution d’une des clauses des conditions du contrat de bail, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’une sommation de payer les loyers ou d’exécuter, demeurée infructueuse ;

Que suite au commandement de payer du 30 juillet 2024 les loyers visant la clause résolutoire, le preneur, à qui incombe la charge probante, ne s’est pas acquitté de son obligation de paiement dans le délai de 30 jours soit au plus tard le 30 août 2024 ;

Que les règlements effectués par la SARL [D] les 22 et 29 août 2024 à hauteur de 2344,60 € n’ont pas permis d’apurer la somme exigible à la date du commandement de payer et sont sans incidence sur la clause résolutoire qui se trouve acquise ;

Qu’il y a donc lieu de constater que par l’effet de la clause résolutoire, le bail se trouve résilié de plein droit le 31 août 2024 et l’obligation de la SARL [D] de quitter les lieux n’est dès lors pas contestable ;

Qu’il y a lieu d’ordonner l’expulsion du locataire et de tout occupant de son chef à compter de la signification de la présente ordonnance, avec si besoin l’assistance de la force publique ;

Que le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de la présente ordonnance ;

Attendu qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus tenu au paiement d’un loyer mais d’une indemnité d’occupation ;

Qu’il convient de fixer l’indemnité provisionnelle d’occupation due par la SARL [D] au bailleur égale au montant du dernier loyer pratiqué de 1167,30 € et de la condamner à son paiement à compter du 1er septembre 2025 jusqu’à la libération définitive des lieux loués;

Sur la demande de délai

Attendu que la SARL [D] sollicite l’octroi d’un délai de paiement ;

Qu’au soutien de sa demande, il rappelle qu’il est titulaire du bail depuis presque 23 ans, qu’il a effectué des paiements partiels, qu’il a à sa charge un salarié et a trouvé un candidat repreneur du droit au bail ;

Attendu que par application de l’article 1343–5 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues ;

Attendu que si la SARL [D] exploite le local commercial depuis de nombreuses années, il est également acquis qu’elle se trouve en grandes difficultés pour avoir accumulé une dette locative, qui malgré l’assignation en justice, ne cesse d’augmenter ;

Qu’elle ne justifie par aucune pièce comptable de sa situation financière et de trésorerie actuelle ni de sa capacité à respecter un échelonnement de la dette plus qu’elle ne rapporte la preuve de la réalisation éminente de la cession du bail qui est hypothétique ;

Que le locataire n’est manifestement pas en mesure d’apurer la dette dans un délai admissible, ni même de reprendre ne serait-ce que le paiement du loyer courant ;

Que le montant et la nature de la dette ainsi que la situation respective des parties s’opposent à l’octroi de délai de paiement avec suspension de la clause résolutoire;

Sur les demandes accessoires

Attendu que la SARL [D] sera condamnée au paiement de la somme de 1000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 30 juillet 2024 pour la somme de 169,82 € ;

PAR CES MOTIFS

JUGEANT PAR ORDONNANCE PRONONCEE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

CONSTATONS la résiliation du bail commercial situé [Adresse 2] liant les parties ;

ORDONNONS l’expulsion de la SARL [D] et celle de tous occupants de son chef du local commercial loué susvisé, et ce dès la signification de la présente ordonnance, avec le concours de la force publique ;

AUTORISONS Monsieur [F] [E] en cas d’expulsion de la SARL [D], à transporter les meubles et objets se trouvant dans les lieux et à les séquestrer aux frais, risques et périls de défendeur conformément aux dispositions de l’article R433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS la SARL [D] à payer, à titre provisionnel, à Monsieur [F] [E] la somme de 14 865,37 € au titre des loyers et charges échus et impayés arrêtés au 25 août 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision;

CONDAMNONS la SARL [D] à payer, à titre provisionnel, à Monsieur [F] [E] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer pratiqué de 1167,30 € à compter du 1er septembre 2025 et jusqu’à parfaite libération des lieux ;

REJETONS la demande de suspension de la clause résolutoire et de délai de paiement de la SARL [D] ;

CONDAMNONS la SARL [D] à payer à Monsieur [F] [E] la somme de 1000 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNONS la SARL [D] aux entiers dépens en ce compris les frais de commandement de payer du 30 juillet 2024 pour la somme de 169,82 € ;

REJETONS le surplus des demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de droit.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

Grosse délivrée le 03 Octobre 2025

À

— Maître [Localité 5] STELLA

— Maître Hugo VALENSI