TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHAMBERY

Juge des Contentieux de la Protection

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J U G E M E N T

rendu le 26 Juin 2025

Numéro RG : N° RG 25/00053 – N° Portalis DB2P-W-B7J-EW7K

DEMANDEUR :

OPAC SAVOIE, Office Public de l’Habitat, EPIC dans le siège social est 73000 CHAMBERY, 9 rue Jean Girard-Madoux, représenté par son directeur général en exercice, demeurant en cette qualité audit siège, représenté par Maître Marie GIRARD-MADOUX de la SCP GIRARD-MADOUX & ASSOCIÉS, avocats au barreau de CHAMBERY ;

DEFENDEUR :

Madame [N] [V] demeurant dans l’immeuble dénommé “[Adresse 7], comparante ;

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne DURAND

Greffier : Liliane BOURGEAT

DÉBATS :

Audience publique du : 15 avril 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 4 mai 2012, L’Office Public d’Aménagement et de Construction (OPAC) de la SAVOIE a donné à bail à Madame [N] [V] et Monsieur [B] [F], un logement à usage d’habitation situé [Adresse 6] pour un loyer mensuel de 399,69 euros outre les taxes.

Par contrat du même jour, et à compter du 9 mai 2012, l’OPAC de SAVOIE a donné à bail à Madame [N] [V] et Monsieur [B] [F], un stationnement n°[Adresse 2] à [Localité 9] pour un loyer mensuel initial de 28,97 euros outre les taxes.

Par courrier reçu le 14 février 2014, Monsieur [B] [F] a informé l’OPAC de la SAVOIE de son départ du logement, Madame [N] [V] demeurant alors seule titulaire du bail d’habitation.

Se prévalant d’impayés de loyers, l’OPAC SAVOIE a, par acte de commissaire de justice délivré le 24 septembre 2024, délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire. Par acte de commissaire de justice délivré le 14 février 2025, l’OPAC SAVOIE a assigné Madame [N] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chambéry. Elle demande au juge des contentieux de la protection, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

A titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire au bénéfice du bailleur et la résiliation du contrat de bail portant sur le logement à la date du 24 novembre 2024 ;A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du contrat de bail portant sur le logement ;En tout état de cause,Prononcer la résiliation du bail portant sur le garage aux torts exclusifs de la locataire ;Ordonner en conséquence l’expulsion de Madame [N] [V] ainsi que celle de tous occupants de son chef, sous astreinte de 15 euros par jours de retard et au besoin avec le concours de la force publique ;Condamner en conséquence Madame [N] [V] à lui verser la somme de 4.405,65 euros au titre des loyers et charges dus selon un décompte arrêté au 3 février 2025 outre les loyers dus ultérieurement jusqu’au prononcé de la résiliation des contrats de bail et ainsi qu’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges à compter de la résiliation des contrats de bail jusqu’à la libération effective des lieux ; Condamner Madame [N] [V] à lui verser la somme de 450 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

A l’audience du 15 avril 2025, OPAC SAVOIE, représenté par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes en réactualisant celle relative au paiement de l’arriéré locatif à hauteur de 5.049,53 euros. Elle expose que Madame [N] [V] n’a procédé à aucun paiement depuis le mois d’octobre 2024 mais qu’un prélèvement est en cours. Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

Madame [N] [V] comparaît à l’audience. Elle indique être d’accord avec le montant de la dette et sollicite des délais de paiement suspensif des effets de la clause résolutoire, proposant de payer chaque mois la somme de 900 euros incluant le loyer courant. Elle a fait état de son souhait de quitter le logement qui est trop cher pour elle.

Elle indique travailler et percevoir 2.024 euros outre 103 euros d’aide au logement, 143 euros au titre de l’allocation enfant handicapé pour le compte de sa fille âgée de 18 ans. Elle fait état d’une dette auprès de La Poste d’un montant de 800 euros, de travaux sur son véhicule pour un montant de 3.084 euros et du versement d’une pension alimentaire de 230 euros versée à son fils de 21 ans.

Par note en délibéré autorisée par le juge, reçue le 22 avril 2025, OPAC SAVOIE indique que le prélèvement automatique du 8 avril 2025 a été rejeté le 10 avril 2025 et qu’un règlement partiel du loyer a été effectué le 16 avril 2025 pour 493,41 euros, portant la dette à 5200 euros.

