MINUTE N°25/03110

DOSSIER N° RG 25/00054 – N° Portalis DB2W-W-B7J-NHX3

ORDONNANCE REPUTEE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 03 NOVEMBRE 2025

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DEMANDEURS :

M. [O] [B]

5 impasse de Gévaudan

76800 SAINT ETIENNE DU ROUVRAY

Représentant : M^e Clémence ROUSSELET, avocat au barreau de ROUEN

Mme [I] [N] épouse [B]

5 Impasse de Gévaida,

76800 SAINT ETIENNE DU ROUVRAY

Représentant : M^e Clémence ROUSSELET, avocat au barreau de ROUEN

DEFENDERESSE :

S.A. LE FOYER STEPHANAIS

185 rue du Pré de la Roquette

76800 ST ETIENNE DU ROUVRAY

Non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 06 Octobre 2025

JUGE : Agnès PUCHEUS

GREFFIÈRE : Céline JOINT

La présente ordonnance a été signée par Madame Agnès PUCHEUS, Juge des Contentieux de la Protection, et Madame Céline JOINT, Greffière, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l’article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé, la SA LE FOYER STEPHANAIS a donné à bail à Monsieur [O] [B] et Madame [I] [N] épouse [B] un pavillon situé 5 impasse du Gévaudan à SAINT ÉTIENNE DU ROUVRAY (76800) pour un loyer mensuel de 489,59€ outre une provision sur charges de 32,99€.

Par acte en date du 21 juillet 2025, Monsieur et Madame [B] ont fait assigner LE FOYER STEPHANAIS en référé devant le juge des contentieux de la protection. Ils lui demandent de :

— Ordonner une mesure d’expertise confiée à tel expert qu’il plaira avec mission de :

→convoquer les parties à leur domicile ;

→se faire remettre tous documents utiles ;

→entendre tout sachant et s’adjoindre tout sapiteur de son choix ;

→visiter le logement, décrire pièce par pièce les désordres invoqués ;

→décrire les travaux propres à remédier aux désordres, les chiffrer ;

→dire son avis si les travaux relèvent ou non des travaux d’entretien ayant le caractère de réparations locatives prévues à l’annexe du décret du 26 août 1987 ;

→donner au tribunal tous les éléments lui permettant d’apprécier les responsabilités encourues et les préjudices subis ;

→du tout, dresser un rapport qui sera déposé au greffe de la juridiction et adressé à chacune des parties ;

— Les dispenser du versement de provision à valoir sur les honoraires de l’expert ;

— Ordonner à la SA LE FOYER STEPHANAIS d’effectuer les travaux de remise en état nécessaires sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du prononcé de l’ordonnance ;

— Ordonner la suspension du règlement de la moitié du loyer jusqu’à réalisation complète des travaux utiles à la disparition des moisissures dénoncées ;

— Réserver les dépens.

Au soutien de leur demande d’expertise judiciaire, Monsieur et Madame [B] font valoir qu’ils ont remarqué des problèmes d’humidité dans le logement et ont alerté leur bailleur dès le 28 mars 2024 mais que celui-ci n’est jamais intervenu malgré leurs multiples relances. Ils soutiennent n’avoir commis aucune dégradation dans le logement et se trouver contraints d’occuper avec leurs 4 enfants un logement indécent. Ils observent que les pièces versées aux débats démontrent l’importance et la gravité des désordres tels qu’ils excèdent l’entretien normal dû par le locataire. Ils ajoutent qu’il existe des inondations dans leur garage à l’occasion de fortes pluies.

S’agissant des travaux de remise en état sous astreinte, ils font valoir l’urgence et la gravité de la situation.

A l’appui de leur demande de réduction du loyer, ils font valoir être dans l’obligation de mettre en place des déshumidificateurs dans toutes les pièces du logement et que l’importance des moisissures et de l’odeur d’humidité fait obstacle à la jouissance paisible de leur logement.

A l’audience du 6 octobre 2025, Monsieur et Madame [B] étaient représentés par Maître ROUSSELET, qui s’est rapportée à l’acte introductif d’instance. La SA LE FOYER STEPHANAIS, citée par procès-verbal de remise à étude, n’a pas comparu.

La décision a été mise en délibéré au 3 novembre 2025.

MOTIFS

Sur la demande d’expertise

L’article 145 du code de procédure civile dispose que : « S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé ».

Il est acquis que cet article est un texte autonome auquel les conditions habituelles du référé ne sont pas applicables. Il n’est ainsi pas soumis à la condition d’urgence ou à la condition d’absence de contestation sérieuse.

Une mesure d’instruction ne peut pas être demandée et obtenue, sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, lorsqu’une juridiction du fond est saisie de l’affaire. La condition d’absence de saisine préalable des juges du fond s’apprécie au jour de la saisine du juge, puisque c’est une condition de recevabilité de la demande, et non pas au jour où le juge des référés statue.

Ce texte suppose l’existence d’un motif légitime, c’est-à-dire un fait crédible et plausible, ne relevant pas de la simple hypothèse, qui présente un lien utile avec un litige potentiel futur dont l’objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée à condition que cette mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d’autrui. Elle doit être pertinente et utile.

Ainsi, si le demandeur à la mesure d’instruction n’a pas à démontrer l’existence des faits qu’il invoque puisque cette mesure in futurum est justement destinée à les établir, il doit néanmoins justifier d’éléments rendant crédibles ses suppositions et justifier que le litige potentiel n’est pas manifestement voué à l’échec et que la mesure est de nature à améliorer la situation probatoire du demandeur.

La faculté prévue à l’article 145 du code de procédure civile ne saurait, en outre, être exercée à l’encontre d’un défendeur qui, manifestement, et en dehors même de toute discussion au fond, ne serait pas susceptible d’être mis en cause dans une action principale.

De plus, si la partie demanderesse dispose d’ores et déjà de moyens de preuves suffisants pour conserver ou établir la preuve des faits litigieux, la mesure d’instruction demandée est dépourvue de toute utilité et doit être rejetée.

Enfin, l’application de cet article n’implique aucun préjugé sur la responsabilité des parties appelées à la procédure, ni sur les chances de succès du procès susceptible d’être ultérieurement engagé.

Il incombe par conséquent à Monsieur et Madame [B] de justifier d’éléments rendant crédibles l’existence des désordres allégués dans leur logement.

En l’espèce, Monsieur et Madame [B] produisent des photographies sur lesquelles sont visibles des traces noires sur les murs, les plafonds et plus particulièrement autour des ouvertures et à proximité des plinthes, un écaillement de certains murs, un décollement du papier-peint dans plusieurs pièces, un matelas noirci en grande partie ainsi que des flaques d’eau dans un sous-sol, autant d’éléments laissant présumer l’existence d’une humidité anormale dans ce logement. Si les circonstances dans lesquelles ces photographies ont été prises ne peuvent être déterminées avec certitude, elles se trouvent corroborées par les attestations datant du mois de mai 2025 émanant de proches et de voisins de Monsieur et Madame [B]. En effet, 9 attestations relèvent la présence d’une humidité importante dans leur logement et 5 d’entre elles évoquent une odeur d’humidité. Monsieur [W] [C] atteste par ailleurs héberger la fille des demandeurs à son domicile « afin de la protéger des effets néfastes de cette humidité ». Le voisin des demandeurs, [X] [G], résidant au n°7 de l’impasse du Gévaudan, indique pour sa part avoir fait intervenir « le service technique de la Métropole suite à des infiltrations d’eau qui inondent une partie de [son] sous-sol ».

Les époux [B] justifient avoir signalé ce problème d’humidité auprès de leur bailleur qui, par un courrier en date du 1er juillet 2024, a accusé réception de leur demande formulée le 25 juin 2024. Ils justifient également avoir mis en demeure leur bailleur le 27 novembre 2024 d’effectuer les réparations nécessaires et de leur adresser un exemplaire du diagnostic de performance énergétique du logement. Par courrier en date du 11 avril 2025, le FOYER STEPHANAIS a répondu à leur sollicitation en ces termes : « En réponse à vos préoccupations concernant la qualité du logement et les moisissures, nous souhaitons préciser que le précédent locataire est resté dans ce même logement de décembre 1982 à novembre 2023 sans qu’aucun problème similaire ne soit signalé à cette époque. Cela peut suggérer que l’humidité présente actuellement pourrait être liée à des facteurs liés à l’usage de certains équipements, plutôt qu’à un défaut structurel majeur du bien ». Il ressort de ce courrier que le FOYER STEPHANAIS ne conteste pas la présence d’humidité dans le logement des époux [B] mais en conteste l’origine, ce que seule une expertise permettrait de déterminer.

Ainsi, il existe suffisamment d’éléments laissant présumer l’existence d’un problème d’humidité dans le logement loué par Monsieur et Madame [B].

Ensuite, s’agissant de la perspective d’un litige futur, les échanges de courriers entre les parties mettent en évidence que les locataires ont signalé le désordre le 25 juin 2024 et que, si le bailleur mentionne dans un courrier l’intervention de deux sociétés, il n’est pas justifié qu’elles soient intervenues pour résoudre le problème d’humidité. Ainsi, au vu des dates des attestations produites, le désordre apparaît toujours présent au mois de mai 2025, de sorte qu’aucune intervention n’a été entreprise par le bailleur pour le faire cesser. Les parties sont par ailleurs en désaccord sur la cause se trouvant à l’origine de la présence d’humidité du logement, le bailleur faisant valoir que l’usage de certains équipements par les locataires a favorisé son apparition et les locataires soutenant qu’elle provient d’un défaut d’isolation du logement. Dans ces circonstances, il existe un litige potentiel susceptible d’opposer les parties.

Enfin, la cause du désordre n’ayant pas été déterminée et étant discutée par les parties, les travaux de remise en état du logement nécessaires pour rétablir ce désordre ne peuvent pas plus être déterminés, une mesure d’expertise judiciaire apparaît utile et adaptée afin de préciser ces éléments.

Dès lors, Monsieur et Madame [B] justifient d’un motif légitime au sens de l’article 145 du code de procédure civile pour voir ordonner une mesure d’expertise judiciaire. Il y a donc lieu de faire droit à leur demande d’expertise et il convient de désigner un expert dont les modalités de sa mission seront précisées au dispositif de la présente ordonnance.

Sur la demande de dispense de consignation des frais d’expertise

Aux termes de l’article 40 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991, l’aide juridictionnelle concerne tous les frais afférents aux instances, procédures ou actes pour lesquels elle a été accordée, à l’exception des droits de plaidoirie.

Le bénéficiaire de l’aide est dispensé du paiement, de l’avance ou de la consignation de ces frais.

Les frais occasionnés par les mesures d’instruction sont avancés par l’État.

En l’espèce, Monsieur et Madame [B] justifient bénéficier de l’aide juridictionnelle par décision en date du 20 juin 2025.

Par conséquent, ils se trouvent dispensés de l’avance et de la consignation des frais d’expertise qui sera avancée par le Trésor public.

Sur la demande de condamnation à effectuer les travaux et la demande de réduction du loyer jusqu’à leur réalisation

En vertu de l’article 834 code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En l’espèce, le désordre allégué par les demandeurs n’a pas été déterminé dans son ampleur ni dans son origine. Il relèvera justement de la mission confiée à l’expert d’apporter des précisions sur ce point.

Pour l’heure, la responsabilité du bailleur dans la survenance du problème d’humidité du logement n’est pas déterminée, de sorte que l’obligation de remise en état du logement par le FOYER STEPHANAIS ne se trouve pas établie de manière incontestable.

D’autre part, l’origine du désordre étant indéterminée à ce stade, il n’est pas possible d’identifier les travaux nécessaires à la remise en état du logement. Il reviendra également à l’expert de les déterminer.

Par conséquent, il n’y a lieu à référé sur la demande de Monsieur et Madame [B] tendant à la condamnation du FOYER STEPHANAIS à effectuer les travaux de remise en état du logement.

Les époux [B] fondent leur demande de réduction du loyer sur cette même obligation de mise en conformité par le propriétaire. Il convient d’en déduire de la même manière que cette demande n’est pas fondée sur une obligation non sérieusement contestable.

Ainsi, il n’y a lieu à référé sur la demande tendant à la réduction de moitié du loyer jusqu’à la réalisation complète des travaux.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 491 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des référés statue sur les dépens.

En vertu de l’article 696 du code procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Il n’y a donc pas lieu de réserver les dépens ainsi que les demandeurs le sollicitent. En effet, la juridiction des référés est autonome et la présente ordonnance vide la saisine du juge.

Par ailleurs, on ne peut réserver les dépens que si l’on a le pouvoir ultérieur de les liquider or le juge des référés n’a précisément pas cette possibilité. Il doit donc statuer sur les dépens, même si cette décision est provisoire, la liquidation définitive se faisant devant le juge du fond, dans l’hypothèse où il est saisi.

A la lumière de ce qui précède, la demande étant fondée sur l’article 145 du nouveau code de procédure civile les dépens doivent demeurer à la charge de Monsieur et Madame [B].

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

ORDONNE une mission d’expertise confiée à :

Monsieur [T] [S]

9 rue de la Glacière

76000 ROUEN

Port. : 06.84.41.01.52

Mèl : crestey-expertises@outlook.fr

DIT que l’expert aura pour mission de :

1. Se rendre sur les lieux et examiner le logement occupé par Monsieur [O] [B] et Madame [I] [N] épouse [B], sis 5 impasse du Gévaudan- 76800- ST ETIENNE DU ROUVRAY ;

2. Se faire remettre tous documents contractuels, administratifs et techniques relatifs au sinistre, procéder à toutes investigations ou analyses que l’expert estimera utiles, entendre tout sachant et se faire assister éventuellement de tout sapiteur de son choix, dans une spécialité autre que la sienne ;

3. Décrire les désordres présents dans le logement, déterminer leur origine en procédant à une description des circonstances dans lesquelles ces désordres sont apparus en indiquant la cause et, le cas échéant, en cas de pluralité de cause, l’importance respective de celles-ci ;

4. Donner son avis sur les travaux nécessaires à la réfection du logement et en chiffrer le coût ;

5. Fournir tout élément technique et de fait de nature à permettre, le cas échéant, à la juridiction compétente ultérieurement saisie, de déterminer les responsabilités éventuellement encourues et d’évaluer, s’il y a lieu, tous les préjudices subis, et notamment le préjudice de jouissance des locataires ;

6. D’une façon générale, répondre aux dires et observations des parties qui seront annexés au rapport ;

DIT que l’expert, en concertation avec les parties, définira un calendrier prévisionnel de ses opérations à l’issue de la première réunion d’expertise et qu’il actualisera le calendrier en tant que de besoin, notamment en fixant un délai aux parties pour procéder aux extensions de mission nécessaire, aux interventions forcées ;

DIT que dans les trois mois de sa saisine, l’expert indiquera aux parties et au juge chargé du contrôle des expertises le montant prévisible de sa rémunération définitive, notamment au regard de l’intérêt du litige, afin que soit éventuellement fixée une provision complémentaire dans les conditions de l’article 280 du code de procédure civile ;

DIT que préalablement au dépôt de son rapport, l’expert adressera aux parties, le cas échéant par voie électronique uniquement, un pré-rapport, répondant à tous les chefs de la mission et destiné à provoquer leurs observations ; qu’il devra fixer aux parties un délai d’au moins quatre semaines pour le dépôt de leurs dires éventuels, leur rappellera qu’il n’est pas tenu de répondre aux observations transmises après cette date limite et précisera la date de dépôt de son rapport ;

DIT que l’expert devra déposer son rapport au greffe de la juridiction, accompagné des pièces jointes (qui pourront être transmises sur un support numérique), dans le délai de 9 mois à compter de la date de réception de l’avis de consignation de la provision, sauf prorogation de ce délai dûment sollicité en temps utile de manière motivée auprès du juge chargé du contrôle des expertises ;

RAPPELLE que l’expert joindra au dépôt du rapport d’expertise sa demande de rémunération et que les parties disposeront alors de 15 jours pour formuler auprès du juge du contrôle des expertises leurs observations sur cette demande ;

RAPPELLE que l’expert pourra recueillir des informations orales, ou écrites, de toutes personnes susceptibles de l’éclairer ;

RAPPELLE qu’en vertu des dispositions de l’article 278 du code de procédure civile, l’expert peut prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un technicien d’une spécialité distincte de la sienne, et DIT que, dans une telle éventualité, il devra présenter au magistrat chargé du contrôle des expertises une demande de consignation complémentaire correspondant à la rémunération possible du sapiteur ;

DIT que l’expert joindra au rapport d’expertise :

— la liste exhaustive des pièces consultées ;

— le nom des personnes convoquées aux opérations d’expertise en précisant pour chacune d’elle la date d’envoi de la convocation la concernant et la forme de cette convocation ;

— le nom des personnes présentes à chacune des réunions d’expertise ;

— la date de chacune des réunions tenues ;

— les déclarations des tiers entendus par lui, en mentionnant leur identité complète, leur qualité et leurs liens éventuels avec les parties ;

— le cas échéant, l’identité du technicien dont il s’est adjoint le concours, ainsi que le document qu’il aura établi de ses constatations et avis – document qui devra également être joint à la note de synthèse ou au projet de rapport ;

DISPENSE Monsieur [O] [B] et Madame [I] [N] épouse [B] de consigner une somme à valoir sur la rémunération de l’expert ;

DÉSIGNE le juge chargé du contrôle des expertises de ce tribunal à effet de suivre l’exécution de cette mesure d’instruction ;

RAPPELLE qu’en application de l’article 275 du code de procédure civile, les parties doivent remettre sans délai à l’expert tous les documents que celui-ci estime nécessaires à l’accomplissement de sa mission ; qu’à défaut, la production sous astreinte de ces documents peut être ordonnée par le juge ;

RAPPELLE qu’en application de l’article 273 du code de procédure civile, les experts doivent informer le juge de l’avancement de leurs opérations et diligences ;

DIT qu’en cas de difficultés, l’expert ou les représentants des parties en référeront immédiatement au juge chargé du service du contrôle des expertises au besoin à l’adresse suivante : controle-expertises.tj-Rouen@justice.fr ;

DIT que si les parties viennent à se concilier, l’expert, conformément à l’article 281 du code de procédure civile, constatera que sa mission est devenue sans objet et en fera rapport au juge chargé du contrôle des expertises ;

FAIT INJONCTION aux parties de communiquer à l’autre partie les documents de toute nature qu’elles adresseront à l’expert pour établir le bien-fondé de leurs prétentions ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande de Monsieur [O] [B] et Madame [I] [N] épouse [B] tendant à la condamnation de la SA LE FOYER STEPHANAIS à effectuer les travaux de remise en état du logement ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande de Monsieur [O] [B] et Madame [I] [N] épouse [B] tendant à la réduction de moitié du loyer jusqu’à la réalisation complète des travaux ;

CONDAMNE Monsieur [O] [B] et Madame [I] [N] épouse [B] aux dépens ;

RAPPELLE que la présente ordonnance de référé est exécutoire de plein droit par provision.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE