TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE N°25/

Référés Cabinet 1

ORDONNANCE DU : 24 Mars 2025 – Délibéré prorogé

Président : Monsieur TRUC, Juge

Greffier lors des débats : Madame DUFOURGNIAUD, Greffier

Greffier lors du délibéré : Madame LAFONT, Greffier

Débats en audience publique le : 03 Février 2025

N° RG 24/03689 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5JQI

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. LE MAROUET,

dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal

représentée par M^e Flora RAYBAUD GELINOT, avocat au barreau de MARSEILLE, avocat postulant et par M^e Sandra ROBERT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DEFENDERESSE

Société BROTHERS,

dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Samuel BENHAMOU de la SELARL FOCUS, avocats au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 9 décembre 2009, la SCI LE MAROUET a donné à bail commercial à Monsieur [Y] [P], avec possibilité de substitution à la société SARL CYA en cours de formation, des locaux situés au sein d’un ensemble immobilier à construire complexe dénommé « Parc Avenue » situé [Adresse 3] et [Adresse 4], moyennant un loyer annuel de 58000€, hors charges et hors taxes, payable trimestriellement par avance.

Par avenant en date du 7 janvier 2010, la SCI LE MAROUET et Monsieur [Y] [P] ont précisé l’indice de base pour l’indexation du montant du loyer.

Par avenant en date du 9 décembre 2010, la SCI LE MAROUET et Monsieur [Y] [P] ont convenu que la SARL CYA se substituait à Monsieur [Y] [P] dans tous les termes du contrat de bail du 8 décembre 2009 et de l’avenant du 7 janvier 2010.

Par avenant en date du 16 janvier 2012, la SCI LE MAROUET et la SARL CYA ont convenu d’une nouvelle progressivité des loyers.

Par acte en date du 13 novembre 2017, la SARL CYA a cédé son fonds de commerce à la société BROTHERS.

Par avenant en date du 13 novembre 2017, la SCI LE MAROUET et la société BROTHERS ont convenu de la substitution de la société BROTHERS à la SARL CYA au contrat de bail commercial, outre d’une modification et d’une franchise de loyer.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 mai 2020, la SCI LE MAROUET a fait délivrer à la société BROTHERS un congé avec offre de renouvellement du bail avec fixation d’un nouveau loyer à la somme de 38300€ par an hors charges et hors taxes.

Le 17 juillet 2020, la SCI LE MAROUET et la société BROTHERS ont conclu un protocole d’accord par lequel la SCI LE MAROUET accorde à la société BROTHERS une franchise exceptionnelle de trois mois de loyer portant sur la période du 1er avril 2020 au 30 juin 2020, notamment en raison de l’impact financier causé par la crise du COVID.

La SCI LE MAROUET a fait délivrer à la société BROTHERS un commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au bail, par acte de commissaire de Justice du 20 juin 2024, pour une somme de 25274,47€, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 17 juin 2024.

Par acte de commissaire de Justice du 2 septembre 2024, la SCI LE MAROUET fait assigner la société BROTHERS devant le tribunal judiciaire de Marseille statuant en référés aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à compter du 22 juillet 2024,

— ordonner l’expulsion de la société BROTHERS et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est, sous astreinte de 100 euros par jour de retard commençant à courir 15 jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,

— ordonner la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée,

— condamner la société BROTHERS à payer à la SCI LE MAROUET la somme provisionnelle de 33661,46 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 23 juillet 2024,

— condamner la société BROTHERS au paiement de la somme de 6732,29€ correspondant au montant de la clause indemnitaire contractuellement prévue ;

— condamner la société BROTHERS au paiement de la somme de 322,77€ correspondants aux coûts du commandement de payer, frais de mise en demeure, extrait KBIS et état des privilèges et nantissements ;

— condamner la société BROTHERS au paiement d’un intérêt au taux de bas bancaire majoré de quatre points ;

— condamner la société BROTHERS à lui payer à titre d’indemnité d’occupation hors charges et hors taxes la somme de 6732,29€ correspondant à deux fois le montant mensuel du loyer contractuel, outre tous les accessoires du loyer comprenant notamment la provision sur charges et taxes, à compter du 22 juillet 2024 et ceci jusqu’à libération effective, totale et définitive des lieux litigieux ;

— condamner la société BROTHERS au paiement d’une somme de 2500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement.

Initialement fixé à la date du 25 novembre 2024, l’examen de l’affaire a été renvoyé à l’audience du 27 janvier 2025 puis à l’audience du 3 février 2025, à la demande des parties, le dernier renvoi ayant été ordonné pour vérification des paiements de la société BROTHERS.

A l’audience du 3 février 2025, la SCI LE MAROUET, représenté, faisant valoir ses moyens tels qu’exposés dans son assignation, a actualisé sa demande au titre de l’arriéré locatif. IL sollicite à ce titre la condamnation de la société BROTHERS à lui payer la somme provisionnelle de 10539,85 euros au 31 janvier 2025.

La société BROTHERS reconnaît le principe et le montant de la dette ainsi que l’absence de paiement des causes du commandement dans le délai imparti. Le locataire sollicite un délai pour s’acquitter des sommes dues et la suspension des effets de la clause résolutoire pendant ce délai. Il explique être en capacité de régler le solde de la dette en deux mois.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 mars 2025, date prorogée au 24 mars 2025.

MOTIFS

Sur la demande en paiement au titre des loyers et charges

Selon l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, si l’existence et le montant de l’obligation ne sont pas sérieusement contestables, le juge des référés peut accorder une provision au bailleur à valoir sur le passif locatif du preneur.

Le bailleur justifie par la production du bail, du commandement de payer et d’un décompte que la société BROTHERS a cessé de payer ses loyers de manière régulière et reste lui devoir une somme de 10539,85€, arrêtée au 31 janvier 2025.

L’obligation du locataire de payer la somme de 10539,85€ au titre des loyers échus, arrêtés au 31 janvier 2025, n’est pas sérieusement contestable ; il convient en conséquence de condamner la société BROTHERS à payer à la SCI LE MAROUET la somme provisionnelle de 10539,85€ au titre des loyers et charges impayées, arrêtée au 31 janvier 2025, mois de janvier 2025 inclus.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal de grande instance peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, le contrat de bail stipule une clause résolutoire qui prévoit en substance qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer et accessoires à son échéance ou d’inexécution d’une seule des conditions du bail, et un mois après un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer, visant la clause résolutoire stipulée au bail, a été signifié à la société BROTHERS le 20 juin 2024.

Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux pendant un délai supérieur à un mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai d’un mois à compter du commandement de payer, soit, le 20 juillet 2025 à 24 heures. En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 9 décembre 2009 à compter du 21 juillet 2025.

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la société BROTHERS et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance sans qu’il soit justifié de la nécessité de prononcer une astreinte, le recours à la force publique étant suffisamment comminatoire.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Aux termes de l’article L. 145-41 du Code de commerce, les juges saisis d’une demande de délai de paiement présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil, peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée.

La société BROTHERS explique cette absence de paiement par des difficultés financières importantes au moment du COVID mais également compte tenu de travaux importants engagés pour la réalisation d’une ligne de tramway [Adresse 3], ce qui a généré des difficultés d’accès et des nuisances liées à la poussière soulevée durant les travaux.

La société BROTHERS ajoute que sa situation s’est améliorée.

Il ressort en effet du relevé de compte en date du 31 janvier 2025 que la société BROTHERS a versé en 2024 une somme de plus de 60000€ pour rembourser sa dette de loyer.

Compte tenu des circonstances de la cause qui démontrent un réel effort du locataire pour la continuation de son commerce, des règlements effectués et de la situation de la société BROTHERS, la bonne foi du preneur doit être reconnue tandis que la résiliation du bail entraînerait de très lourdes conséquences économiques.

Par ailleurs, la société BROTHERS sollicite un délai très court de deux mois.

Ainsi, il y a lieu d’accorder un délai de 2 mois à la société BROTHERS pour s’acquitter de sa dette, dans les conditions précisées au dispositif de la présente ordonnance et de suspendre rétroactivement pendant le cours de ce délai, les effets de la clause résolutoire.

Par ailleurs, en cas de défaut de paiement des sommes dues à l’échéance fixée, la clause résolutoire retrouverait son plein effet et le bail serait résilié de plein droit à compter du 22 juillet 2024. Le maintien dans les lieux de la société BROTHERS en dépit de la résiliation du bail causerait encore à la SCI LE MAROUET un préjudice financier incontestable puisqu’il ne pourrait tirer profit de son bien faute d’être en mesure de le relouer.

Sur l’indemnité d’occupation, les intérêts conventionnels de retard et la clause indemnitaire

Le bailleur sollicite une indemnité d’occupation égale au double du loyer mensuel en cas d’expulsion. Cette somme excède le revenu locatif dont il se trouve privé du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s’analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Elle relève donc de l’appréciation de ce juge et ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l’évidence, qu’à concurrence du montant du loyer courant, charges et taxes en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

Le dommage lié au loyer dont la SCI LE MAROUET se trouve privé du fait de la résiliation du bail sera réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle égale au montant du loyer outre les charges, ladite indemnité étant exigible depuis le 22 juillet 2024 et jusqu’à la libération définitive des lieux par la remise des clés.

La SCI LE MAROUET sollicite par ailleurs la condamnation de la société BROTHERS à lui régler les intérêts conventionnels de retard et la clause indemnitaire à hauteur de 20% des sommes pour lesquelles la procédure est engagée.

Outre le fait que la clause pénale contractuelle dont il est demandé de faire application est susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, il apparait que le cumul des demandes formulées par la SCI LE MAROUET susceptibles d’être modulées par le juge du fond serait de nature à procurer au bailleur un avantage manifestement excessif, que ne peut valider le juge des référés.

Par conséquent, il convient de dire n’y avoir lieu à référé sur ces points.

Sur la demande relative aux frais de procédure

La SCI LE MAROUET sollicite la condamnation de la société BROTHERS à lui payer la somme de 322,77€ qu’elle considère comme des frais de procédure.

Il convient de noter que le coût du commandement, les frais relatifs à l’extrait KBIS et d’état des privilèges et nantissements sont compris dans les dépens.

Par conséquent, ne seront pris en compte que les frais de mise en demeure à hauteur de 35€.

Sur les demandes accessoires

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société BROTHERS ne permet d’écarter la demande de DM formée sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1000 euros.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société BROTHERS supportera la charge des dépens.

Il convient de rappeler que la présente ordonnance est, de plein droit, exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe, en premier ressort et en matière de référé,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 9 décembre 2009 entre la SCI LE MAROUET d’une part, et la société BROTHERS d’autre part, concernant les locaux situés au sein d’un ensemble immobilier à construire complexe dénommé « Parc Avenue » situé [Adresse 3] et [Adresse 4], sont réunies à la date du 21 juillet 2024,

Condamnons la société BROTHERS à payer à la SCI LE MAROUET, à titre provisionnel, une somme de 10539,85€ au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayées, arrêtée au 31 janvier 2025, mois de janvier 2025 inclus, outre intérêts au taux légal à compter du commandement du 20 juin 2024 ;

Autorisons la société BROTHERS à s’acquitter de la dette en 2 fois, en procédant à un versement de 5539,85€ euros, et un second versement égal au solde de la dette, et ce en plus du loyer courant et des charges,

Disons que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance,

Suspendons rétroactivement les effets de la clause résolutoire pendant ce délai ;

Disons qu’à défaut de paiement de tout ou partie de ces sommes à chaque échéance fixée, la clause résolutoire reprendra tous ses effets sans qu’il soit besoin d’une nouvelle action en justice ;

Dans cette hypothèse, et en tant que de besoin :

Ordonnons, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de la société BROTHERS ainsi que de tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution,

Disons n’y avoir lieu d’assortir la condamnation d’une astreinte,

Condamnons la société BROTHERS à payer à la SCI LE MAROUET, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 21 juillet 2024 jusqu’à la libération effective des lieux, sous déduction des versements déjà effectués ;

Disons n’y avoir lieu à référé en ce qui concerne les intérêts conventionnels de retard et la clause indemnitaire ;

Condamnons la société BROTHERS à payer à la SCI LE MAROUET la somme de 35€ au titre de frais de procédure ;

En toute hypothèse,

Condamnons la société BROTHERS à payer à la SCI LE MAROUET une somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire ;

Condamnons la société BROTHERS aux dépens ;

Le Greffier Le Président