La décision a été mise en délibéré au 26 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LES TEXTES APPLICABLES

L’article 1 du code civil dispose dans son premier alinéa que les lois et, lorsqu’ils sont publiés au Journal officiel de la République française, les actes administratifs entrent en vigueur à la date qu’ils fixent ou, à défaut, le lendemain de leur publication. Toutefois, l’entrée en vigueur de celles de leurs dispositions dont l’exécution nécessite des mesures d’application est reportée à la date d’entrée en vigueur de ces mesures.

En application de cette disposition, la Haute juridiction a pu juger que « les effets légaux d’un contrat sont régis par la loi en vigueur au moment où ils se produisent » (Cour de cassation, 3eme chambre civile, 18 février 2009, n° 08-13343).

Dans son avis du 13 juin 2024 (n°15007 P+B), la Cour de cassation a indiqué que les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 alinéa 1er et 1° de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En outre, l’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. La loi n°89-462 du 06 juillet 1989 poursuivant l’objectif à valeur constitutionnelle du droit au logement et relevant à ce titre d’un ordre public de protection du locataire, il est possible d’y déroger par des conventions particulières plus favorables au locataire que les dispositions légales.

En l’espèce, le contrat de bail a été conclu avant le 29 juillet 2023, date de publication de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 au journal officiel, et ce pour une durée d’un mois, renouvelable tacitement. Ainsi, si ce contrat de bail a été tacitement reconduit depuis l’entrée en vigueur de la loi précitée, il n’en demeure pas moins que les baux successifs tacitement reconduits depuis cette date se sont contentés de reprendre les dispositions du bail initial fixant le délai de règlement de la dette suivant la délivrance du commandement de payer à deux mois. Ainsi, les parties ont manifestement entendus déroger à la disposition précitée relative à la diminution du délai de règlement de la dette suivant la délivrance du commandement de payer à six semaines, laquelle ne peut par suite recevoir application dans le cadre de la présente procédure.

S’agissant en revanche des dispositions de cette loi relatives à la réduction du délai de notification de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du contrat de bail au représentant de l’Etat dans le département, celles-ci sont applicables en l’espèce, puisqu’il ne s’agit pas de modifier les délais fixés dans un contrat de bail en cours, tandis que l’assignation a été délivrée postérieurement à la date d’entrée en vigueur de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023.

En outre, les dispositions de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 relatives notamment au conditionnement des délais de paiement à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ou encore à la limitation de la suspension des effets de la clause résolutoire à cette dernière condition et sous réserve d’une demande faite en ce sens par les parties, sont applicables à la présente procédure, l’audience ayant eu lieu postérieurement à la date d’entrée en vigueur de cette loi, qui n’a pas pour effet de modifier les délais prévus dans un contrat de bail en cours.

II. SUR LA RECEVABILITE DE LA DEMANDE

La saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 a été effectuée par mail du 4 décembre 2024 dont il a été accusé réception le même jour, soit plus de deux mois avant l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24.II de la loi du 06 juillet 1989.

Une copie de l’assignation a par ailleurs été notifiée à la préfecture de la SAVOIE par lettre recommandée avec avis de réception retirée le 19 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24.I de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version postérieure à la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

III. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

Conformément à l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version antérieure à la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

Le bail conclu relatif au logement contient une clause résolutoire, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à la locataire le 24 septembre 2024, pour la somme en principal de 2.900 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 25 novembre 2024.

En application de l’article 24.V de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 immédiatement applicable sur ce point, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi.

En application de l’article 24.VII de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

En l’espèce, il résulte du décompte produit par le bailleur que les versements effectués par Madame [N] [V] entre le commandement de payer et la date de l’audience sont inférieurs au montant des loyers et pour la plupart rejetés. En effet, la note en délibéré transmise par OPAC SAVOIE a permis d’établir que le prélèvement automatique d’un montant de 643,88 euros du 8 avril 2025 a été rejeté le 10 avril 2025.

Dans ces conditions, la locataire ne justifie pas avoir repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience, si bien qu’il n’y a pas lieu de faire droit à sa demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail.

Par suite, la locataire devenant occupante sans droit ni titre, faute de libération spontanée des locaux, il pourra être procédé à l’expulsion avec le concours de la force publique, sans préjudice toutefois des dispositions de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

IV.SUR LA DEMANDE DE RESOLUTION DU BAIL RELATIF AU GARAGE

Aux termes de l’alinéa de 2 de l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989, « Le présent titre s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation ou à usage mixte professionnel et d’habitation, et qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu’aux garages, aires et places de stationnement ».

L’article 7 de la même loi dispose que « Le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ».

Selon l’article 1217 du code civil, « La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut : (…) provoquer la résolution du contrat ».

L’article 1224 du code civil prévoit que la résolution peut résulter, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une décision de justice.

En l’espèce, le relevé de compte produit aux débats permet de constater une augmentation continue de la dette au fil des mois et l’absence de tout paiement depuis le mois d’octobre 2024.

Il en résulte que le défaut de paiement du loyer pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel du locataire à son obligation de payer le loyer, laquelle fait partie de ses obligations essentielles, suffisamment grave pour justifier la résolution du contrat à ses torts exclusifs.

Par conséquent, la résolution du contrat de bail ayant pour objet le garage sera prononcée. Par suite, la locataire devenant occupante sans droit ni titre, faute de libération spontanée des locaux, il pourra être procédé à l’expulsion avec le concours de la force publique, sans préjudice toutefois des dispositions de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

V. SUR LE MONTANT DES ARRIERES LOCATIFS

Il convient de fixer l’indemnité mensuelle d’occupation à un montant équivalent au loyer et charges mensuels qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, pour la période courant du 25 novembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

OPAC SAVOIE produit aux débats un décompte démontrant que Madame [N] [V] restait devoir pour les deux baux, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 5049,85 euros qui sera limitée à 5049,53 euros, tel que sollicité par le bailleur, incluant le loyer du mois de mars 2025 et le versement effectué le 16 avril 2025.

La défenderesse reconnaissant le montant de la dette et n’apportant aucun élément de nature à en contester le principe ni le montant, elle sera condamnée au paiement de cette somme.

Elle sera par ailleurs condamnée au paiement des loyers, charges et indemnités mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er avril 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

VI. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT

Par application de l’article 1343-5 alinéa 1er du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

Compte tenu de la précarité de la situation de Madame [N] [V] qui supporte des charges importantes, elle sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

VII. SUR LA DEMANDE D’ASTREINTE

OPAC SAVOIE sollicite l’expulsion de Madame [N] [V] sous astreinte de 15 euros par jour de retard.

Compte tenu du recours possible à la force publique en cas de non-respect de la décision, ce qui s’avère être une mesure de contrainte suffisante pour assurer l’exécution de la présente décision, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande d’astreinte.

VIII. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

La locataire, partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation.

Compte tenu de la situation économique de la locataire telle que précédemment décrite et en l’absence de besoin allégué par le bailleur, celui-ci sera débouté de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé que, conformément aux articles 489, 514 et 515 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail conclu le 4 mai 2012 entre l’Office Public d’Aménagement et de Construction (OPAC) de la SAVOIE, d’une part, Madame [N] [V] et Monsieur [B] [F] d’autre part, concernant le logement à usage d’habitation situé au sein de l’immeuble dénommé « [Adresse 5] », [Adresse 3] ([Adresse 4]), sont réunies à la date du 25 novembre 2024 ;

PRONONCE la résolution du contrat de bail conclu le 4 mai 2012 entre l’Office Public d’Aménagement et de Construction (OPAC) de la SAVOIE, d’une part, Madame [N] [V] et Monsieur [B] [F] d’autre part, concernant le stationnement n°[Adresse 2] à [Adresse 8] [Localité 1] ;

ORDONNE en conséquence à Madame [N] [V] de libérer les lieux et de restituer les clés et le stationnement dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Madame [N] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés et le stationnement dans ce délai, OPAC SAVOIE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

FIXE l’indemnité d’occupation due de la date de la résiliation jusqu’au départ effectif des lieux au montant des loyers et charges, éventuellement révisés, qui auraient été payés si les baux avaient continué ;

CONDAMNE en conséquence Madame [N] [V] à payer à OPAC SAVOIE la somme de 5049,53 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation comprenant le loyer du mois de mars 2025 et le versement de la locataire du 16 avril 2025, outre les loyers, charges et indemnités d’occupation dus postérieurement et ce jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, avec intérêts au taux légal,

AUTORISE Madame [N] [V] à s’acquitter de l’arriéré locatif en 23 mensualités de 210 euros chacune et une 24ème mensualité qui soldera la dette en principal ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente décision et qu’à défaut du paiement intégral d’une mensualité dans ce délai, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible ;

DISONS n’y avoir lieu au paiement d’une indemnité en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [N] [V] aux dépens qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation ;

DÉBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, et notamment celle formée par Madame [N] [V] au titre de l’octroi de délais de paiement et de la suspension des effets de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail et celle de OPAC SAVOIE relative à l’astreinte,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris ;

Ainsi, jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du Tribunal judiciaire de Chambéry, le 26 juin 2025, par Madame Anne DURAND, Juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de Chambéry assistée de Madame Liliane BOURGEAT, Greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION