TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 20 Novembre 2025

Président : Madame FATY, Vice-présidente

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 11 Septembre 2025

GROSSE :

Le 20 novembre 2025

à M^e CLEMENT

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 20 novembre 2025

à M^e COHEN

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/04616 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5HMP

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.S. VILOGIA PRIVILEGES

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Stéphanie CLEMENT, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [D] [R]

née le 16 Septembre 1999 à [Localité 5]

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Yaelle COHEN, avocat au barreau de MARSEILLE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro N13055-2024-015712 du 28/10/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 6])

Par acte de Commissaire de Justice en date du 18 juillet 2024, la SA VILOGIA a assigné Madame [D] [R] devant le juge des référés du pôle de proximité du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE pour voir :

• constater la résiliation du bail en application de la clause résolutoire contenue au contrat;

• ordonner l’expulsion de Madame [R] et celle de tous occupants de son chef des lieux sis à [Adresse 7], au besoin avec le concours de la [Localité 4] Publique et d’un serrurier;

• condamner Madame [R] à lui payer :

— la somme provisionnelle de 3414,32 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 26 juin 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l’ordonnance à intervenir;

— une somme égale au montant du dernier loyer et des charges au titre de l’indemnité mensuelle d’occupation indexée jusqu’à libération complète des lieux, avec intérêt de droit;

— la somme de 600,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile outre les dépens.

Madame [R], citée en l’Etude de la SELARL GU2V, Commissaires de Justice, n’a pas comparu à l’audience mais s’est faite représenter par un avocat laquelle s’oppose aux demandes présentées par la SA VILOGIA en l’état de contestations sérieuses quant à l’existence de la dette locative.

Subsidiairement, elle sollicite le sursis à statuer sur les demandes présentées par la SA VILOGIA en l’état des comptes à faire entre les parties au regard notamment des troubles de jouissance manifestes subis par Madame [R].

A titre infiniment subsidiaire, elle demande que soit accordé à Madame [R] un délai de trois années pour apurer la dette ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire.

Reconventionnellement, elle sollicite la désignation d’un expert avec pour mission de donner au Tribunal tous éléments d’appréciation de la décote de loyer à appliquer pour tenir compte de l’absence de jouissance normale des lieux, donner la description des éléments constituant le préjudice de jouissance subi et les moyens de son évaluation.

Elle demande que soit suspendu le paiement du loyer jusqu’à l’exécution des travaux préconisés par l’expert en l’état de l’insalubrité du logement.

Elle sollicite la condamnation de la SA VILOGIA, sous astreinte de 50,00 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir, à adresser à la CAF l’ensemble des documents nécessaires afin de régulariser la situation de Madame [R] afin que cette dernière puisse bénéficier de l’allocation logement à laquelle elle a droit.

Elle sollicite la condamnation de la SA VILOGIA, sous astreinte de 50,00 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir, à produire un décompte locatif à compter de la date d’entrée dans les lieux.

A l’audience, la SA VILOGIA a maintenu ses demandes tout en produisant un décompte actualisé de sa créance qui s’élève à la somme de 8208,78 euros (frais déduits) au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 9 septembre 2025 dont elle sollicite le paiement.

Le décompte actualisé sera pris en considération dans la mesure où dans son assignation, la SA VILOGIA a sollicité le paiement d’une indemnité d’occupation.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des articles 834 et 835 du Code de Procédure Civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande:

L’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que « à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du Commissaire de Justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience ».

L’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023 dispose que " les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locative.

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

La SA VILOGIA produit la notification à la CCAPEX en date du 8 avril 2024 des impayés locatifs visés dans le commandement de payer signifié à la locataire le 5 avril 2024, soit deux mois au moins avant l’assignation en date du 18 juillet 2024.

Elle produit par ailleurs la dénonciation de l’assignation à la Préfecture en date du 22 juillet 2024, soit six semaines au moins avant l’audience en date du 24 octobre 2024.

L’action de la SA VILOGIA est donc déclarée recevable.

Sur les contestations sérieuses:

Les sommes réclamées dans le décompte correspondent à des provisions sur charges qui évoluent au cours du bail et à l’indexation des loyers.

Les sommes figurant dans le décompte ne correspondent donc pas à celles figurant dans le contrat de bail initial mais ne sont pas pour autant injustifiées.

S’agissant de la facturation le 6 novembre 2023 de la somme de 958,74 euros correspondant au libellé « Trvx locat 11/23 » laquelle ne correspondait pas à une consommation d’eau par Madame [R], il convient de constater que cette somme a été portée au crédit de Madame [R] dans le décompte le 1er mai 2025 sous le libellé « Trvx E.D.L 11/23 ».

S’agissant des sommes qui auraient dues être versées par la CAF, il convient de souligner que Madame [R] ne verse aucune pièce démontrant qu’elle a demandé à la SA VILOGIA de régulariser sa situation auprès de la CAF et que suite à la demande présentée à ce titre par son avocat en avril 2025, la SA VILOGIA a transmis les documents sollicités et régularisés par voie officielle le 21 mai 2025

Les frais de procédure qui relèvent le cas échéant des frais et dépens (frais de commandement pour 167,67 euros et frais de requête pour 225,16 euros) seront déduits de la somme due.

Aucune contestation sérieuse ne saurait donc être soulevée sur le montant de la dette réclamée.

Il ne saurait davantage être ordonné à la SA VILOGIA de produire un décompte locatif à compter de la date d’entrée dans les lieux, demande qui est sans fondement.

Sur la résiliation du bail:

Par acte sous seing privé en date du 5 janvier 2023, la SA VILOGIA a consenti un bail d’habitation à Madame [R] pour un logement situé à [Adresse 7], dans lequel est insérée une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non-paiement des loyers et charges après un commandement resté impayé pendant deux mois.

Le montant du loyer était de 673,62 euros outre 80,04 euros de provisions sur charges.

Madame [R] ne règlant pas régulièrement ses loyers, la SA VILOGIA lui a fait délivrer le 5 avril 2024 un commandement d’avoir à payer les loyers de retard et visant la clause résolutoire du contrat de bail pour un montant de 2564,78 euros hors frais.

Ce commandement, notifié à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 8 avril 2024, est resté sans effet pendant plus de deux mois, en ce que les sommes dues n’ont pas été réglées dans ce délai.

Par conséquent, la clause résolutoire est acquise de plein droit et le bail résilié à la date du 5 juin 2024.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Madame [R] et celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec le concours de la force publique et de la condamner à payer à la SA VILOGIA la somme provisionnelle de 8208,78 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges impayés arrêtés au 9 septembre 2025, déduction faite des frais de procédure qui relèvent le cas échéant des frais et dépens et avec intérêts au taux légal à compter du de la présente décision.

Madame [R] sera en outre condamnée à payer à la SA VILOGIA une indemnité mensuelle d’occupation indexée égale au montant du loyer courant et des charges qui auraient été payés en cas de non résiliation du bail, au titre de l’occupation des lieux jusqu’à leur libération effective et remise des clés au propriétaire, avec intérêts de droit.

Sur les demandes d’expertise et de suspension de paiement des loyers :

Pour échapper aux effets de la clause résolutoire, Madame [R] invoque le manquement de la SA VILOGIA à son obligation de délivrer un logement décent.

Si Madame [R] indique dans ses conclusions qu’elle s’est trouvée confrontée à de nombreuses difficultés dans son logement (présence de souris, d’humidité, d’odeurs pestilentielles, de chauffage et d’isolation des baies vitrées du salon) dès son entrée dans les lieux en janvier 2023 et qu’elle s’est rapprochée de la SA VILOGIA pour attirer son attention sur les problèmes existants et pour les régler au plus tôt, force est cependant de constater que la première pièce faisant état d’une réclamation de Madame [R] envers la SA VILOGIA date du mois d’août 2024, soit après le commandement de payer.

La SA VILOGIA dans un mail en date du 20 août 2024 indique ainsi faire suite à la demande de réclamation de Madame [R] concernant la réparation d’une fenêtre, les odeurs provenant de son évier et des taches de moisissures dans les toilettes.

Le procès-verbal de constat de Maître [H] [P], Commissaire de Justice à [Localité 3], n’a été effectué que le 19 décembre 2024 et ne permet pas de caractériser une indécence du logement.

Le témoignage de Madame [M] est daté du 23 décembre 2024 et celui de Madame [V] est daté du 7 août 2025.

Le signalement opéré par Madame [R] sur le site Signal Logement est daté du 5 juin 2025.

Toutes les démarches et signalements opérés par Madame [R] sont postérieurs au commandement de payer et à la résiliation du bail.

En outre, il ressort d’un mail en date du 3 septembre 2024 de la SA VILOGIA que lors de son passage au domicile de Madame [R] avec l’entreprise JSE, ont été traitées toutes les problématiques sur place:

— fuite siphon;

— recollage de plinthe;

— refixation du convecteur séjour;

— remise en jeu de la fenêtre du séjour, il restait un petit jour que le mari ou concubin de Madame [R] s’était proposé de faire lui-même car il était du métier,

et que Madame [R] ne s’était jamais rapprochée de la SA VILOGIA pour un problème de moisissure.

De même, la SA VILOGIA a mandaté des entreprises pour remédier aux difficultés soulevées par Madame [R] mais les interventions n’ont pu être réalisées suite à une mésentente sur les rendez-vous entre les parties.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, il convient de débouter Madame [R] de sa demande d’expertise dans la mesure où les désordres sont connus et de sa demande en suspension de paiement des loyers en l’absence d’insalubrité du logement et de l’absence d’impossibilité pour Madame [R] d’habiter dans son logement.

Sur la communication des documents nécessaires à la CAF:

Il ne saurait être fait droit à cette demande sans fondement.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire:

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII de cette même loi dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus, pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux articles V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge.

Il ressort du décompte versé aux débats que Madame [R] n’a pas repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience.

Dès lors, des délais de paiement ne peuvent être accordés et la suspension des effets de la clause résolutoire pendant les délais de remboursement ne peut être prononcée.

Sur l’exécution provisoire:

Il sera rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires par provision en vertu des dispositions de l’article 514 du Code de Procédure Civile.

Sur les frais et dépens:

En application de l’article 696 du Code de Procédure Civile, Madame [R] conservera la charge des entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer.

En outre, Madame [R] sera tenue de payer à la SA VILOGIA la somme de 500,00 euros au titre des frais non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Nous, M^me Corinne FATY Vice-Présidente du Pôle de Proximité du Tribunal Judiciaire de Marseille, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, après débats publics, par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire, rendue en premier ressort et en matière de référé,

Au principal, renvoyons les parties à mieux se pourvoir, mais dès à présent, par provision, tous droits et moyens des parties demeurant réservés,

DECLARONS RECEVABLE l’action de la SA VILOGIA;

DISONS n’y avoir lieu à contestations sérieuses sur la somme réclamée;

CONSTATONS la résiliation de plein droit du bail liant les parties à la date du 5 juin 2024 ;

ORDONNONS l’expulsion de Madame [R] et celle de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique des lieux sis à [Adresse 7] passé, le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement d’avoir à quitter les lieux par acte de Commissaire de Justice;

CONDAMNONS Madame [R] à payer à la SA VILOGIA:

• la somme provisionnelle de 8208,78 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges impayés arrêtés au 9 septembre 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision;

• une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, et ce, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au propriétaire, avec intérêts de droit;

DEBOUTONS Madame [R] de ses demandes tendant à la communication d’un décompte locatif dès l’entrée dans les lieux et à la communication des documents nécessaires à la CAF;

DEBOUTONS Madame [R] de sa demande en délais de paiement;

DEBOUTONS Madame [R] de sa demande en suspension des effets de la clause résolutoire;

DEBOUTONS Madame [R] de ses demandes d’expertise et en suspension de paiement des loyers;

CONDAMNONS Madame [R] à payer à la SA VILOGIA la somme de 500,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit par provision;

CONDAMNONS Madame [R] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer en date du 5 avril 2024;

AINSI PRONONCE PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE, LES JOUR MOIS ET AN QUE DESSUS ET ONT SIGNÉ À LA MINUTE LE PRÉSIDENT ET LE GREFFIER PRÉSENTS LORS DU PRONONCÉ,

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,