TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 12 Juin 2025

Président : M^me HAK, Vice-présidente

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 03 Avril 2025

GROSSE :

Le 13 juin 2025

à M^e Dora MEESSEN

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EXPEDITION :

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N° RG 25/00755 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6AC4

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [H] [I] épouse [L]

née le 03 Novembre 1933 à [Localité 6], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Dora MEESSEN, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Madame [W] [K]

née le 30 Août 1981 à [Localité 8] (COMORES), demeurant [Adresse 1]

non comparante

Monsieur [Y] [J]

né le 03 Mars 1978 à [Localité 7] (COMORES), demeurant [Adresse 1]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée du 1er mai 2017 avec prise d’effet au 1er juin 2017, Madame [H] [I], épouse [L] a donné à bail à Madame [W] [K] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel de 640 euros outre 150 euros de provisions sur charges.

Par engagements du 1er juin 2017, Monsieur [Y] [J] s’est porté caution solidaire de Madame [W] [K].

Déplorant des loyers impayés, le 18 octobre 2024, Madame [H] [I], épouse [L] a fait délivrer à Madame [W] [K] un commandement de payer la somme en principal de 4.353 euros, visant la clause résolutoire. Ce commandement de payer a été dénoncé à la caution le 18 octobre 2024.

Suivant assignations du 30 janvier 2025, Madame [H] [I], épouse [L] a attrait Madame [W] [K] et Monsieur [Y] [J] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 6] statuant en référé, afin de voir :

Déclarer la demande de Madame [H] [I], épouse [L] recevable et bien fondée, et en conséquence :constater que, par le jeu de la clause résolutoire, le bail consenti par Madame [H] [I], épouse [L] est résilié de plein droit depuis le 19 décembre 2024, et que Madame [W] [K] et Monsieur [Y] [J] occupent sans droit ni titre le logement sis [Adresse 3] ;en conséquence, ordonner l’expulsion dans la huitaine de la signification de la décision à intervenir, de leurs personnes, de tous occupants de son chef ainsi que de leurs biens, de justifier l’acquit des charges locatives et de remettre les clés ;assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte d’un montant de 100 euros par jour de retard passé dans un délai de 8 jours suite à la signification de la décision à intervenir et ce jusqu’au jour de complète libération des lieux et de remise des clés ;autoriser Madame [H] [I], épouse [L], propriétaire, à les expulser des lieux en faisant procéder, s’il y a lieu, à l’ouverture des portes avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, de faire constater et estimer les réparations locatives par un huissier de justice qui sera commis à cet effet assisté, le cas échéant, d’un technicien ; séquestrer les effets mobiliers qui en sont susceptibles pour sûreté des loyers échus et charges locatives ; condamner solidairement Madame [W] [K] et Monsieur [X] à payer les éventuels frais de déménagement et de garde meuble qui seraient dus en vue de la complète libération des lieux ; condamner solidairement Madame [W] [K] et Monsieur [X] à lui payer les sommes suivantes : * une provision de 5.802,02 euros au titre des loyers et charges restant dus jusqu’à la résiliation du bail au 19 décembre 2024 ;

*la somme de 815 euros par mois au titre de l’indemnité d’occupation à compter du 1er janvier 2025 et ce jusqu’à la complète libération des lieux par leurs soins ou de tout occupant de leur chef ;

* la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

* les entiers dépens et frais d’exécution forcée.

L’affaire a été appelée et plaidée le 3 avril 2025.

Lors des débats, représentée par son conseil, Madame [H] [I], épouse [L] a demandé le bénéfice de son acte introductif d’instance, sauf à actualiser la dette locative à un montant de 6.076,02 euros au 20 janvier 2025.

Citée à personne, Madame [W] [K] n’a pas comparu et personne pour elle.

Cité à domicile, Monsieur [Y] [J] n’a pas comparu et personne pour lui.

Le délibéré a été fixé au 12 juin 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’absence de comparution de Madame [W] [K] et Monsieur [Y] [J] ne fait ainsi pas obstacle à ce qu’il soit statué dans le litige les opposant à Madame [H] [I], épouse [L].

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 30 janvier 2025, soit six semaines au moins avant l’audience du 3 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, Madame [H] [I], épouse [L] justifie avoir signalé la situation d’impayés à la CCAPEX des Bouches du Rhône le 21 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 30 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, l’article 24, alinéa 1er, et 1°, de la loi du 6 juillet 1989 disposait :

« I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette (…) ».

Ce texte dispose désormais :

« I. – Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette (…) ».

La loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Dès lors, son article 10, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le bail conclu le 1er mai 2017 contient une clause résolutoire (article VII) prévoyant qu’elle ne prendra effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 18 octobre 2024, pour la somme en principal de 4.353 euros.

Les causes de ce commandement de payer n’ont pas été soldées dans le délai des deux mois imparti, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 18 décembre 2024.

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le décompte actualisé au 20 janvier 2025 démontre que les derniers loyers courants avant l’audience n’ont pas été intégralement payés. Dès lors, il n’y a pas lieu de faire application des dispositions précitées.

Madame [W] [K] étant occupant sans droit ni titre depuis le 18 décembre 2024, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Madame [W] [K] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [W] [K] au paiement de cette indemnité d’occupation.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte actualisé au 20 janvier 2025, qu’une somme de 6.076,02 euros reste due au titre de l’arriéré locatif.

Madame [W] [K] qui ne comparaît pas, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette, et n’apporte pas la preuve de sa libération.

Dès lors, elle sera condamnée à verser cette somme provisionnelle à Madame [H] [I], épouse [L].

Sur l’engagement de la caution

Selon l’article 2288 du code civil, celui qui se rend caution d’une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation, si le débiteur n’y satisfait pas lui-même.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « Lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard ».

En l’espèce, par acte d’engagement du 1er juin 2017, Monsieur [X] s’est porté caution solidaire de Madame [W] [K] pour le paiement notamment des loyers, charges, indemnités d’occupation, et toutes sommes pouvant être dues par le locataire, pour une durée de 9 ans et jusqu’au 1er 2029, dans la limite de 117.360 euros.

Le commandement de payer lui a été dénoncé par commissaire de justice le 18 octobre 2024, soit dans le délai prévu par l’article 24 précité de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [X] sera donc tenu solidairement avec Madame [W] [K], au paiement de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation.

Sur les demandes accessoires

Les défendeurs, parties perdantes, supporteront in solidum la charge des entiers dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité exige également de condamner les défendeurs à payer à la demanderesse une somme de 400 euros au titre des frais irrépétibles et non compris dans les dépens.

La demande au titre des frais d’exécution forcée, prématurée et hypothétique, sera rejetée.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection de [Localité 6] statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er mai 2017, entre Madame [H] [I], épouse [L] et Madame [W] [K], portant sur un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5], sont réunies à la date du 18 décembre 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [W] [K] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [W] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [H] [I], épouse [L] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELONS que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS solidairement Madame [W] [K] et Monsieur [Y] [J] es qualité de caution solidaire, à verser à Madame [H] [I], épouse [L], à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au dernier loyer échu augmenté des charges, due à compter du 18 décembre 2024 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés ou l’expulsion ;

CONDAMNONS solidairement Madame [W] [K] et Monsieur [Y] [J] es qualité de caution solidaire, à payer à Madame [H] [I], épouse [L], une somme provisionnelle de 6.076,02 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 20 janvier 2025 ;

REJETONS le surplus des demandes ;

CONDAMNONS Madame [W] [K] et Monsieur [Y] [J], in solidum, à verser à Madame [H] [I], épouse [L] une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [W] [K] et Monsieur [Y] [J], in solidum, aux entiers dépens ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier La présidente,