TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-PIERRE DE LA REUNION

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

— =-=-=-=-=-=-=-=-=-=-

N° du dossier : N° RG 25/03441 – N° Portalis DB32-W-B7J-DBG3S

N° MINUTE : 25/00711

JUGEMENT

DU 22 Décembre 2025

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

— ---------------

DANS L’AFFAIRE OPPOSANT :

Monsieur [K] [X] [Z], demeurant [Adresse 4]

Rep/assistant : M^e Stéphanie PANURGE, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

Madame [I] [J], demeurant [Adresse 4]

Rep/assistant : M^e Stéphanie PANURGE, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

comparante

à :

Monsieur [H] [G], demeurant [Adresse 1]

comparant

DÉBATS : A l’audience publique du 10 Novembre 2025

DÉCISION :

Prononcée par Bertrand PAGES, Président, juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Pierre, assistée de Odile ELIZEON, greffier,

CE au demandeur

CCC

Le

N° RG 25/03441 – N° Portalis DB32-W-B7J-DBG3S – page /

Tribunal judiciaire de Saint-Pierre – décision du 22 Décembre 2025

N° RG 25/03441 – N° Portalis DB32-W-B7J-DBG3S – page /

Tribunal judiciaire de Saint-Pierre – décision du 22 Décembre 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé le 1er octobre 2020 d’une durée de trois ans prenant effet immédiatement, Mme [I] [J] et M. [K] [Z] ont donné à bail à M. [H] [G], un logement sis [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 1.000 euros, hors charges récupérables.

Invoquant l’existence de loyers demeurés impayés, les bailleurs ont fait signifier le 16 mai 2025 à leur locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail et précisant leur intention de s’en prévaloir à défaut de paiement de la somme au principal de 9.268,18 euros dans un délai de six semaines.

Suivant exploit de commissaire de justice remis à personne le 5 août 2025, Mme [I] [J] et M. [K] [Z] ont saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Pierre-de-la-Réunion et sollicite de les recevoir en leurs demandes, sous le bénéficie de l’exécution provisoire, tendant à :

juger que le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 16 mai 2025 est demeuré infructueux dans le délai imparti de deux mois,juger que le défendeur est occupant sans droit ni titre depuis le 17 juillet 2025, date d’acquisition de la clause résolutoire,ordonner l’expulsion du défendeur et de tous les occupants de son chef, du logement sis [Adresse 2], sous astreinte de 150 euros par jour de retard dans un délai de trente jours à compter de la date de signification de la décision à intervenir, au besoin avec le concours de la force publique,condamner le défendeur à leur payer la somme de 9 268,18 euros au titre des impayés locatifs, suivant commandement de payer délivré le 16 mai 2025, à parfaire de l’indemnité d’occupation,condamner le défendeur à leur payer la somme de 1 000 euros par mois au titre de l’indemnité d’occupation, soit le montant mensuel du loyer, à parfaire de la décision à intervenir,condamner le défendeur à leur payer la somme de 565 euros au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) pour l’année 2024,condamner le défendeur à leur verser la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles,condamner le défendeur aux entiers dépens en ce compris les frais du commandement de payer.

L’affaire a été appelée et retenue le 10 novembre 2025.

Lors de cette audience, Mme [I] [J] et M. [K] [Z], assistés de leur conseil, ont maintenu leurs demandes telles que formulées dans leurs assignation, valant dernières conclusions.

En défense, M. [H] [G], régulièrement avisé, est absent. Il n’a ni été représenté ni fait connaître de motif d’empêchement.

Il ressort du diagnostic social et financier, reçu par le greffe le 9 septembre 2025, que M. [H] [G] ne perçoit aucun revenu personnel de son activité de restaurateur, laquelle connait une baisse d’activité importante, que sa compagne perçoit un salaire mensuel de 1 400 euros par mois, que le couple supporte la charge d’un enfant en bas âge (deux ans), le paiement d’un loyer de 2.200 euros mensuels ainsi que les charges courantes qu’ils estiment à 728,34 euros par mois. M. [H] [G] indique avoir alerté ses bailleurs, en août 2024, de l’état d’insalubrité du logement loué et avoir, face à leur inaction, cessé d’honorer le paiement du loyer. Il dit que s’il avait épargné le montant des loyers, il a utilisé cette somme pour réaliser des travaux de rénovation de son restaurant. M. [H] [G] affirme vouloir se maintenir dans le logement et rembourser sa dette, éventuellement au moyen d’un prêt bancaire, par mensualités de 600 euros en sus du paiement du loyer courant.

Pour un plus ample exposé des faits, des prétentions et moyens de la partie demanderesse, il est expressément renvoyé à son assignation, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 décembre 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il sera utilement rappelé que les “demandes” tendant à “juger” ne constituent pas des prétentions, au sens des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, mais uniquement un rappel des moyens de sorte qu’il n’y a pas de lieu de statuer sur ce point, le tribunal n’en étant pas saisi.

I- Sur la comparution des parties

Conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Selon l’article 473 alinéa 2 du même code, le présent jugement sera réputé contradictoire, en l’absence du défendeur, au seul motif qu’il est susceptible d’appel.

II- Sur la recevabilité de l’action

En application de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Réunion par la voie électronique le 8 août 2025, soit au moins six semaines avant l’audience du 10 novembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

III- Sur la clause résolutoire

A-Sur la loi applicable

En application de l’article 2 du code civil, la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a pas d’effet rétroactif.

La loi 89-462 du 6 juillet 1989 a été modifiée par la loi 2023-668 du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, lendemain de sa publication au Journal officiel de la République.

Il est constant que les effets des contrats conclus antérieurement à la loi nouvelle, même s’ils continuent de se réaliser postérieurement à cette loi, demeurent régis par les dispositions sous l’empire desquelles ils ont été passé afin de garantir la stabilité des situations établies. La loi ne peut, sauf rétroactivité expressément stipulée par le législateur, remettre en cause la validité d’une clause contractuelle régie par les dispositions en vigueur à la date où le contrat a été conclu. Seule la reconnaissance de dispositions d’ordre public particulièrement impérieuses peut justifier l’application immédiate aux contrats en cours.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties le 1er octobre 2020 contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié notamment en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires sans précision de délai. Le commandement de payer délivré le 16 mai 2025 enjoint le locataire de régulariser l’arriéré de loyer six semaines à compter de la date de signification dudit acte.

En dépit de dispositions transitoires et au regard des principes de liberté contractuelle, sécurité juridique et prévisibilité du droit, il y a lieu d’appliquer les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version actuelle.

B-Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version actuelle dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, à peine de nullité : 1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette ; 2° Le montant mensuel du loyer et des charges ; 3° Le décompte de la dette ; 4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ; 5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ; 6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Conformément aux dispositions de l’article 1728 du code civil, le preneur est obligé de payer le prix du bail aux termes convenus sans qu’il puisse se prévaloir de l’inexécution par le bailleur de ses propres obligations sauf quand il se trouve dans l’impossibilité d’utiliser les lieux loués comme le prévoit le bail.

En application de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire.

En l’espèce, Mme [I] [J] et M. [K] [Z] sollicitent de voir constater la résiliation du bail par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire en raison du défaut de paiement des causes du commandement de payer dans le délai de six semaines imparti.

Le contrat de bail signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires.

Le demandeur justifie avoir fait délivrer au locataire, le 16 mai 2025, un commandement de payer les loyers, faisant mention de l’existence de la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant au principal de 9.268,18 euros.

En tout état de cause, ledit commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 27 juin 2025.

IV- Sur l’expulsion

Par l’effet de la clause résolutoire, M. [H] [G] occupe sans droit ni titre les lieux litigieux depuis le 28 juin 2025.

Afin de mettre fin à l’occupation sans droit ni titre des lieux litigieux, il convient d’ordonner au défendeur non constitué de libérer les lieux litigieux et de restituer les clefs dans le mois de la signification de la présente décision.

Pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, il pourra être procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique en application des dispositions prévues aux articles L411-1 et suivants et L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Il sera utilement rappelé que, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

V- Sur l’arriéré locatif

Aux termes du bail liant les parties, M. [H] [G] est tenu du paiement d’un loyer mensuel de 1 000 euros.

Mme [I] [J] et M. [K] [Z] produisent contradictoirement un décompte arrêté au 30 avril 2025 démontrant que M. [H] [G] est redevable de la somme de 9.268,18 euros. Ils justifient également du montant de la TEOM 2024 incombant au locataire.

Il est établi et non contesté que les loyers n’ont pas été payés régulièrement depuis décembre 2022 et que la TEOM 2024 n’a pas été remboursée.

M. [H] [G], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester ni le principe ni le montant de la dette.

Dès lors, l’arriéré locatif au titre des loyers impayés arrêté le 27 juin 2025, mensualité de juin 2025 comprise, et de la TEOM 2024 s’élève à la somme de 11.833,15 euros. [(1 000 euros x 31 mois) – ((1 363,64 euros x 8 mois) – 8 181,82 euros – 640,91 euros) + 565 euros].

M. [H] [G] sera condamné au paiement de cette somme à titre prévisionnel avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

VI- Sur l’indemnité d’occupation

Une indemnité d’occupation est due depuis la résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux et remise des clefs au bailleur ou à son représentant.

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte, indemnitaire et comminatoire, dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien par l’occupant qui se maintiendrait dans les lieux mais également à inciter l’occupant à libérer les lieux. En ce sens, elle doit être assortie de modalités qui concurrent à son efficacité.

En l’espèce, le logement litigieux est loué, selon les termes du bail d’habitation, pour un loyer mensuel de 1.000 euros.

En ce sens, il convient de fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, soit la somme mensuelle de 1.000 euros et de condamner M. [H] [G] au paiement de cette indemnité d’occupation à compter du 1er juillet 2025.

VII- Sur l’astreinte

L’article L.131-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que tout juge, même d’office, peut ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre M. [H] [G] à quitter les lieux loués, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte, Mme [I] [J] et M. [K] [Z] obtenant par ailleurs une indemnité d’occupation.

VIII- Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

A-Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [H] [G], qui succombe, sera tenu des dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

B-Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Mme [I] [J] et M. [K] [Z] les sommes exposées par lui dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient de condamner M. [H] [G] à lui verser la somme de 1.000 euros au titre des frais irrépétibles.

C-Sur l’exécution provisoire

Par application de l’article 514-3 du code de procédure civile, la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit, qui n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable l’action en résiliation et expulsion formée par Mme [I] [J] et M. [K] [Z] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er octobre 2020 entre Mme [I] [J] et M. [K] [Z] et M. [H] [G] concernant le logement situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 27 juin 2025 ;

ORDONNE, en conséquence, à M. [H] [G] de libérer ledit logement et de restituer les clefs dans le mois suivant la signification du jugement ;

ORDONNE, faute de départ volontaire dans ce délai, l’expulsion de M. [H] [G] et celle de tous occupants de son chef, avec le cas échéant le concours de la force publique ;

DEBOUTE Mme [I] [J] et M. [K] [Z] de leur demande d’astreinte ;

DIT que cette expulsion ne pourra avoir lieu dans les conditions de l’exécution forcée qu’après l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, conformément à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [H] [G] à payer à Mme [I] [J] et M. [K] [Z] à titre prévisionnel la somme de 11 833,15 (onze mille huit cent trente-trois et quinze) euros au titre des loyers impayés arrêté le 27 juin 2025, mensualité de juin 2025 comprise, et de la TEOM 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement ;

RAPPELLE qu’en cas de mise en place d’une procédure de surendettement, la créance sera remboursée selon les termes et conditions fixées dans la dite procédure ;

FIXE l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par M. [H] [G] à la somme mensuelle de 1 000 (mille) euros et, en tant que besoin, le CONDAMNE à verser à Mme [I] [J] et M. [K] [Z] cette indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er juillet 2025 jusqu’à complète libération des lieux ;

DEBOUTE Mme [I] [J] et M. [K] [Z] de ses demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE M. [H] [G] à payer à Mme [I] [J] et M. [K] [Z] la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [H] [G] aux entiers dépens de la présente procédure, en ce compris le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction aux jours, mois et année susdits. En fait de quoi le jugement a été signé par le président et le greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT