N° RG 24/05382 – N° Portalis DB2E-W-B7I-M2CV

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE STRASBOURG

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 5]

11ème civ. S4

N° RG 24/05382

N° Portalis DB2E-W-B7I-M2CV

Minute n°

Copie exec. à :

— M^e Steeve WEIBEL

— Mme [L]

— M. [L]

Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

20 DECEMBRE 2024

DEMANDERESSE :

OPHEA – Office Public de l’Habitat de l’Eurometropole de [Localité 5] (anciennement CUS Habitat)

pris en la personne de son représentant légal

[Adresse 1]

[Localité 5]

représenté par M^e Steeve WEIBEL, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 253

DEFENDEURS :

Madame [B] [L]

demeurant [Adresse 2]

[Localité 5]

non comparante, ni représentée

Monsieur [I] [L]

demeurant [Adresse 2]

[Localité 5]

non comparant, ni représenté

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Camille GATINEAU, Juge des Contentieux de la Protection placée auprès de la première présidente de la cour d’appel de Colmar

Maryline KIRCH, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 18 Novembre 2024 à l’issue de laquelle le Président, Camille GATINEAU, Juge des Contentieux de la Protection placée auprès de la première présidente de la cour d’appel de Colmar, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 20 Décembre 2024.

JUGEMENT :

Réputé contradictoire en premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Camille GATINEAU, Juge des Contentieux de la Protection placée auprès de la première présidente de la cour d’appel de Colmar et par Stéphanie BAEUMLIN, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 15 octobre 2024, l’OPHEA a donné en location à Madame [B] [L] et Monsieur [I] [L] un logement sis [Adresse 2] – [Localité 5] moyennant un loyer mensuel de 666,40 euros, provision mensuelle sur charges incluse, et le versement d’un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer.

A la suite d’indexations successives, le loyer a été révisé à la somme mensuelle de 858,20 euros, provision mensuelle sur charges incluse.

Par courriers adressés en lettres recommandées réceptionnées le 25 octobre 2023, l’OPHEA a fait signifier à Madame [B] [L] et Monsieur [I] [L] un congé pour reprise, fondé sur les dispositions de l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948 pour une créance de 2604,92 euros arrêtée au 19 octobre 2023, et ce pour le 31 janvier 2024.

Par acte d’huissier du 02 avril 2024, l’OPHEA a saisi la juridiction de céans d’une action dirigée contre Madame [B] [L] et Monsieur [I] [L], sollicitant, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de bien vouloir :

— constater que le congé délivré à la partie défenderesse est régulier,

— prononcer la déchéance de la partie défenderesse de tout droit au maintien dans les lieux, conformément à l’article 10-1° de la loi du 1er septembre 1948,

— condamner la partie défenderesse ainsi que tout occupant de son chef à évacuer les locaux occupés par elle au [Adresse 2] – [Localité 5],

— subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail liant les parties, conformément aux articles 1184 et 1741 du code civil,

— condamner solidairement la partie défenderesse à payer la somme de 3614,63 euros à titre d’arriérés de loyers et accessoires avec intérêts légaux à compter de l’assignation, conformément à l’article 1728 du code civil et à payer les arriérés de loyers et charges nés entre l’assignation et la date de l’audience,

— condamner solidairement la partie défenderesse à payer les loyers et charges jusqu’à la résiliation du bail par le tribunal, en quittance et deniers,

— condamner solidairement la partie défenderesse à payer à l’OPHEA à titre d’indemnité d’occupation le montant de 899,51 euros (loyer augmenté des charges et prestations fournies) augmenté des intérêts légaux à compter de chaque échéance et jusqu’à évacuation définitive et effective des locaux, sous réserve des augmentations légales ultérieures et ce à compter de la date de résiliation du bail, conformément à l’article 1142 du code civil,

— condamner la partie défenderesse à payer 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la partie défenderesse aux entiers frais et dépens.

L’assignation a été régulièrement dénoncée au représentant de l’Etat dans le département le 02 avril 2024 et la CCAPEX a été saisie de la situation d’impayés de Madame [B] [L] et Monsieur [I] [L] le 24 octobre 2023.

A l’audience du 18 novembre 2024, l’OPHEA, représenté, reprend les termes de son assignation, actualisant le montant de la créance à la somme de 7284,67 euros au 13 novembre 2024. Il indique qu’il y a des versements irréguliers ne permettant pas de couvrir le montant du loyer courant. Il rappelle que les deux défendeurs figurent encore sur le contrat de bail.

Selon le diagnostic social communiqué aux parties à l’audience, les défendeurs se sont séparés courant mars 2024 et ils ont divorcé depuis juillet 2024. Madame [B] [L] a quitté le logement et Monsieur [I] [L] tente de couvrir le montant du loyer courant, en vain. Madame [B] [L] n’a pu être rencontrée par le travailleur social en charge de la réalisation du diagnostic.

Madame [B] [L] et Monsieur [I] [L], respectivement cités régulièrementà domicile et à personne, ne sont ni présents, ni représentés.

La présente décision sera en conséquence réputée contradictoire.

MOTIFS

En application de l’article L. 442-6 du code de la construction et de l’habitation, les dispositions du chapitre premier, à l’exclusion de l’article 11, du titre premier de la loi du 1er septembre 1948 sur le maintien dans les lieux sont applicables au présent contrat de bail.

En vertu de l’article 4 de ladite loi, à la suite du congé notifié par le bailleur, les occupants de bonne foi bénéficient d’un droit au maintien dans les lieux. Cependant, la bonne foi suppose le paiement régulier du loyer, obligation première et essentielle du locataire conformément à l’article 1728 du code civil, repris par l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, le congé a été notifié à Madame [B] [L] et Monsieur [I] [L] par lettres recommandées réceptionnées le 25 octobre 2023 et ce pour le 31 janvier 2024, qu’il les invitait à prendre attache avec la personne gestionnaire de leur situation pour régulariser l’impayé et leur indiquait qu’à défaut pour eux de faire le nécessaire avant le 31 janvier 2024, l’OPHEA engagerait une procédure pour faire constater leur mauvaise foi et solliciter la déchéance de leur droit au maintien dans les lieux, avec comme conséquence leur évacuation du logement et la condamnation au paiement de l’arriéré de loyers impayés.

En l’absence des locataires et après contrôle, la régularité de l’acte n’est pas en question de sorte que le congé a pris effet le 31 janvier 2024.

A cette date, les impayés de loyers et charges s’élevaient à la somme de 4090,29 euros. Si Madame [B] [L] et Monsieur [I] [L] ont procédé à des règlements, ceux-ci n’ont pas toujours permis de couvrir le loyer courant et la dette locative persiste, celle-ci ayant même augmenté, de sorte qu’il y a lieu de retenir que leur mauvaise foi est établie.

En conséquence, Madame [B] [L] et Monsieur [I] [L] doivent être déchus de tout droit au maintien dans les lieux.

*

Le bail ayant été de plein droit résilié suite au congé, l’expulsion ne pourra être qu’ordonnée, sous réserve de ce qui sera dit ci-après sur les délais de paiement.

Madame [B] [L] et Monsieur [I] [L], occupant les lieux sans droit ni titre depuis le 1er février 2024, doivent être déclarés redevables d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer et de l’avance sur charges (provisions mensuelles avec régularisations annuelles) qui auraient été versés si le bail n’avait pas été résilié, à compter du 1er février 2024 jusqu’à parfaite évacuation des lieux.

S’agissant d’une dette née postérieurement à l’expiration du bail et dont le caractère est quasi délictuel, elle doit normalement incomber au seul occupant effectif des lieux et non à celui qui les a quittés, encore faut-il que la preuve de ce départ soit rapportée, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

En effet, s’il est exposé dans les conclusions du diagnostic social que Madame [B] [L] a quitté le domicile conjugal et que le couple a divorcé, la date précise de son départ n’est pas mentionnée et ces éléments ne sont corroborés par aucune pièce utile versée aux débats, les défendeurs n’ayant pas comparu et ne s’étant pas rapprochés de leur bailleur pour signifier le départ de Madame [B] [L] des lieux loués.

Faute de pouvoir établir que Madame [B] [L] a quitté les lieux loués, Madame [B] [L] et Monsieur [I] [L] doivent être tenus solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation correspondant au loyer et aux charges qu’ils auraient dû verser si le bail s’était poursuivi, en dehors de toute autre somme telle que taxe, surloyer ou pénalité jusqu’à parfaite évacuation des lieux, la solidarité étant justifiée par la présence de deux enfants mineurs du couple, âgés de 14 et 17 ans, encore domiciliés dans l’appartement jusqu’alors objet du contrat de location.

En conséquence, Madame [B] [L] et Monsieur [I] [L] doivent être condamnés solidairement au règlement en deniers ou quittances de :

— la somme de 7284,67 euros, correspondant au montant de l’arriéré de loyers et charges ainsi que des indemnités d’occupation impayés au 13 novembre 2024 (échéance d’octobre 2024 incluse) avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

— une indemnité d’occupation égale au seul montant du loyer et des charges (provisions mensuelles avec régularisations annuelles) qui auraient été versés si le bail s’était poursuivi hors toute autre somme telle que taxes, surloyer, pénalités, à compter du 20 décembre 2024 (due pour le mois de novembre 2024), avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance.

*

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, applicable en l’espèce, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil.

En l’espèce, Madame [B] [L] et Monsieur [I] [L] n’ont pas comparu à l’audience. Il résulte du compte locataire versé aux débats que si la partie défenderesse a procédé à des règlements, ceux-ci n’ont pas permis de couvrir le loyer courant avant l’audience, la partie défenderesse ayant procédé à des règlements partiels pour les échances de mars 2024 à octobre 2024.

En conséquence, aucun délai de paiement de nature à suspendre les effets du congé ne peut être accordé à la partie défenderesse.

Il convient en conséquence d’ordonner l’expulsion de Madame [B] [L] et Monsieur [I] [L] et de tous occupants de leur chef des lieux loués.

Madame [B] [L] et Monsieur [I] [L] bénéficieront dès lors d’un délai de deux mois à compter de la signification à venir du commandement d’avoir à libérer les lieux pour restituer les lieux loués et les clés.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

En cas de difficultés pour envisager un relogement, il appartiendra à Madame [B] [L] et Monsieur [I] [L] de saisir :

— le juge des référés (avant commandement de quitter les lieux), par assignation,

ou

— le juge de l’exécution (après commandement de quitter les lieux), par demande formée au secrétariat-greffe du juge de l’exécution, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par déclaration faite ou remise contre récépissé, sans le recours obligatoire à un huissier ou à un avocat,

et ce afin de solliciter des délais d’évacuation dans le cadre de la mesure d’expulsion.

Sur les mesures accessoires

Madame [B] [L] et Monsieur [I] [L], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens et frais de l’instance.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de l’OPHEA qui sera débouté de sa demande présentée à ce titre.

La présente décision est exécutoire de droit par provision.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

CONSTATE la validité du congé pour reprise délivré par l’OPHEA à Madame [B] [L] et Monsieur [I] [L] le 25 octobre 2023 avec effet au 31 janvier 2024 ;

CONSTATE la résiliation au 31 janvier 2024 du contrat de bail conclu entre l’OPHEA d’une part, et Madame [B] [L] et Monsieur [I] [L] d’autre part, portant sur le logement sis [Adresse 2] – [Localité 5] ;

PRONONCE la déchéance de Madame [B] [L] et Monsieur [I] [L] de tout droit de maintien dans les lieux ;

CONSTATE que Madame [B] [L] et Monsieur [I] [L] sont occupants sans droits ni titre des lieux précédemment loués au [Adresse 2] – [Localité 5] ;

CONDAMNE Madame [B] [L] et Monsieur [I] [L] à évacuer de corps et biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux loués situés [Adresse 2] – [Localité 5] dans le délai de deux mois à compter de la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire de sa part pendant ce délai, il pourra être procédé à l’expulsion de Madame [B] [L] et Monsieur [I] [L], ainsi que de tous occupants de leur chef, avec si nécessaire le concours de la force publique après accord de l’autorité compétente ;

DIT que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L 433-1 et suivants et R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE qu’en application de l’article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution, la trêve hivernale est applicable du 1er novembre au 31 mars et interdit toute expulsion du locataire lors de la période prévue sauf si le relogement de ce dernier est assuré dans des conditions permettant le respect de l’unité et des besoins de la famille et que les coupures d’électricité et de gaz en cas d’impayés sont interdites pendant cette même période ;

CONDAMNE solidairement Madame [B] [L] et Monsieur [I] [L] à payer à l’OPHEA la somme de 7284,67 euros (sept-mille-deux-cent-quatre-vingt-quatre euros et soixante-sept centimes), correspondant au montant de l’arriéré de loyers et charges ainsi que des indemnités d’occupation impayés au 13 novembre 2024 (échéance d’octobre 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

FIXE l’indemnité mensuelle d’occupation due par Madame [B] [L] et Monsieur [I] [L] à l’OPHEA à une somme égale au seul montant du loyer et des charges (provisions mensuelles avec régularisations annuelles) qui auraient été versés si le bail s’était poursuivi hors toute autre somme telle que taxes, surloyer, pénalités ;

CONDAMNE solidairement Madame [B] [L] et Monsieur [I] [L] à payer à l’OPHEA l’indemnité mensuelle d’occupation à compter du 20 décembre 2024 (due pour le mois de novembre 2024) jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clefs entre les mains du bailleur ou de son représentant avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance ;

DÉBOUTE l’OPHEA de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Madame [B] [L] et Monsieur [I] [L] aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit par provision ;

DIT que la présente décision sera transmise, par les soins du greffe, au représentant de l’État dans le département, conformément aux dispositions de l’article R. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame GATINEAU, présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier La Juge des Contentieux de la

Stéphanie BAEUMLIN Protection placée

Camille GATINEAU