TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE MARSEILLE

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION B

JUGEMENT N°

Enrôlement : N° RG 20/09615 – N° Portalis DBW3-W-B7E-YBES

AFFAIRE :

M. [X] [T] (M^e Pierre LE BELLER)

C/

S.A.R.L. CABINET [B] IMMOBILIER (M^e Cécile GONTARD-QUINTRIC)

Rapport oral préalablement fait

DÉBATS : A l’audience Publique du 27 Février 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré

Président : M^me Anna SPONTI,

Greffier : Madame Olivia [T], lors des débats

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au : 24 Avril 2025

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 24 Avril 2025

PRONONCE en audience publique par mise à disposition au greffe le 24 Avril 2025

Par M^me Anna SPONTI,

Assistée de Madame Olivia [T],

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

Monsieur [X] [T]

né le 17 Février 1963 à MARSEILLE

de nationalité Française, demeurant 72 Boulevard Jeanne d’Arc – 13005 MARSEILLE

représenté par M^e Pierre LE BELLER, avocat au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDERESSE

S.A.R.L. CABINET [B] IMMOBILIER

immatriculé au RCS Marseille 444 741 185

pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

dont le siège social est sis 37, Boulevard Jeanne d’Arc – 13005 MARSEILLE

représentée par M^e Cécile GONTARD-QUINTRIC, avocat au barreau de TOULON

EXPOSE DU LITIGE :

Le 1er mars 2004, un contrat de gestion locative a été signé entre la SARLU CABINET [B] IMMOBILIER et les époux [T] concernant un appartement situé 38 chemin du Désert à Marseille.

Dans le cadre de l’exécution de ce contrat, un bail a été consenti le 2 décembre 2016 par le gestionnaire à Monsieur [C].

Les époux [T] sont décédés et ont laissé pour héritier [X] [T].

Par acte d’huissier en date du 13 octobre 2020, [X] [T] a assigné la SARLU CABINET [B] IMMOBILIER devant le Tribunal judiciaire de Marseille, au visa des articles 1992 et suivants du code civil aux fins notamment de la condamner au paiement de :

—  5000 euros au titre de ses divers préjudices (non indexation, régularisation des charges, perte de chance, défaut de garantie locative, non règlement des ordures ménagères, travaux de plomberie),

—  5000 euros au titre de son préjudice moral,

-3000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Au soutien de ses prétentions, [X] [T] affirme que :

— le gestionnaire n’a pas pris les précautions minimales nécessaires à la conclusion du bail en n’effectuant pas d’état des lieux de sortie du locataire et en ne vérifiant pas la pertinence des documents communiqués dans le cadre de la location,

— la gestion locative n’a pas fait l’objet d’un suivi rigoureux : l’engagement de caution n’a pas été renouvelé dans les délais, aucune demande de justification de l’assurance locative n’a été formulée, le loyer n’a pas été révisé annuellement, des travaux ont été imputés à tort au bailleur alors qu’ils relevaient du locataire, les charges n’ont pas été établies annuellement,

— le gestionnaire a manqué à son devoir de prudence et d’information en exposant les parents de Monsieur [T] et lui-même à une risque de non-paiement des loyers, aggravé par l’âge du locataire ce qui constitue un défaut de conseil.

Aux termes de ses conclusions communiquées par le réseau privé virtuel des avocats le 8 janvier 2024, au visa des articles 1992 du code civil et 32-1 du code de procédure civile, la SARLU CABINET [B] IMMOBILIER sollicite de voir débouter le demandeur de l’ensemble de ses prétentions, de le voir condamner au paiement de la somme de 3500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et 2000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Au soutien de ses prétentions, la SARLU CABINET [B] IMMOBILIER fait valoir que l’action de [X] [T] est dilatoire, aucun manquement ne pouvant être reproché au gestionnaire. Le demandeur n’apporte aucun élément de preuve au soutien de ses prétentions. En outre, aucun impayé de loyer ne ressort du compte locataire de sorte que le propriétaire ne peut se prévaloir d’aucun préjudice. Les demandes indemnitaires ne reposent en outre sur aucun élément objectif. Monsieur [T] fait preuve d’une particulière mauvaise foi qui cause un préjudice à Monsieur [B] dont la probité et les compétences professionnelles ont été mises en cause à tort.

A l’audience de plaidoirie du 27 février 2025, la SARLU CABINET [B] IMMOBILIER n’était pas présente et n’a pas fait parvenir son dossier de plaidoirie.

Au-delà de ce qui a été repris pour les besoins de la discussion et faisant application en l’espèce des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, le Tribunal entend se référer pour l’exposé plus ample des moyens et prétentions des parties aux dernières de leurs écritures visées ci-dessus.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la responsabilité du mandataire

Aux termes de l’article 1992 du code civil : « Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion. »

Tout mandataire, salarié ou non, répond, au regard de son mandant, de l’inexécution de l’obligation qu’il a contractée et du préjudice qui en est résulté pour le mandant, l’inexécution de l’obligation faisant présumer la faute du mandataire, hors cas fortuit.

Si le mandataire est, sauf cas fortuit, présumé en faute du seul fait de l’inexécution de son mandat, cette présomption ne saurait être étendue à l’hypothèse d’une mauvaise exécution de ce dernier.

L’agent immobilier auquel est confiée la gérance d’un immeuble est tenu, en tant que mandataire salarié, de s’assurer par des vérifications sérieuses de la solvabilité réelle du preneur.

En l’espèce, [X] [T] reproche à l’agence immobilière :

de ne pas avoir vérifié la solvabilité du locataire ni vérifié les documents fournis lors de la location,d’avoir imputé au propriétaire des travaux relevant du locataire,de ne pas avoir révisé annuellement le loyer,de ne pas avoir établi annuellement les charges,de de ne pas avoir vérifié l’existence d’une assurance locative,

[X] [T] verse aux débats le mandat de gestion locative, le bail consenti à Monsieur [C] le 1er décembre 2016, un échange de mails en date du lundi 16 décembre, sans précision quant à l’année, entre Monsieur [X] et Monsieur [B] au sujet de l’absence d’augmentation du loyer en fonction du coût de la vie et un courrier adressé par Monsieur [X] à Monsieur [B] listant les reproches formulés au mandataire.

Aucune pièce ne permet d’établir objectivement que les charges n’ont pas été établies annuellement, ni que le locataire était dépourvu d’assurance locative, ni que la caution n’a pas été renouvelée dans les délais. Les documents ayant servi à la vérification de solvabilité du locataire ne sont pas produits.

Il n’est pas contesté qu’aucun impayé de loyer n’est à déplorer et qu’aucun sinistre n’a eu lieu de sorte qu’il n’existe pas de préjudice indemnisable à ces titres.

[X] [T] ne produit pas plus le justificatif des travaux qu’il soutient avoir été imputés à tort au propriétaire, ce qui ne permet d’effectuer aucune vérification, le seul courrier adressé au cabinet [B] indiquant que cela correspondrait à l’intervention d’un plombier lié à des restes de nourriture dans l’évier n’était pas un preuve recevable.

S’agissant de l’absence de révision annuelle du loyer, il n’est pas contesté que le loyer n’a effectivement pas été révisé depuis 2016.

Or le bail stipule que le loyer sera révisé automatiquement et de plein droit chaque année le 2 décembre. Le dernier indice connu étant l’indice de référence des loyers du 3ème trimestre 2016 soit 125,33.

Il est d’usage que la révision du loyer se calcule selon la formule suivante : Ancien loyer x (IRL du trimestre/IRL du même trimestre l’année précédente) = Nouveau loyer.

Dès lors, en appliquant cette formule sur la base de l’IRL du troisième trimestre de chaque année depuis 2016, le loyer aurait dû être révisé par le mandataire de la façon suivante :

2017 : 459,10 (IRL T3 2017 = 126,46 selon le site de l’INSEE) x 12 mois = 5509,2

2018 : 466,33 (IRL T3 2018 : 128,45) x 12 = 5595,96

2019 : 471,92 (IRL T3 2019 : 129,99) x 12 = 5663,04

2020 : 474,10 (IRL T3 2020 : 130 ,59) x 12 = 5689,2

2021 : 478,02 (IRL T3 2021 : 131,67) x 12 = 5736,24

2022 : 494,72 (IRL T3 2022 : 136,26) x 12 = 5936,24

2023 : 512,04 (IRL T3 2023 : 141,03) x 12 = 6144,48

2024 : 524,67 (IRL T3 2024 : 144,51) x 12 = 6296,04

Dès lors, si le mandataire avait respecté ses obligations contractuelles, par rapport au loyer facturé de 455 euros par mois, soit la somme de 5460 euros de loyer annuel, [X] [T] aurait pu prétendre à un différentiel total de 2890,8 euros. En conséquence, la SARL CABINET [B] IMMOBILIER sera condamnée à payer cette somme.

L’existence d’un préjudice moral n’est en revanche pas démontré de sorte que [X] [T] sera débouté de cette demande.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

Il résulte des dispositions combinées des articles 696 et 700 du Code de procédure civile que les dépens sont à la charge de la partie succombant et que les frais irrépétibles en suivent le sort, sauf considérations tirées de l’équité ou de la différence de situation économique entre les parties.

Il y a lieu de condamner la SARL CABINET [B] IMMOBILIER aux entiers dépens, lesquels comprendront les coûts des actes de procédure nécessaires au sens des articles L111-7 et L111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Il y a lieu de condamner la SARL CABINET [B] IMMOBILIER à verser à [X] [T] la somme de 3000 au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

L’article 514 du code de procédure civile dispose que « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

La présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, statuant publiquement par mise à disposition de la décision au greffe après débats en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort :

CONDAMNE la SARL CABINET [B] IMMOBILIER à verser à [X] [T] la somme de 2890,8 euros ;

DIT que cette somme portera intérêt au taux légal à compter de la présente décision

DEBOUTE [X] [T] de la demande formulée au titre du préjudice moral ;

CONDAMNE la SARL CABINET [B] IMMOBILIER aux entiers dépens, lesquels comprendront les coûts des actes de procédure nécessaires au sens des articles L111-7 et L111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE la SARL CABINET [B] IMMOBILIER à verser à [X] [T] la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

REJETTE les prétentions pour le surplus ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE