TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR référé

N° RG 24/04939 – N° Portalis 352J-W-B7I-C43P2

N° MINUTE : 4/2024

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 17 décembre 2024

DEMANDERESSE

PARIS HABITAT- OPH, [Adresse 1], représenté par M^e Catherine HENNEQUIN, avocat au barreau de PARIS, 41 Avenue de Villiers 75017 Paris, Toque P0483

DÉFENDERESSE

Madame [C] [L] [C] divorcée [P], demeurant [Adresse 3], représentée par M. [P] [N] muni d’un pouvoir.

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, juge des contentieux de la protection

assistée de Caroline CROUZIER, Greffière

DATE DES DÉBATS : 04 octobre 2024

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée le 17 décembre 2024 par Clara SPITZ, Juge, assistée de Caroline CROUZIER, Greffière

Décision du 17 décembre 2024

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/04939 – N° Portalis 352J-W-B7I-C43P2

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 20 avril 2000, à effet au 4 mai 2000, modifié par avenant du 24 août 2012, à effet au 1er juillet 2012, l’OPAC de [Localité 6], devenu, l’EPIC [Localité 6] HABITAT OPH a consenti un bail d’habitation à Mme [P] [C] sur un local d’habitation et une cave, situés au [Adresse 4] ([Adresse 5]), escalier 9, 9ème étage, moyennant le paiement d’un loyer mensuel actuel de 610 euros outre une provision sur charge de 366.38 euros.

Par acte de commissaire de justice du 2 février 2024, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 3 211,72 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [P] [C] le 19 février 2024.

Par assignation du 30 avril 2024, l’EPIC PARIS HABITAT OPH a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Mme [P] [C], statuer sur le sort des meubles et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  3140 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 16 avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

—  800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 6 mai 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 4 octobre 2024, l’EPIC [Localité 6] HABITAT OPH maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 9 septembre 2024, s’élève désormais à 2268,17 euros. Il indique que la défenderesse a repris, avant l’audience, le paiement intégral du loyer courant au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et que ce faisant, elle respecte l’échéancier imposé par la décision de la commission de surendettement. Il se dit donc favorable à l’octroi des délais suspensifs des effets de la clause résolutoire sollicités, selon les modalités fixées par la commission.

Mme [P] [C], représentée par son fils dument muni d’un pouvoir, reconnaît le montant de la dette locative exception faite des frais de procédure dont elle demande la déduction. Elle sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement conformément à ce qui a déjà été acté par la commission, à savoir, à hauteur de 62,59 euros par mois, en plus du loyer courant.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

L’EPIC [Localité 6] HABITAT OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 2 février 2024 lui laissant un délai de deux mois pour s’acquitter de la somme de de 3211,72 euros.

Ce délai étant plus favorable au locataire, il convient d’en faire application. Or, cette somme n’a pas été réglée dans son intégralité par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 3 avril 2024.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En application des articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est redevable des loyers jusqu’à la résiliation du bail.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, l’EPIC [Localité 6] HABITAT OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 9 septembre 2024, Mme [P] [C] lui devait la somme de 2268,17 euros.

Mme [P] [C] conteste les frais de procédure qui s’élèvent à 350.14 euros (175.91 + 174.23), qu’il convient de déduire. Pour le reste, elle reconnaît le montant de la dette.

Ainsi, Mme [P] [C] sera condamnée à payer la somme provisionnelle de 1 918.03 euros au bailleur, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 9 septembre 2024, échéance du mois d’août 2024 incluse.

En application des articles 1231-6, 1342-10 et 1344-1 du code civil, cette somme portera intérêt au taux légal à compter de la présente décision compte-tenu des versements que Mme [P] [C] a effectués depuis le commandement de payer etla délivrance de l’assignation, qui en ont intégralement réglé les causes respectives.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il résulte du décompte produit par le demandeur que Mme [P] [C] a bien repris le paiement intégral du loyer courant et qu’elle respecte l’échéancier mis en place avec le bailleur, à hauteur de 62.59 euros mensuel en sus du loyer courant, pour apurer sa dette locative, conformément à la décision de la commission de surendettement dont les deux parties font état sans la produire.

Dans ces conditions, il convient de faire droit à la demande des parties de suspension des effets de la clause résolutoire pendant les délais de paiement qui lui seront accordés, selon les modalités précisées ci-après.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Son montant sera provisoirement fixé à une somme équivalente au montant actuel du loyer indexé et des charges.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [P] [C], partie perdante, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 2 février 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 20 avril 2000 entre l’EPIC [Localité 6] HABITAT OPH, d’une part, et Mme [P] [C], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 7], escalier 9, 9ème étage est résilié depuis le 3 avril 2024,

CONDAMNE Mme [P] [C] à payer à l’EPIC [Localité 6] HABITAT OPH la somme de 1918,03 euros (mille neuf cent dix-huit euros et trois centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 9 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

AUTORISE Mme [P] [C] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 37 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 62,59 euros (soixante-deux euros et cinquante-neuf centimes), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [P] [C],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

— le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 3 avril 2024,

— le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

— le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [P] [C] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— Mme [P] [C] sera condamnée à verser à l’EPIC [Localité 6] HABITAT OPH une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DÉBOUTE l’EPIC [Localité 6] HABITAT OPH de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [P] [C] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 2 février 2024 et celui de l’assignation du 30 avril 2024,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 17 décembre 2024, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge