TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 13]

[Adresse 6]

[Adresse 10]

[Localité 8]

NAC: 70C

N° RG 25/02227

N° Portalis DBX4-W-B7J-UIW3

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 25/

DU : 23 Septembre 2025

S.A. [Adresse 12]

C/

[P] [Z]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 23 Septembre 2025

à la SELARL REDON-REY LAKEHAL AVOCATS

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le mardi 23 septembre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Vanessa RIEU, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargé des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 17 juillet 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition au 03 septembre 2025, puis prorogée au 23 septembre 2025, conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. HLM DES CHALETS, dont le siège social est sis [Adresse 7], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par Maître Hana TARDAMI de la SELARL REDON-REY LAKEHAL AVOCATS, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

Madame [P] [Z]

demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

FAITS PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES :

La SA [Adresse 12] est propriétaire d’un ensemble immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 14].

Informée de l’occupation illicite de son bien, elle a fait signifier par exploit de commissaire de justice le 23 juin 2025, un courrier informant Madame [P] [Z] de la dangerosité des lieux occupés, ainsi qu’une sommation de quitter les lieux sous 24 heures.

Constatant que les lieux étaient toujours occupés, la SA HLM DES CHALETS a, après y avoir été autorisée par ordonnance du 03 juillet 2025, fait assigner en référé à heure indiquée, par acte de commissaire de justice du 07 juillet 2025, Madame [P] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de TOULOUSE, à l’audience du 17 juillet 2025, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater que Madame [P] [Z] est entrée dans les lieux par voie de faits,

— constater qu’elle et tout occupant de son chef revêt la qualité d’occupant sans droit ni titre,

— ordonner son expulsion, sans délai, et tout occupant de son chef des lieux, dès signification du commandement d’avoir à quitter les lieux ; et si besoin avec le recours de la force publique et l’assistance d’un serrurier,

— dire et juger que le délai de deux mois à compter de la signification du commandement d’avoir à libérer les locaux, visé à l’article L412-1 et L412-6 du code des procédures civiles d’exécution sera supprimé,

— la condamner au paiement par provision d’une indemnité d’occupation mensuelle égale à 1.000 euros et ce jusqu’à son départ effectif des lieux,

— autoriser la SA [Adresse 12] à entrer dans l’immeuble situé [Adresse 5], accompagnée de la SCP CASIMIRO RAYNAUT RIBAUTE BERENGUER MEDRANO et d’un expert en bâtiment, avec l’assistance de la force publique et l’assistance d’un serrurier, afin de constater l’état de l’immeuble et de réaliser un diagnostic de sa structure,

— la condamner au paiement de la somme de 1.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens, en ceux compris le coût de la signification et de la sommation du 23 juin 2025,

— ordonner que l’exécution de l’ordonnance de référé aura lieu au seul vu de la minute.

Lors de l’audience du 17 juillet 2025, la SA [Adresse 12], représentée par avocat, a maintenu les demandes contenues dans l’acte introductif d’instance.

Elle indique être opposée au renvoi formulé en défense, en raison de ce que les occupants sont en danger tenant à la structure défaillante du logement et conteste l’attestation versée aux débats indiquant que ce sont des larves qui ont infiltré la charpente alors qu’il n’en est pas fait état dans l’attestation.

En application de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation, valant conclusions, pour l’exposé complet des prétentions et des moyens de la SA HLM DES CHALETS.

Régulièrement citée à domicile avec avis de dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice, Madame [P] [Z] n’a pas comparu.

Un conseil s’est d’abord présenté au soutien des intérêts de la défenderesse et de Monsieur [J] [O], intervenant volontaire et a sollicité le renvoi de l’affaire au motif qu’accolée à d’autres, la structure de cette maison est plutôt en bon état, ne présente pas de risques majeurs et produit une attestation d’un charpentier en ce sens.

Le juge a refusé le renvoi de l’affaire considérant qu’un délai de sept jours ouvrés s’est écoulé entre la signification de l’assignation par commissaire de justice et la date de l’audience, et qu’il ressort de l’attestation précitée dont les principaux éléments ont été évoqués oralement, que la défenderesse a bien été en capacité et en mesure de faire appel à un charpentier, qui s’est déplacé et a rédigé une attestation, avant l’audience, ce qui démontre à l’évidence, qu’il s’est écoulé un temps suffisant pour assurer sa défense, au surplus compte tenu du critère de dangerosité des lieux, soutenue en demande.

Le juge ayant refusé le renvoi, ce conseil a finalement indiqué ne pas pouvoir intervenir pour représenter les intérêts de Madame [Z], comme ceux de Monsieur [J] [O] dans le cadre d’une intervention volontaire, ayant été saisi seulement la veille de l’audience, n’ayant pas établi de conclusions, ni encore formée de demande d’aide juridictionnelle. Il s’est donc rétracté et sur interrogation du juge, a récupéré l’attestation du charpentier versée aux débats.

A l’issue, la décision a été mise en délibéré au 03 septembre 2025, puis au 23 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur l’absence de la défenderesse :

En l’absence de la défenderesse, régulièrement citée à domicile avec remise de l’acte en étude de commissaire de justice, et en application de l’article 472 du Code de Procédure Civile, le juge fait droit à la demande dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et fondée.

Madame [P] [Z] ne comparaissant pas, et ayant disposé d’un délai suffisant pour préparer sa défense, il convient de statuer au vu des pièces du demandeur, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort.

Sur la demande principale d’expulsion :

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de leur compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’article L.213-4-3 du code l’organisation judiciaire prévoit quant à lui que le juge des contentieux de la protection connaît des actions tendant à l’expulsion des personnes qui occupent aux fins d’habitation des immeubles bâtis, sans droit ni titre.

De plus, l’article 544 du code civil prévoit que le droit de propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. Dès lors, l’occupation d’un immeuble aux fins d’habitation sans droit ni titre constitue une atteinte au droit de propriété qui autorise le propriétaire à demander au juge des contentieux de la protection l’expulsion des occupants.

Par ailleurs, le fait qu’une mesure d’expulsion ait pour effet de placer les occupants dans une plus grande précarité, caractérisant ainsi une atteinte plus grande au droit au respect du domicile des intéressés que le refus de l’expulsion au droit de propriété, ne peut avoir pour conséquence de priver le trouble de son caractère manifestement illicite (cf. Civ. 1ère, 21 décembre 2017, n°16-25.469).

Le contrôle de proportionnalité imposé au juge n’intervient qu’au stade de l’appréciation des modalités de l’expulsion (octroi de délais de grâce éventuels) et non pas quant au principe de cette mesure.

En l’espèce, la SA [Adresse 12] justifie être devenue propriétaire par acte authentique du 08 novembre 1990, d’une maison située [Adresse 3], parcelle cadastrée [Cadastre 9].

Elle produit aux débats un courrier et une sommation de quitter les lieux sous 24 heures adressés à la défenderesse et signifiés à personne, par commissaire de justice auprès de qui la défenderesse a décliné son identité et a indiqué être seule avec ses enfants, son mari n’étant pas présent et a refusé son entrée dans l’immeuble.

En définitive, la propriété de l’immeuble litigieux par le demandeur est bien établie par acte authentique et l’occupation des lieux par la défenderesse elle-même, ce qui n’est pas contestée.

Il ressort ainsi avec l’évidence que requiert le référé que la défenderesse occupe les lieux sans droit ni titre, alors que l’occupation d’un immeuble sans droit ni titre constitue en soi un trouble manifestement illicite au sens de l’article 809 alinéa 1 du code de procédure civile.

Par suite, la SA HLM DES CHALETS est fondée à faire ordonner l’expulsion de Madame [P] [Z] et de tous occupants de son chef.

Sur le recours à la force publique :

Le recours à la force publique ne sera nécessaire que si les occupants ne quittent pas les lieux spontanément, et sera donc autorisé pour les y contraindre, le cas échéant.

Sur les demandes de suppression de délais :

Sur le délai de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution

L’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, dans sa version applicable depuis le 29 juillet 2023, prévoit que :

« Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte ».

Il ressort de cet article que le demandeur doit rapporter la preuve soit de la mauvaise foi de la personne expulsée, soit d’une entrée dans les lieux à l’aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte.

Il est désormais établi qu’une voie de fait suppose de rapporter la preuve d’un acte matériel positif, de violence ou d’effraction, ayant permis l’introduction des occupants sans droit ni titre dans le bien, assorti d’un lien de causalité entre cet acte et la personne expulsée.

En l’espèce, la SA [Adresse 12] soutient l’existence d’une voie de fait caractérisée par l’occupation illicite des lieux, ainsi qu’au regard du risque extrême que cette occupation crée pour la santé et l’intégrité physique des occupants.

Elle indique, tel que cela ressort de sa plainte du 12 mai 2025, qu’elle a été prévenue de l’introduction dans les lieux d’occupants suite au déclenchement de l’alarme anti-intrusion dans la nuit du 26 avril 2025, et que lors de l’intervention des agents du Groupement interquartiers de tranquillité et de sûreté des bailleurs (GITES), une femme se trouvant à l’intérieur des lieux a indiqué n’avoir commis aucune dégradation, avoir trouvé la porte ouverte en passant dans la rue et être entrée par hasard ne disposant pas des clés.

Elle produit également un diagnostic géotechnique et structurel réalisé le 25 novembre 2022 par la SAS TERREFORT, qui s’inscrit dans le cadre d’un réaménagement de l’immeuble, duquel il ressort spécifiquement au niveau des éléments de charpente, pannes et chevron, la présence d’attaques d’insecte avec larve xylophage provoquant de forts affaiblissements et localement la rupture de certains éléments structurels, ce qui est également favorisé par les infiltrations venant de la toiture, en plus d’attaques par les champignons lignivores, ainsi qu’un fléchissement important des pannes déformées ; enfin, des traces d’humidité sur les murs provoquant une altération des matériaux, décollement des parements de surface et joint de maçonnerie.

Ce rapport conclut à des défauts structurels tel qu’un sous-dimensionnement des poutres principales de la structure à reprendre l’ensemble des charges apportées par les planchers, la présence d’une humidité élevée favorisant le développement et la prolifération d’insectes à larves xylophage et le fléchissement de certains éléments structuraux.

Elle indique que depuis l’établissement de ce diagnostic, aucun travaux n’a été réalisé et que l’occupation en l’état fait porter un risque extrême sur les personnes qui résident dans les lieux.

Pour autant, ce seul élément, aussi important soit-il, ne démontre pas l’existence d’une voie de fait, a fortiori qui serait imputable à la défenderesse.

La demanderesse ne produit aucun élément, sauf à constater la présence de la défenderesse dans les lieux, de sorte que la preuve de l’existence d’une voie de fait n’est pas établie.

Néanmoins, il ressort de l’article précité que la mauvaise foi de la personne expulsée, est une condition alternative pouvant avoir pour conséquence la suppression des délais précités.

En l’espèce, la défenderesse occupe les lieux en ayant parfaitement conscience qu’elle n’a pas été autorisée à y résider. La sommation de quitter les lieux qui lui a été signifiée à personne le 23 juin 2025, témoigne qu’en dépit de l’interdiction d’y résider et de la demande qui lui a été faite de partir, elle s’y maintient toujours. Mais de façon plus importante encore, elle demeure dans les lieux alors qu’un courrier lui a également été signifié par commissaire de justice en date du 23 juin 2025, l’informant des risques très importants tenant à la structure du bâtiment dont il ressort du diagnostic la présence d’insectes avec larve xylophage ayant provoqué de forts affaiblissement de la charpente, pannes et chevrons, ainsi que la rupture de certains éléments structurels, ou encore un fléchissement important des pannes et leurs déformations, et de façon plus générale encore un sous-dimensionnement des poutres principales. Nonobstant ce courrier, la défenderesse y réside toujours.

Il est rappelé que ce diagnostic géotechnique et structurel a été fait en fin d’année 2022 dans le cadre d’un projet de réhabilitation pour estimer les travaux à faire, donc sans considérer une occupation en l’état du bien. Il est ici évident, qu’avec de tels risques tenant au risque d’affaissement et de rupture de la structure (charpente, poutres, pannes, chevrons) provoqués par les larves xylophages et favorisés par les infiltrations d’eau en toiture, dans un contexte de sous-dimensionnement des poutres, augmenté en l’espèce par une occupation quotidienne des lieux c’est-à-dire un passage très fréquent sur les sols et planchers, le maintien dans les lieux d’occupants fait encourir un risque vital, touchant à la santé, la sécurité et l’intégrité physique de tous les occupants, qui n’est pas acceptable.

En conséquence, il apparaît que la défenderesse occupe illicitement les lieux nonobstant la demande de partir qui lui a été faite et en dépit des risques extrêmes que celle-ci fait désormais en parfaite connaissance de cause, courir sur sa propre vie et celle des occupants, ainsi que des conséquences que provoqueraient un incident ou pire, un accident, sur le bailleur et les maisons environnantes.

Ainsi, la mauvaise foi de la défenderesse est suffisamment établie et il sera fait droit à la demande de suppression des délais.

Sur le délai de l’article L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution

L’article L.412-6 dans sa rédaction en vigueur à compter du 29 juillet 2023 dispose :

« Nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés en vertu de l’article L. 412-3, il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille.

Par dérogation au premier alinéa du présent article, ce sursis ne s’applique pas lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Le juge peut supprimer ou réduire le bénéfice du sursis mentionné au même premier alinéa lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans tout autre lieu que le domicile à l’aide des procédés mentionnés au deuxième alinéa ».

Il ressort des développements précédents que, bien que la SA [Adresse 12] échet à démontrer l’introduction de la défenderesse dans les lieux par voie de fait, la mauvaise foi de Madame [P] [Z] est établie, de sorte que le délai de deux mois pour quitter les lieux a été supprimé.

Or, la suppression du délai de deux mois ne permet pas à la défenderesse de pouvoir bénéficier de la trêve hivernale, d’une part en raison de la période concernée ne correspondant pas à la période visée par le texte, d’autre part, en raison de la dangerosité des lieux qui font courir un risque très important sur les occupants chaque jour davantage et qui serait dès lors augmenté en autorisant une occupation durant 5 mois, en période hivernale, au surplus en présence d’infiltration en toiture, favorisant la présence de larves xylophages.

Il sera donc fait droit à la demande de suppression de ces délais, formée par la SA HLM DES CHALETS.

Sur l’indemnité d’occupation

La SA [Adresse 12] sollicite de la défenderesse une indemnité d’occupation mensuelle de 1.000 euros jusqu’au départ effectif des lieux.

En application de l’alinéa 2 de l’article 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier.

Or, elle ne produit aucun élément permettant d’apprécier le montant du loyer payé par l’ancien locataire ou encore le loyer moyen pratiqué dans la zone géographique concernée par le bien, à configuration identique.

Il doit être rappelé que l’état de risques élevés du logement que soutient le propriétaire l’ayant conduit à une information signifiée aux occupants et à une sommation de quitter les lieux sous 24 heures, doit également être prise en compte dans le cadre de sa demande d’indemnisation en contrepartie de l’occupation.

Or, il ressort des paragraphes précédents, que le logement, inoccupé depuis 2017 fait l’objet d’un projet de réhabilitation ayant conduit à l’établissement du diagnostic précité, et dont la dangerosité élevée des lieux ne permet pas d’en extraire une quelconque valorisation. Au surplus, aucun travaux n’ayant été réalisé depuis l’établissement du diagnostic courant 2022, l’occupation des lieux ne retarde en rien le projet de réhabilitation envisagé.

La demande de la SA HLM DES CHALETS sera rejetée de ce chef.

Sur la demande d’autorisation de pénétrer dans les lieux

L’expulsion sans délai étant ordonnée, cette demande devient sans objet, le propriétaire étant libre de disposer de son bien et de pénétrer dans les lieux.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Madame [P] [Z] partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront le coût de la signification et de la sommation du 23 juin 2025.

Compte tenu des procédures judiciaires qu’a dû engager la SA [Adresse 11], Madame [P] [Z] sera condamnée à lui verser la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution au seul vu de la minute

Les faits de l’espèce ne justifient pas la nécessité d’ordonner l’exécution au seul vu de la minute au sens de l’article 489 du code de procédure civile, étant rappelé que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire, après signification.

La demande de la SA HLM DES CHALETS de ce chef sera par conséquent, rejetée.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort,

CONSTATONS que Madame [P] [Z] est occupante sans droit ni titre de l’immeuble sis [Adresse 4] ;

CONSTATONS l’existence d’un trouble manifestement illicite donnant pouvoir au juge des référés pour trancher la demande d’expulsion ;

CONSTATONS la dangerosité des lieux présentant un risque élevé pour la santé, la sécurité et l’intégrité physique des occupants ;

ORDONNONS à Madame [P] [Z] de quitter les lieux dans les 48 heures de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [P] [Z] de libérer volontairement ces lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec si nécessaire le concours et l’assistance de la force publique ;

DISONS que le délai prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et le bénéfice du sursis à l’expulsion durant la période hivernale prévu par l’article L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution ne sont pas applicables ;

RAPPELONS que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles ;

REJETONS la demande d’indemnité mensuelle d’occupation ;

CONSTATONS que la demande d’autorisation de pénétrer dans les lieux est devenue sans objet ;

REJETONS la demande d’exécution de l’ordonnance de référé au seul vu de la minute ;

REJETONS les demandes autres, plus amples ou contraires ;

CONDAMNONS Madame [P] [Z] aux dépens de l’instance, en ce compris le coût de la signification et de la sommation du 23 juin 2025 ;

CONDAMNONS Madame [P] [Z] à payer à la SA [Adresse 12] une indemnité de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIERE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION