Tribunal Judiciaire de Versailles, Chambre des referes, 24 juillet 2025, n° 25/00635

TJ Versailles 24 juillet 2025

Arguments

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Accepté
Application de la clause résolutoire
Le tribunal a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies, entraînant la résiliation du bail.
Accepté
Trouble manifestement illicite
Le tribunal a jugé que l'expulsion était justifiée en raison de la résiliation du bail et du caractère non contestable de l'obligation de libérer les lieux.
Accepté
Obligation de paiement des loyers
Le tribunal a constaté que l'obligation de paiement n'était pas contestable et a ordonné le paiement de la somme due.
Accepté
Indemnité d'occupation due après résiliation
Le tribunal a jugé que la société défenderesse devait payer une indemnité d'occupation jusqu'à la restitution des locaux.
Accepté
Frais de justice
Le tribunal a accordé une indemnité au titre de l'article 700 pour couvrir les frais de la partie gagnante.

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Sur la décision

Référence :	TJ Versailles, ch. des réf., 24 juil. 2025, n° 25/00635
Numéro(s) :	25/00635
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée en référé (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	1 août 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Anne-Laure DUMEAUGhislaine DAVID-MONTIELAntonin FRAGNENoellia AUNON
Parties :	AURA INVESTMENT GROUP, S.A.S. TRIANON

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

24 JUILLET 2025

N° RG 25/00635 – N° Portalis DB22-W-B7J-S6S3

Code NAC : 30B

AFFAIRE : S.A.S. TRIANON, S.A.S. AURA INVESTMENT GROUP C/ S.A.R.L. KINGOOROO2

DEMANDERESSES

S.A.S. TRIANON, société par actions simplifiée au capital de 10.000 euros, dont le siège social est situé [Adresse 2], immatriculée au RCS sous le n° 911 322 279, prise en la personne de son Président en exercice

représentée par M^e Anne-laure DUMEAU, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 628, M^e Noëllia AUNON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0331

AURA INVESTMENT GROUP, société par actions simplifiée au capital social de 3.500.000 euros, dont le siège social est situé [Adresse 2] et immatriculé au RCS de [Localité 3] sous le n° 899 561 310, prise en la personne de son Président en exercice, domicilié en cette qualité audit siège

représentée par M^e Anne-laure DUMEAU, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 628, M^e Noëllia AUNON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0331

DEFENDERESSE

KINGOOROO2, société à responsabilité limitée au capital social de 20.000 euros, dont le siège social est situé [Adresse 7], immatriculé au RCS de [Localité 4] sous le n° 808 006 548, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

ayant pour avocat M^e Ghislaine DAVID-MONTIEL, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 216, M^e Antonin FRAGNE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0158

Débats tenus à l’audience du 15 juillet 2025

Nous, Eric MADRE, Vice-Président, assisté de Virginie BRUN, Greffière,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 15 juillet 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 24 juillet 2025, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 3 novembre 2023, la société SAS Trianon, représentée par la société Aura Investment Group, a consenti à la société à responsabilité limitée Kingooroo 2 un bail commercial portant sur un local situé [Adresse 1], à [Localité 5] (Yvelines) pour une durée de neuf ans à compter du 1er octobre 2023 moyennant un loyer annuel de 86 267,00 €, hors charges et hors taxes, payable trimestriellement par avance.

Le 6 novembre 2024, la société SAS Trianon a fait signifier à la société à responsabilité limitée Kingooroo 2 un commandement visant la clause résolutoire du bail d’avoir à lui payer la somme de 113 572,71 € au titre des loyers, charges et frais de l’acte.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 avril 2025, la société SAS Trianon et la société par actions simplifiée Aura Investment Group ont fait assigner en référé la société à responsabilité limitée Kingooroo 2 devant le président du tribunal judiciaire de Versailles.

Après un renvoi ordonné à la demande de la partie défenderesse et le rejet d’une nouvelle demande de renvoi, la cause a été entendue à l’audience du 15 juillet 2025.

Aux termes de leur assignation, la société SAS Trianon et la société par actions simplifiée Aura Investment Group demandent au juge de :

à titre principal,

déclarer acquise la cause résolutoire stipulée au bail au profit de la société à responsabilité limitée Trianon ; constater, en conséquence, la résiliation du bail intervenue, de plein droit le 7 décembre 2024 ;à titre subsidiaire,

prononcer, aux torts de la société à responsabilité limitée Kingooroo 2, la résiliation judiciaire du bail pour manquement grave et répété à ses clauses et obligations ;en tout état de cause,

prononcer l’expulsion des lieux loués de la société à responsabilité limitée Kingooroo 2, et celle de tous occupants de son chef, et ce, sous astreinte de 100,00 € par jour de retard à compter de la signification de la décision, au besoin avec l’assistance d’un commissaire de police et d’un serrurier ; ordonner la séquestration des meubles portant et objets mobiliers garnissant les lieux dans tel garde meuble qu’il plaira aux propriétaires de choisir et aux frais, risques et périls de qui il appartiendra, pour sûreté des réparations locatives et des indemnités d’occupation s’il en est dû ;condamner la société à responsabilité limitée Kingooroo 2 à payer à la société à responsabilité limitée Trianon, à titre provisionnel : la somme, en principal de 105 472,94 € TTC, correspondant à l’arriéré locatif arrêté au 27 janvier 2025 inclus ; la somme de 10 547,30 € correspondant à 10 % de la somme due en principal par la société à responsabilité limitée Kingooroo 2 en exécution du bail commercial ;le tout avec intérêts de 1,5 % sur la somme de 102 888,71 TTC à compter du 6 novembre 2024, date de délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire, et à compter de la délivrance de l’assignation pour le surplus ; une somme égale au double du montant du loyer courant indexable et des charges, à titre de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation, et ce, à compter de la résiliation du bail, à savoir le 7 décembre 2024, et jusqu’à la libération effective des lieux, conformément aux termes contractuels ;juger que le dépôt de garantie des loyers réglé en son temps par la société à responsabilité limitée Kingooroo à la société à responsabilité limitée Trianon demeurera acquis à la société à responsabilité limitée Trianon ;rappeler en tant que besoin, l’exécution provisoire de l’ordonnance, nonobstant appel et sans caution ; condamner la société à responsabilité limitée Kingooroo 2 à payer à la société à responsabilité limitée Trianon, la somme de 5 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire.

Après avoir constitué avocat et été representee à l’audience du 8 juillet 2025, la société à responsabilité limitée Kingooroo 2 n’a pas été representée à l’audience de plaidoirie.

A l’issue, l’affaire a été mise en délibéré au 24 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé, pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions du demandeur, à l’assignation introductive d’instance.

En application de l’article 371 du code de procédure civile, la notification d’une saisine de la juridiction compétente en vue de l’ouverture d’une procédure collective à l’égard de la société à responsabilité limitée Kingooroo 2 est sans incidence sur la présente instance.

Sur les demandes de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail et d’expulsion de la société à responsabilité limitée Kingooroo 2 :

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’expulsion d’un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu d’une clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés en application des dispositions précitées dès lors que le maintien dans les lieux de cet occupant constitue un trouble manifestement illicite ou qu’à tout le moins l’obligation de libérer les lieux correspond dans cette hypothèse à une obligation non sérieusement contestable.

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Par ailleurs, l’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et que, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, le bail conclu le 3 novembre 2023 entre la société SAS Trianon, représentée par la société par actions simplifiée Aura Investment Group, et la société à responsabilité limitée Kingooroo 2 comporte une clause résolutoire applicable notamment en cas de défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer ou de charges.

Le commandement de payer signifié le 6 novembre 2024 à la société à responsabilité limitée Kingooroo 2 vise cette clause. Il porte sur un arriéré locatif de 102 888,71 € au 4 novembre 2024, terme du quatrième trimestre 2024 inclus, après déduction, de l’application d’une clause pénale et des frais du commissaire de justice et en tenant compte d’une dette antérieure d’un montant de 57 582,00 € au titre d’un solde antérieur rééchelonné conformément aux stipulations contractuelles.

Il ressort d’un décompte au 28 janvier 2025 produit par la demanderesse que la société à responsabilité limitée Kingooroo 2 ne s’est pas acquittée des causes du commandement dans le délai d’un mois à compter de la délivrance de l’acte. Il convient donc de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 6 décembre 2024 à minuit et d’ordonner en conséquence l’expulsion de la société à responsabilité limitée Kingooroo 2 selon les termes du dispositif ci-après.

L’indemnité d’occupation due à la société SAS Trianon à compter du 7 décembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clefs est fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail.

L’article L. 131-1 alinéa 1er du code des procédures civiles d’exécution dispose que tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

Aucune circonstance de l’espèce ne justifie d’assortir la présente ordonnance d’une astreinte.

Sur la demande de provision :

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

En l’espèce, la société SAS Trianon verse aux débats un extrait du compte de la société à responsabilité limitée Kingooroo 2 arrêté à la somme de 105 472,94 € au 28 janvier 2025, terme du premier trimestre 2025 inclus.

L’obligation de la société à responsabilité limitée Kingooroo 2 n’étant pas sérieusement contestable, il convient de la condamner à titre provisionnel à payer cette somme à la société SAS Trianon.

Compte tenu des versements intervenus depuis la délivrance du commandement, la somme due est assortie des intérêts au taux légal à compter du 6 novembre 2024, date du commandement de payer, sur un montant de 33 081,51 € et à compter du 28 avril 2025, date de délivrance de l’assignation, sur le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 alinéa 1er du code civil relativement aux loyers échus impayés et 1231-7 du code civil relativement aux indemnités d’occupation échues impayées.

Sur les autres demandes :

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Les demandes de condamnation de la société à responsabilité limitée Kingooroo 2 à la somme de 10% des sommes exigées au titre du bail, à la majoration de l’ensemble des sommes dues à 1,5% et au double du loyer au titre d’une indemnité d’occupation, et à la conservation du dépôt de garantie formées par la société SAS Trianon, s’analysent en des demandes d’application d’une clause pénale.

S’il est constant que le juge des référés peut accorder ces sommes à titre provisionnel sur le montant non sérieusement contestable d’une clause pénale, il n’en demeure pas moins qu’elles apparaissent en l’espèce élevées et sont susceptibles d’être qualifiées de manifestement excessives et donc d’être réduites par le juge du fond. Les demandes se heurtent en conséquence à une contestation sérieuse.

Il sera dit n’y voir lieu à référé s’agissant de ces demandes.

Sur les demandes accessoires :

La société à responsabilité limitée Kingooroo 2, partie perdante, est condamnée aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer en date du 6 novembre 2024.

Compte tenu des démarches judiciaires accomplies et en l’absence de production d’une facture acquittée, il convient de condamner la société à responsabilité limitée Kingooroo 2 à payer à la société SAS Trianon la somme de 2 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Statuant par ordonnance de référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail conclu le 3 novembre 2023 entre la société SAS Trianon et la société à responsabilité limitée Kingooroo 2 portant sur le local situé [Adresse 1] à [Localité 6] dans les Yvelines, avec effet au 6 décembre 2024 à minuit ;

Disons qu’à défaut de restitution volontaire des locaux précités dans le délai de 30 jours à compter de la signification de la présente ordonnance, la société à responsabilité limitée Kingooroo 2 pourra être expulsée, ainsi que tous occupants de son chef, avec le cas échéant le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Disons que les meubles se trouvant dans les lieux seront remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu désigné par celle-ci et, à défaut, laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois suivant la signification du procès-verbal d’expulsion en application des articles L. 433-1 et R. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons la société à responsabilité limitée Kingooroo 2 à payer à la société SAS Trianon la somme provisionnelle de 105 472,94 € TTC à valoir sur l’arriéré de loyers, charges et indemnité d’occupation selon décompte arrêté au 28 janvier 2025, terme du premier trimestre 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter du 6 novembre 2024 sur un montant total de 33 081,51 € et à compter du 28 avril 2025 sur le surplus ;

Condamnons la société à responsabilité limitée Kingooroo 2 à payer à la société SAS Trianon une indemnité d’occupation fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail, à compter du 1er avril 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

Condamnons la société à responsabilité limitée Kingooroo 2 à payer à la société SAS Trianon la somme de 2 000,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les autres demandes ;

Condamnons la société à responsabilité limitée Kingooroo 2 aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 6 novembre 2024 ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Prononcé par mise à disposition au greffe le VINGT QUATRE JUILLET DEUX MIL VINGT CINQ par Eric MADRE, Vice-Président, assisté de Virginie BRUN, lesquels ont signé la minute de la présente décision.

La Greffière Le Vice-Président

Virginie BRUN Eric MADRE