TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 16 Octobre 2025

Président : Monsieur BIDAL, Juge

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 10 Juillet 2025

GROSSE :

Le 16 octobre 2025

à M^e RICHARD

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EXPEDITION :

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à Me ………………………………………………

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N° RG 25/02629 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6MTA

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. FONCIERE PHOCEENNE

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Florence RICHARD, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [P] [O]

demeurant [Adresse 2]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Un bail a été signé entre la SCI [Adresse 4] et Monsieur [P] [O] le 27 août 2014, relatif à un appartement sis [Adresse 1], moyennant un loyer initial mensuel, révisable, de 360 euros, outre 40 euros de provision pour charges.

La SCI FONCIERE PHOCEENNE est devenue propriétaire du bien susvisé.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI FONCIERE PHOCEENNE a fait signifier à Monsieur [P] [O] un commandement de payer et d’avoir à justifier d’une assurance contre les risques locatifs, visant la clause résolutoire, le 14 novembre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 avril 2025, auquel il y a lieu de se reporter pour l’exposé intégral de ses moyens et prétentions la SCI FONCIERE PHOCEENNE a fait assigner Monsieur [P] [O] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MARSEILLE, à l’audience du 10 juillet 2025.

A cette audience, la SCI FONCIERE PHOCEENNE, représenté par son Conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant à la somme de 2 883,54 euros, au 8 juillet 2025.

Monsieur [P] [O] ne comparaît pas et n’est pas représenté, bien que cité par acte remis à étude.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 octobre 2025.

Vu les articles 446-1, 446-2 et 455 du code de procédure civile,

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Dit autrement, une difficulté est sérieuse lorsque la question peut donner lieu à plusieurs réponses d’égale pertinence ou lorsqu’elle implique un examen approfondi des dispositions applicables ou des pièces. A l’inverse, ne pose pas de difficulté sérieuse une question dont la réponse s’impose avec évidence ou n’exige qu’un examen sommaire ou rapide des textes ou des pièces en cause. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

Vu l’article 9 du code de procédure civile,

Vu l’article 1353 du code civil,

Selon les dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.

Sur la recevabilité

Vu les dispositions des articles 24 I, II et III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige,

La SCI FONCIERE PHOCEENNE produit la notification à la CCAPEX en date du 18 novembre 2024 des impayés locatifs visés dans le commandement de payer signifié à Monsieur [P] [O], soit deux mois au moins avant l’assignation du 28 avril 2025.

La SCI FONCIERE PHOCEENNE produit la dénonciation de l’assignation à la Préfecture en date du 27 mai 2025, soit six semaines au moins avant l’audience du 10 juillet 2025.

Son action est donc recevable.

Sur la résiliation du bail et ses conséquences

Vu l’article 2 du code civil,

Vu les articles 7a, 7g et 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige,

Vu le caractère d’ordre public de protection de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dont il ressort que le délai donné au locataire pour régulariser la dette locative est un délai minimum durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés,

Vu le bail liant les parties,

En l’espèce, les moyens développés et les pièces que produisent les parties attestent de l’existence d’un différend entre elles et ne permettent pas, au stade du référé, de conclure à l’évidence du bien-fondé des demandes formulées par les parties, lesquelles se heurtent à des contestations sérieuses donnant matière à débat au fond.

Un commandement de payer et d’avoir à justifier d’une assurance contre les risques locatifs, visant la clause résolutoire, a été délivré à Monsieur [P] [O] par acte de commissaire de justice en date du 14 novembre 2024, pour un arriéré locatif de 1 088,12 euros.

Il est constant que Monsieur [P] [O] n’a aucunement justifié de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs dans le délai d’un mois, et que les sommes visées au commandement n’ont pas été intégralement payées dans le délai requis.

Pour autant, l’exemplaire du bail communiqué ne comprend aucune clause résolutoire et fait ainsi échec aux dispositions d’ordre public de la loi du 6 juillet 1989, de sorte que le commandement de payer délivré sur le fondement d’une prétendue clause résolutoire est irrégulier et privé d’effet, nonobstant le fait qu’il mentionne que ce n’est qu’à l’expiration d’un délai d’un mois (s’agissant de l’assurance) et de deux mois (s’agissant du paiement de l’arriéré locatif), et faute par le débiteur de s’être exécuté, que le bailleur pourra se prévaloir de la clause.

Au vu de ces éléments, il convient de renvoyer les parties à mieux se pourvoir devant le juge du fond sur la demande tendant au constat de résiliation du bail et les demandes subséquentes (notamment l’expulsion et le versement d’une indemnité mensuelle d’occupation), les parties n’ayant pas sollicité le renvoi de l’affaire devant le juge du fond en vertu de l’article 837 du code de procédure civile.

Sur le paiement de sommes à titre provisionnel

Vu les articles 4 et 7 de la loi du 6 juillet 1989,

Il résulte du décompte locatif joint à l’assignation que Monsieur [P] [O] restait débiteur d’une dette locative de 1 967,96 euros, au 23 avril 2025.

Vu le décompte actualisé au 8 juillet 2025, fixant la dette locative à une somme de 2 883,54 euros, terme du mois de juillet 2025 inclus.

L’obligation n’étant pas sérieusement contestable, il convient de condamner Monsieur [P] [O] à payer à la SCI FONCIERE PHOCEENNE, la somme de 2 883,54 euros à titre provisionnel avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 1 967,96 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur les dommages et intérêts

Vu l’article 1240 du code civil,

Si la demande de la SCI FONCIERE PHOCEENNE a été accueillie dans le cadre du présent litige, il ne saurait être jugé que la résistance de Monsieur [P] [O] serait abusive ou fautive, en l’absence de preuve d’une mauvaise foi de sa part.

La SCI FONCIERE PHOCEENNE sera donc déboutée de sa demande à cet égard.

Sur les dépens de l’instance de référé et la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Monsieur [P] [O], qui succombe au sens de l’article 696 du code de procédure civile, supportera les entiers dépens de l’instance de référé (à l’exception du coût du commandement de payer) et sera condamné à payer à la SCI FONCIERE PHOCEENNE une somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire en vertu des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe :

DECLARONS l’action de la SCI FONCIERE PHOCEENNE recevable ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande tendant au constat de résiliation du bail et les demandes subséquentes (notamment l’expulsion des locataires et le versement d’une indemnité mensuelle d’occupation) ;

RENVOYONS les parties à mieux se pourvoir au fond sur ces points ;

CONDAMNONS Monsieur [P] [O] à verser à la SCI FONCIERE PHOCEENNE la somme de 2 883,54 euros à titre de provision sur la dette locative, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 1 967,96 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus ;

DEBOUTONS la SCI FONCIERE PHOCEENNE de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNONS Monsieur [P] [O] à payer à la SCI FONCIERE PHOCEENNE la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [P] [O] aux entiers dépens de l’instance, qui comprendront l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que les ordonnances de référé sont exécutoires de plein droit à titre provisoire.

Le Greffier, Le Juge,