TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 22 Mai 2025

Président : M^me HAK, Vice-présidente

Greffier : Madame DEGANI, Greffier lors du délibéré

Madame BERKANI, Greffier lors des débats

Débats en audience publique le : 06 Mars 2025

GROSSE :

Le 23 mai 2025

à M^e GIRAUD Olivier

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EXPEDITION :

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à Me ………………………………………………

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N° RG 24/07680 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5ZXV

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. ERILIA, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Olivier GIRAUD, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [E] [D], demeurant [Adresse 1]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée du 10 décembre 1997, la SA ERILIA venant aux droits de Provence Logis a donné à bail à Monsieur [P] [D] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5], situé [Adresse 2].

Par avenant du 13 avril 2022, ce bail a été transféré à Madame [E] [D].

Des loyers étant demeurés impayés, par acte de commissaire de justice en date du 3 mai 2024, la SA ERILIA a fait signifier à Madame [D] un commandement de payer la somme de 3.990,45 euros en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par assignation du 8 novembre 2024, la SA ERILIA a attrait Madame [E] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille statuant en référé, au visa de la loi du 6 juillet 1989, pour entendre :

constater le jeu de la clause résolutoire ;ordonner l’expulsion de Madame [D] et de tout occupant de son chef des lieux, au besoin avec le concours de la force publique si besoin ; ordonner la séquestration des meubles dans tel garde-meuble aux frais, risques et périls de Madame [D] ; condamner Madame [D] à lui payer :* une somme provisionnelle de 7.181,20 euros au titre de la dette locative, arrêtée au 30 octobre 2024, avec intérêts de droit à compter de l’assignation ;

* une indemnité d’occupation équivalente au montant du dernier loyer échu augmenté des charges, jusqu’à complète libération des lieux ;

* la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

* les dépens.

L’affaire a été appelée le 30 janvier 2025, renvoyée et plaidée le 6 mars 2025.

A cette audience, représentée par son conseil, la SA ERILIA a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant la dette locative à un montant de 10.376,75 euros au 4 mars 2025.

Bien que régulièrement citée à étude, Madame [E] [D] n’a pas comparu et personne pour elle.

Le rapport de diagnostic social et financier de la locataire indique qu’elle a rencontré d’importantes difficultés à la suite du décès de son époux il y a plusieurs mois (problématiques de santé et sociales). Un accompagnement social et médical est en place.

Le délibéré a été fixé au 22 mai 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION,

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’absence de comparution de Madame [E] [D] ne fait ainsi pas obstacle à ce qu’il soit statué dans le litige l’opposant à la SA ERILIA.

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 11 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 30 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA ERILIA justifie avoir signalé la situation d’impayés à la CCAPEX des Bouches du Rhône par courrier du 22 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 8 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, l’article 24, alinéa 1er, et 1°, de la loi du 6 juillet 1989 disposait :

« I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette (…) ».

Ce texte dispose désormais :

« I. – Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette (…) ».

La loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Dès lors, son article 10, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce l’avenant du 13 avril 2022 contient une clause résolutoire (article 10-1), prévoyant qu’elle ne sera acquise que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 3 mai 2024 pour la somme en principal de 3.990,45 euros au titre d’un arriéré locatif.

Il résulte des décomptes du locataire, que les causes du commandement de payer n’ont pas été totalement soldées dans le délai des deux mois imparti, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 3 juillet 2024.

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le décompte actualisé au 4 mars 2025 démontre que les derniers loyers courants avant l’audience n’ont pas été intégralement payés. Dès lors, il n’y a pas lieu de faire application des dispositions précitées.

Madame [D] est occupante sans droit ni titre du bien appartenant à la SA ERILIA depuis le 3 juillet 2024, ce qui caractérise un trouble manifestement illicite qu’il convient de faire cesser en ordonnant son expulsion.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. La demande de séquestration, hypothétique et prématurée, sera rejetée.

Enfin, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Madame [D], par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, avec indexation suivant les mêmes modalités et indices que ceux prévus au bail résilié, et de la condamner au paiement de cette indemnité d’occupation.

Sur l’arriéré locatif

Il ressort du décompte actualisé au 4 mars 2025, que Madame [D] reste à devoir une somme de 10.376,75 euros au titre de l’arriéré locatif.

Il convient de déduire un montant global de 663,05 euros correspondant à des frais de non réponse à l’enquête sociale et d’assurance qui ne sont pas justifiés, outre des frais de procédure qui ne relèvent pas de la dette locative.

La locataire qui ne comparaît pas, n’apporte par définition, aucun élément de nature à contredire le principe ou le montant de cette dette, ni preuve de sa libération.

Dès lors elle sera condamnée par provision, à verser à la SA ERILIA une somme de 9.713,70 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 4 mars 2025, avec intérêts au taux légal sur la somme de 7.181,20 euros à compter de l’assignation du 8 novembre 2024, et pour le surplus à compter de la présente ordonnance.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante, Madame [D] supportera les entiers dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA ERILIA, Madame [D] sera condamnée à lui verser une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection de [Localité 4] statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 10 décembre 1997, modifié par avenant du 13 avril 2022, entre la SA ERILIA et Madame [E] [D], portant sur un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5], situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 3 juillet 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [E] [D] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [E] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA ERILIA pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément aux articles L.412-1 et L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELONS que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Madame [E] [D] à payer à la SA ERILIA, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant aux derniers loyers échus augmentés des charges, avec indexation suivant les mêmes modalités et indices que ceux prévus au bail résilié, due depuis le 3 juillet 2024 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés ou l’expulsion;

CONDAMNONS Madame [E] [D] à payer à la SA ERILIA à titre provisionnel, la somme de somme de 9.713,70 euros, avec intérêts au taux légal sur la somme de 7.181,20 euros à compter de l’assignation du 8 novembre 2024, et pour le surplus à compter de la présente ordonnance, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 4 mars 2025 ;

DEBOUTONS la SA ERILIA du surplus de ses demandes ;

CONDAMNONS Madame [E] [D] à payer à la SA ERILIA la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [E] [D] aux entiers dépens ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, Le président