TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 12 Février 2026

Président : Monsieur LAKHDARI, Vice-président JCP

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 27 Novembre 2025

GROSSE :

Le 13 février 2026

à M.[Q] [F]

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 13 février 2026

à M^e Constance DAMAMME

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/01939 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6HYK

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [Q] [F], demeurant [Adresse 1]

en personne

DEFENDERESSE

Madame [E] [C]

née le 10 Août 1967 à [Localité 1] (ALGERIE) (99352), demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Constance DAMAMME, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 4 novembre 2016, Mme [V] [K] [X] a donné à bail à Mme [E] [C], un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3], dans le [Localité 2] pour un loyer mensuel de 900 euros, outre 100 euros de provision sur charges.

M. [Q] [F] verse aux débats un avis d’impôts locaux concernant ledit logement, pour l’année 2025.

Le 27 décembre 2024, des loyers étant demeurés impayés M. [Q] [F] a fait signifier à Mme [E] [C] un commandement de payer la somme en principal de 739 euros visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 mars 2025, M. [Q] [F], a fait assigner Mme [E] [C] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et prononcer la résiliation du bail du 4 novembre 2016,

— ordonner l’expulsion immédiate ainsi que celle de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— la condamner au paiement de la somme de 1.627,66 euros à titre provisionnel au titre des loyers et des charges suivant décompte arrêté au 12 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

— condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation également au montant du loyer et des charges jusqu’à la libération effective des lieux,

— condamnation au paiement de la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Un diagnostic social et financier a été reçu au tribunal.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 12 juin 2025 et a été retenue à l’audience du 27 novembre 2025.

La décision a été mise en délibéré au 12 février 2026, par mise à disposition au greffe.

Comparaissant en personne et conformément à ses conclusions en réponse M. [Q] [F] réitère ses demandes initiales et actualise le montant de sa créance à la somme de 3142 euros au 25 novembre 2025. Il indique que Mme [E] [C] a repris le paiement du loyer et ne s’oppose pas à l’accord de délais de paiements. En outre, il maintient ses demandes au titre de la demande d’expulsion et pour le versement des arriérés de paiement.

Mme [E] [C], représentée par son conseil, ne conteste pas la dette mais sollicite des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire. Elle produit une attestation d’assurance.

La décision a été mise en délibéré au 12 février 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 25 mars 2025 a été dénoncée le même jour, à savoir le 25 mars 2025, à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant le premier appel de l’affaire à l’audience du 12 juin 2025.

Aussi, M. [Q] [F] justifie bien de sa qualité de propriétaire du bien litigieux par la production de la taxe foncière de l’année 2025.

Par conséquent, M. [Q] [F] est recevable en ses demandes.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause de résiliation de plein droit pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

En l’espèce, le bail conclu le 4 novembre 2016 contient une clause résolutoire (article XI) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 27 décembre 2024, pour la somme en principal de 739 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 28 février 2025.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Mme [E] [C] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 1.000 euros actuellement, et de condamner Mme [E] [C] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte actualisé au 25 novembre 2025 que Mme [E] [C] reste devoir, après déduction des frais de procédure, la somme de 3 142 euros, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers et des charges impayés, terme du mois d’octobre 2025 inclus.

Mme [E] [C] reconnaît cette dette.

Mme [E] [C] est donc condamnée, par provision, au paiement de la somme de 3.142 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande de délai de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V et VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le décompte indique une reprise du versement du loyer courant avant l’audience.

Les effets de la clause résolutoire seront en conséquence suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d’une échéance de l’arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

· à défaut pour Mme [E] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur sera autorisé à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier, étant rappelé que le sort des meubles et effets se trouvant dans le local sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

· Mme [E] [C], devenue occupante sans droit ni titre, sera condamnée à verser à M. [Q] [F] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi, soit 1.000 euros à ce jour, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés,

· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

Mme [E] [C], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Elle sera en outre condamnée à payer à M. [Q] [F] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 2 mai 2016 concernant le logement sis [Adresse 3], dans le troisième arrondissement de [Localité 3] sont réunies à la date du 28 février 2025,

CONDAMNE Mme [E] [C] à verser à M. [Q] [F], à titre provisionnel, la somme de trois milles cent quarante-deux euros (3.142 euros) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 25 novembre 2025 (loyers, charges), échéance de d’octobre 2025 incluse, avec les intérêts au taux légal à compter du 27 décembre 2024 sur la somme de 1.627,66 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

AUTORISE Mme [E] [C] à s’acquitter de la dette par 36 acomptes de quatre-vingt-sept euros chacun (87 euros) et une 36ème mensualité correspondant au solde de la somme due, payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois, le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, des intérêts et frais,

RAPPELLE que ces sommes sont à verser en plus du loyer et des charges courants à leur date d’exigibilité,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou du loyer courant, après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours :

— la dette deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra tous ses effets,

— faute de départ volontaire des lieux loués dans les deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion, de Mme [E] [C] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, le sort du mobilier garnissant le logement étant prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— Mme [E] [C] sera tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs à la bailleresse, soit mille euros (1.000 euros) à ce jour,

CONDAMNE Mme [E] [C] aux dépens, en ce inclus le coût du commandement de payer et de l’assignation,

CONDAMNE Mme [E] [C] à payer à M. [Q] [F] la somme de trois cents euros (200 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE le surplus des demandes,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

La greffière, La présidente