TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 10]

[Adresse 5]

[Adresse 8]

[Localité 6]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n° 25/02267

N° RG 24/02266 – N° Portalis DB2G-W-B7I-I7KA

Section 2

VB

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 12 décembre 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

3F GRAND EST SAHLM, prise en la personne de son représentant légal au siège sis [Adresse 7] prise en son agence de [Localité 9], [Adresse 1]

représentée par Maître Mohamed MENDI de la SCP MENDI CAHN, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 49

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [O] [V], demeurant [Adresse 2]

Madame [E] [K], demeurant [Adresse 3]

représentés par Maître Camille MERCET de l’AARPI ROTH – MERCET, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 47

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Hélène PAÜS : Président

Clarisse GOEPFERT : Greffier

DEBATS : à l’audience du 03 Octobre 2025

JUGEMENT : contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 12 décembre 2025 et signé par Hélène PAÜS, juge des contentieux de la protection, et Clarisse GOEPFERT, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 22 juin 2023 outre ses deux avenants des 22 juin 2023 et 2 janvier 2024, la SA d’HLM 3F GRAND EST a donné à bail à M. [O] [V] et Mme [E] [P] un appartement à usage d’habitation pour un loyer mensuel de 398.36 € outre des provisions sur charges et accessoires ainsi qu’un parking n°A387P-1002 (pour un loyer de 20€) et un second parking A387P-0022 (pour un loyer de 25.88€) situés au [Adresse 4].

Des loyers étant demeurés impayés, la SA d’HLM 3F GRAND EST a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 18 avril 2024.

Elle a ensuite fait assigner M. [O] [V] et Mme [E] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse par un acte d’huissier du 6 septembre 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, leur expulsion et leur condamnation au paiement des arriérés de loyers et indemnités d’occupation.

L’affaire a été fixée à la première audience du 7 février 2025 puis plusieurs fois renvoyée, à raison notamment de la constitution d’avocat des défendeurs.

Aux termes de l’assignation dont elle reprend oralement le bénéfice à l’audience du 3 octobre 2025, en l’actualisant, la SA d’HLM 3F GRAND EST, régulièrement représentée, se référant également aux débats commencés lors de l’audience du 7 février 2025, demande au juge, au visa des articles 7 de la loi de 1989, 1184, 1224 et 1227 du code civil de :

— constater que la clause résolutoire contenue au contrat de location et ses avenants consentis à M. [O] [V] et Mme [E] [P] est acquise ;

— constater la résiliation du bail à compter du 18 juin 2024 et subsidiairement prononcer cette résiliation ;

— ordonner l’expulsion de M. [O] [V] et Mme [E] [P] ainsi que tous occupants de leur chef de l’appartement à usage d’habitation ainsi que des deux parkings n°A387P-1002 et n° A387P-0022 situés au [Adresse 4], dans le mois de la décision à intervenir, et ce sous astreinte d’un montant de 150 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir ;

— dire qu’en tant que de besoin, la demanderesse pourra y procéder à l’aide de la force publique et d’un serrurier ;

— condamner conjointement et solidairement M. [O] [V] et Mme [E] [P] à payer à la SA 3F GRAND EST, à compter du 18 juin 2024 ou à compter du jugement à intervenir une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et charges dus au jour de la résiliation par mois, avec application de l’indexation prévue au bail et des majorations sous réserve du décompte de charges, le tout avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance ;

— condamner conjointement et solidairement M. [O] [V] et Mme [E] [P] à payer à la SA 3F GRAND EST la somme de 3973.85€ au titre des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 4 février 2025, augmentée des intérêts au taux légal à compter du commandement du 18 avril 2024 sur la somme de 2076.81€ et à compter de l’assignation pour le surplus;

— condamner conjointement et solidairement M. [O] [V] et Mme [E] [P] aux entiers frais et dépens y compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré en date du 18 avril 2024 pour un montant de 137.06 €, ainsi que les frais et honoraires de l’huissier poursuivant dans le cas où l’exécution forcée du jugement serait indispensable suite à la non-exécution amiable dudit jugement par la partie débitrice ;

— condamner conjointement et solidairement M. [O] [V] et Mme [E] [P] au paiement de la somme de 850 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

le tout, sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

La SA d’HLM 3F GRAND EST relève la carence des locataires pendant plusieurs mois, et confirme que le loyer courant est payé depuis décembre 2024.

La SA d’HLM 3F GRAND EST précise s’en rapporter à la décision concernant les délais de paiement, relevant d’une part, que le loyer est trop élevé au regard de la capacité de paiement du couple et d’autre part, qu’une clause de déchéance du terme est nécessaire.

M. [O] [V] et Mme [E] [P] , régulièrement représentés, reprennent les termes des débats du 7 février 2025 et leurs conclusions du 5 juin 2025. Ils demandent au juge de :

— déclarer irrecevable et en tous cas, mal fondée, la demande,

— condamner la SA d’HLM 3F GRAND EST à leur payer les montants payés au titre des augmentations de loyers et provisions sur charge au titre de la répétition de l’indû,

— à titre subsidiaire, ordonner la compensation de toute somme qu’ils se verraient condamnés à payer au bailleur avec les montants indûment payés au titre des augmentations de loyer et provisions sur charges avec la somme de 398.36€ déjà versée à titre de dépôt de garantie,

— suspendre l’effet de la clause résolutoire,

— leur accorder des délais de paiement pour se libérer de leur dette sur 36 mois, en sus des loyers et charges courantes,

— condamner la SA d’HLM 3F GRAND EST aux dépens de la procédure.

Au soutien de leurs prétentions, M. [O] [V] et Mme [E] [P] font valoir en premier lieu que le bailleur n’a pas respecté les règles contractuelles d’indexation du loyer et des provisions de charges. Ils soutiennent qu’aucun diagnostic de performance énergétique ne leur a été communiqué de sorte qu’aucune indexation du loyer n’était possible.

Ils invoquent donc les dispositions de l’article 1302 du code civil.

A l’appui de leur demande de délais, M. [O] [V] et Mme [E] [P] avaient antérieurement plaidé avoir rencontré des difficultés financières à la suite de la perte d’emploi de monsieur. Ils estimaient aloir pouvoir payer entre 50€ et 100€ par mois en plus du loyer et charges courants.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 décembre 2025.

Vu le dossier de la procédure, les pièces versées aux débats et les conclusions des parties auxquelles il est référé, en application de l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé de leurs moyens et prétentions ;

MOTIFS DE LA DÉCISION

— Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Haut-Rhin par la voie électronique le 6 septembre 2024 , soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA d’HLM 3F GRAND EST justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 22 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le bail est une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant du bail et ses avenants signés entre les parties qui prévoit une clause résolutoire à défaut de respect de ces obligations, que des articles 1728 du Code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version antérieure au 29 juillet 2023 et applicable aux baux conclus ou renouvelés avant cette date, prévoit en outre que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu entre les parties contient ainsi une clause résolutoire aux termes de laquelle il sera résolu de plein droit en cas de non-paiement dues au bailleur, loyers ou charges régulièrement appelés, deux mois après un simple commandement de payer resté sans effet.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 18 avril 2024, pour la somme en principal de 2076.81€ correspondant à un arriéré de loyers et charges selon décompte arrêté au 15 avril 2024.

— Sur le montant des loyers et charges au jour du commandement de payer:

L’analyse de la demande suppose l’examen préalable du moyen opposé par M. [O] [V] et Mme [E] [P] relatif au montant du loyer et des charges dus.

En l’espèce le bail liant les parties est un contrat de location de logement dit conventionné.

L’article 2 rappelle qu’au jour du contrat, le loyer pour l’appartement est de 398.36€ auquel s’ajoutent les provisions pour charges locatives faisant l’objet d’une régularisation annuelle.

Ainsi que le rappelle l’article 2 des conditions générales, le locataire est informé que le contrat est conclu en application de la convention conclue entre le bailleur et l’Etat; cette convention étant tenue à disposition permanente du locataire qui peut en prendre connaissance chez le gardien ou au siège.

L’article 4 précise que le loyer peut varier de plein droit sur simple avis porté à la connaissance du locataire et sans qu’il soit nécessaire pour le bailleur de dénoncer le contrat. La variation de plein droit a lieu conformément aux dispositions de la convention passée entre le bailleur et l’Etat et s’applique à la totalité du loyer convenu c’est à dire au loyer du logement et le cas échéant, de ses annexes, en l’espèce des deux parkings.

Enfin concernant les charges récupérables, les conditions générales prévoient que la provision peut être révisée à tout moment pour tenir compte de l’augmentation des dépenses sous réserve pour le bailleur d’en donner justification au locataire.

L’analyse du décompte locatif joint au commandement permet d’établir que le bailleur a fait application de ces dispositions. Il échet d’ailleurs de relever que la réduction loyer spécifique a été appliquée au bénéfice des locataires et que le loyer du premier parking a fait l’objet d’une remise commerciale.

Le bailleur verse au débat les avis d’échéance valant avis au sens des conditions contractuelles.

— Sur les effets du commandement :

Le montant des loyers et provisions sur charges ont été justement calculés et c’est donc sur M. [O] [V] et Mme [E] [P] que pèse la charge de la preuve de leurs paiements libératoires dans les deux mois du commandement.

En l’absence de preuve de paiement rapportée par M. [O] [V] et Mme [E] [P] , il convient de s’en tenir aux éléments communiqués par le bailleur.

Il est établi que M. [O] [V] et Mme [E] [P] ainsi que le révèle le relevé de compte produit, ne se sont pas acquittés des causes du commandement dans le délai de deux mois puisqu’ils restaient devoir la somme de 2430.57 € à la date du 18 juin 2024, échéance impayée de juin incluse suite au rejet du prelèvement le 18 juin 2024.

En réalité dans le délai de deux mois, seul le prélèvement de mai 2024 a été honoré. En outre un rappel d’apl se rapportant à la dette antérieure a été portée au crédit du compte à hauteur de 210€ soit une somme totale payée de 835.46€.

Il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont donc trouvées réunies à la date du 18 juin 2024 à minuit.

Depuis cette date, M. [O] [V] et Mme [E] [P] n’ont donc plus aucun droit ni titre pour occuper l’immeuble litigieux : à savoir l’appartement et les deux parkings.

Il convient donc d’une part, d’ordonner la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion de M. [O] [V] et Mme [E] [P], de leurs biens ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, en application des dispositions des articles L.411-1 et suivants et L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

D’autre part, une indemnité d’occupation est donc due depuis la résiliation du bail et ce jusqu’à libération effective des locaux et remise des clefs au bailleur ou à son représentant.

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte, indemnitaire et comminatoire, dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien par l’occupant qui se maintiendrait dans les lieux mais également à inciter l’occupant à libérer les lieux.

En ce sens elle doit être assortie de modalités qui concourent à son efficacité.

Il convient d’une part, de la fixer au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, avec application des conditions d’évolution du loyer conformément à la convention conclue entre le bailleur et l’Etat et des majorations de charges dûment justifiées, le tout avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance.

La fixation d’une indemnité d’occupation participant de l’incitation de l’occupant à libérer les lieux, il n’y a pas lieu de l’assortir d’une astreinte.

— Sur le montant de loyers, charges et indemnités d’occupation :

La SA d’HLM 3F GRAND EST produit un décompte démontrant que M. [O] [V] et Mme [E] [P] restaient lui devoir la somme de 3973.85 € à la date du 4 février 2025.

M. [O] [V] et Mme [E] [P] seront donc solidairement condamnés au paiement de la somme de 3973.85€, avec les intérêts au taux légal à compter du 18 avril 2024 sur la somme de 2076.81€ et à compter de l’assignation pour le surplus.

— Sur l’octroi de délais de paiement :

Aux termes de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.

En l’espèce, il résulte des débats que M. [O] [V] et Mme [E] [P] s’acquittent du loyer courant depuis octobre 2024, ce que confirme le décompte arrêté au 4 février 2025.

Il convient dès lors de leur accorder des délais selon les modalités décrites au dispositif et de suspendre l’effet de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais, étant précisé que la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué s’ils sont respectés, et sous réserve du paiement du loyer et des charges courants.

Toutefois, en cas de défaillance à l’une quelconque des échéances, le solde de la créance sera immédiatement et intégralement exigible 8 jours après mise en demeure restée infructueuse, et la clause résolutoire reprendra son plein effet de plein droit et sans nouvelle décision judiciaire.

— Sur les demandes accessoires :

M. [O] [V] et Mme [E] [P], partie perdante, supporteront solidairement la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer (133.98 €), de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Il n’y a pas lieu à ce stade de statuer sur les dépens de l’exécution forcée laquelle demeure hypothétique.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La première vice-présidente chargée des contentieux de la protection statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

— CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 22 juin 2023 et ses avenants des 22 juin 2023 et 2 janvier 2024 entre la SA d’HLM 3F GRAND EST et M. [O] [V] et Mme [E] [P] concernant l’appartement à usage d’habitation ainsi que des deux parkings n°A387P-1002 et n° A387P-0022 situés au [Adresse 4] sont réunies à la date du 18 juin 2024 à minuit et que le contrat de bail et ses avenants se sont donc trouvés résiliés à cette date ;

CONDAMNE solidairement M. [O] [V] et Mme [E] [P] à verser à la SA d’HLM 3F GRAND EST la somme de 3973.85€ (trois mille neuf cent soixante treize euros quatre vingt cinq centimes), au titre de l’arriéré locatif arrêté à la date du 4 février 2025, échéance de janvier 2025 incluse, avec les intérêts au taux légal à compter du 18 avril 2024 sur la somme de 2076.81€ et à compter de l’assignation pour le surplus;

AUTORISE M. [O] [V] et Mme [E] [P] à se libérer de leur dette en trente-cinq (35) mensualités de 100€ (cent euros) outre une trente-sixième (36ème) égale au solde complété des frais et intérêts ;

DIT QUE le premier paiement devra intervenir le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, en sus du loyer et des charges courants ;

DIT que, pendant le cours du délai ainsi accordé, les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties seront suspendus et que, si les modalités d’apurement précitées sont intégralement respectées, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée huit jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour M. [O] [V] et Mme [E] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA 3 F GRAND EST puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, sans qu’il n’y ait lieu au prononcé d’une astreinte ;

* que M. [O] [V] et Mme [E] [P] soient condamnés solidairement à verser à la SA 3 F GRAND EST une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, avec application des conditions d’évolution du loyer conformément à la convention conclue entre le bailleur et l’Etat et des majorations de charges dûment justifiées, le tout avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance ;

* qu’en cette hypothèse, il n’y a pas lieu d’assortir la libération des lieux d’une astreinte ;

DEBOUTE M. [O] [V] et Mme [E] [P] de leur demande reconventionnelle en répétition de l’indû ;

CONDAMNE M. [O] [V] et Mme [E] [P] solidairement aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer (133.98€), de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture;

DIT n’y avoir lieu à statuer sur les dépens de l’exécution forcée ;

DEBOUTE la SA 3 F GRAND EST de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 12 décembre 2025, par Hélène PAÜS, juge des contentieux de la protection et Clarisse GOEPFERT, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,