Du 14 janvier 2025

5AG

SCI/

PPP Contentieux général

N° RG 23/02175 – N° Portalis DBX6-W-B7H-X7JQ

[O] [H], [R] [Z]

C/

S.A. APRIA, [Y] [D], [W] [F] épouse [D]

— Expéditions délivrées à

— FE délivrée à

Le 14/01/2025

Avocats : M^e Pierre-françois CHARON

M^e Bertrand DAVID

M^e Marie-isabelle TEILLEUX

M^e Éric VILLEPINTE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 1]

JUGEMENT EN DATE DU 14 janvier 2025

JUGE : Madame Sandrine SAINSILY-PINEAU, Magistrate

GREFFIER : Madame Françoise SAHORES

DEMANDEURS :

Madame [O] [H]

née le 11 Septembre 1985 à [Localité 10]

[Adresse 5]

[Localité 4]

Représentée par M^e Pierre-François CHARON (Avocat au barreau de BORDEAUX)

Monsieur [R] [Z]

né le 25 Octobre 1983 à [Localité 8]

[Adresse 5]

[Localité 4]

Représenté par M^e Pierre-François CHARON (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DEFENDEURS :

S.A. APRIA

(AMENAGEMENT PROGRAMMATION ET REALISATIONS IMMOBILIERES EN AQUITAINE)

RCS de Bayonne 513 525 691

[Adresse 7]

[Localité 6]

Représentée par M^e Bertrand DAVID (Avocat au barreau de BAYONNE)

Monsieur [Y] [D]

né le 20 Août 1967 à [Localité 9]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Madame [W] [F] épouse [D]

née le 10 Février 1961 à [Localité 12]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentés par M^e Eric VILLEPINTE (Avocat au barreau de TOULOUSE)

DÉBATS :

Audience publique en date du 14 Novembre 2024

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :

Par acte sous seing privé du 1er août 2017, Monsieur [Y] [D] et son épouse, Madame [W] [F], représentés par leur mandataire, la SARL TOURNY GESTION, ont consenti à Monsieur [R] [Z] et à Madame [O] [H], pour une durée de 3 ans renouvelable, un bail d’habitation portant sur un logement sis au [Adresse 11], moyennant le versement d’un loyer mensuel de 780,90 € outre 70 € par mois de provisions sur charges.

L’état des lieux d’entrée a été réalisé le 1er août 2017.

Monsieur [R] [Z] et Madame [O] [H] ont quitté les lieux loués au mois de mars 2023.

Arguant de l’indécence du logement, Monsieur [R] [Z] et Madame [O] [H] ont, par acte de commissaire de justice délivré le 1er juin 2023, fait assigner les époux [D] devant le juge des contentieux de la protection de ce siège aux fins de le voir principalement condamner à leur payer la somme de 8.500 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance qu’ils ont subi.

L’affaire a été enregistrée sous le n° 23/2175.

Suivant acte de commissaire de justice délivré le 30 janvier 2024, Monsieur [Y] [D] et Madame [W] [F] épouse [D] ont fait assigner la SA APRIA AMENAGEMENT PROGRAMATION ET REALISATIONS IMMOBILIERES EN AQUITAINE (la SA APRIA), afin de les garantir et relever indemne de toutes condamnations qui seraient prononcées à leur encontre dans l’affaire les opposant aux consorts [Z] et [H].

L’affaire a été enrôlée sous le n° 24/407.

Les deux procédures ont été jointes par mention au dossier le 18 mars 2024, l’affaire se poursuivant sous le n° 20/2175.

L’affaire a été appelée à l’audience du 14 novembre 2024, après plusieurs renvois contradictoires justifiés par la nécessité pour les parties d’échanger leurs pièces et conclusions.

A l’audience, Monsieur [R] [Z] et Madame [O] [H], représentés par leur conseil, demande au juge des contentieux de la protection de :

— juger recevables leurs demandes,

— condamner les époux [D] à leur verser la somme de 4.500 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance qu’ils ont subi relatif à la présence de moisissures et d’humidité dans leur logement,

— condamner Monsieur et Madame [D] à leur verser la somme de 4.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance qu’ils ont subi relatif à :

— la détérioration des vêtements compte tenu de l’humidité,

— des difficultés de circulation sur certaines parties communes,

— l’impossibilité d’user paisiblement de certaines parties communes (éclairages et portails),

— débouter les époux [D] de l’ensemble de leurs demandes,

— condamner Monsieur et Madame [D] à leur verser la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En défense, Monsieur et Madame [D], représentés par leur conseil, demandent au juge des contentieux de la protection, sur le fondement des dispositions de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet

1989 et sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— à titre principal :

— de juger que les demandes de Monsieur [R] [Z] et Madame [O] [H] sont irrecevables comme étant prescrites,

— de condamner Monsieur [R] [Z] et de Madame [O] [H] à leur payer la somme de 1.500 € au titre des frais irrépétibles outre les entiers dépens,

— à titre subsidiaire :

— de rejeter les demandes de Monsieur [R] [Z] et de Madame [O] [H] ou à tout le moins de les rapporter à de plus justes proportions,

— de condamner la SA APRIA à la relever et garantir indemne de toutes condamnations prononcées à leur encontre,

— de condamner la SA APRIA à leur payer la somme de 2.000 € au titre des frais irrépétibles outre les entiers dépens de l’instance.

La SA APRIA, représentée par son conseil, demande au juge des contentieux de la protection, sur le fondement des dispositions des articles 1231-1 et suivants, 1353, 2224 et 1792 du code civil :

— de juger les demandes des époux [D] à son encontre fondée sur les dispositions de l’article 1792 du code civil irrecevables pour défaut de qualité à défendre,

— de juger que les demandes de Monsieur et de Madame [D] à son encontre fondée sur les dispositions de l’article 1231-1 du code civil irrecevables comme prescrites,

— de débouter les époux [D] de l’intégralité de leurs demandes formulées à son encontre,

— de condamner solidairement Monsieur et Madame [D] à leur payer une somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— de condamner solidairement les époux [D] aux entiers dépens.

Pour l’exposé des moyens venant au soutien de ces demandes, il est renvoyé aux conclusions écrites des parties.

La décision a été mise en délibéré au 14 janvier 2025.

Conformément aux dispositions de l’article 467 du code de procédure civile, la présente décision susceptible d’appel, sera contradictoire.

MOTIFS :

I – Sur la prescription :

L’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 énonce que «toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit».

Il s’évince des dispositions de l’article 2240 du code civil que «la reconnaissance par le débiteur du droit de celui contre lequel il prescrivait interrompt le délai de prescription».

Monsieur et Madame [D] arguent de la prescription de l’action de Monsieur [R] [Z] et de Madame [O] [H]. Ils prétendent que ces derniers ont revendiqué clairement dans leur assignation avoir subi un trouble de jouissance en lien avec une forte humidité dans le logement dès la prise du logement. Ils mettent en avant les mentions de l’état des lieux d’entrée qui signament l’existence de moisissures et de traces d’humidité sur les murs de deux chambres du logement. Ils soulignent que dans un courrier du 5 août 2017, ils font état de divers désordres. Ils notent que plus de trois ans se sont écoulés depuis la date d’apparition des désordres revendiqués de sorte que l’action de Monsieur [R] [Z] et de Madame [O] [H] est prescrite. Ils nient avoir reconnu les droits de ces derniers, la réalisation de devis de réparation ne valant pas reconnaissance de leurs droits.

Monsieur [R] [Z] et Madame [O] [H] contestent la prescription alléguée par les époux [D]. Ils estiment que ces derniers ont reconnu leur droit en faisant réaliser des devis pour tenter de mettre fin aux désordres, lesquels ont interrompu les délais de prescription. Ils soutiennent que le dommage qu’ils ont subi est continu et s’est aggravé dans le temps. Enfin, ils observent que seul le préjudice relatif à l’humidité pourrait souffrir de prescription et en aucun cas la détérioration de vêtements compte tenu de l’humidité, l’impossibilité de jouir de certaines pièces du logement, les difficultés de circulation sur certaines parties communes et l’impossibilité d’user paisiblement de certaines parties communes (éclairages et portails).

En l’espèce, il ressort de l’état des lieux d’entrée qu’ils sont les premiers occupants des lieux après travaux. Ce dernier, établi

contradictoirement le 1er août 2017, mentionne que :

— les murs de la chambre côté parking présente des moisissures et des traces d’humidité sur les deux murs de la fenêtre,

— les murs de la chambre côté séjour présente des moisissures.

Monsieur [R] [Z] et Madame [O] [H] admettent, d’ailleurs, dans leurs écritures que «dès la prise de possession de leur logement ils ont subi des troubles de jouissance et une forte humidité dans leur logement».

Le courrier en réponse du 17 octobre 2018 adressé par le gestionnaire du logement au conciliateur de justice saisi par Monsieur [R] [Z] au cours de l’année 2018, montre, que ce dernier s’est, en outre, plaint à cette époque des traces d’humidité et a fait part de leur inquiétude.

En revanche, aucun élément ne permet d’établir qu’ils ont, par la suite, alerté leur bailleur sur ces désordres avant le courrier de leur conseil adressé à Monsieur [Y] [D] le 31 janvier 2023.

Il s’en déduit, ainsi, que Monsieur [R] [Z] et Madame [O] [H] étaient informés dès leur entrée dans les lieux le 1er août 2017 de l’existence des problèmes d’humidité et de leurs conséquences sur le logement. En revanche, il ne peut être déduit des courriers de la Société TOURNY GESTION et de l’établissement de devis, dont il n’est pas démontré qu’ils ont été suivis d’une facture, que les époux [D] ont interrompu le délai de prescription, ces devis ne pouvant suffire à caractériser une reconnaissance non équivoque des bailleurs des préjudices de jouissance allégués par les locataires.

Si Monsieur [R] [Z] et Madame [O] [H] soutiennent que le dommage subi est continu et s’est aggravé dans le temps, force est de constater que les pièces qu’ils produisent ne permettent ni de l’établir ni qu’ils se sont rapprochés de leur bailleur pour leur signaler cette aggravation.

Enfin, Monsieur [R] [Z] et Madame [O] [H] soutiennent que le surplus des troubles de jouissance qu’ils allèguent n’est pas prescrit. Or, ils admettent que la déterioration des vêtements et l’impossibilité de jouir de certaines pièces sont causées par l’humidité, dont il a été démontré qu’ils en étaient informés depuis leur entrée dans les lieux.

S’agissant des difficultés de circuler dans certaines parties communes, il convient de constater que Monsieur [R] [Z] et Madame [O] [H] ne mentionnent pas les parties communes concernées ni ne caractérisent les raisons des difficultés alléguées. Cependant, il se déduit du courrier de leur conseil adressé à Monsieur [Y] [D], le 31 janvier 2023, et des photographies qui lui sont annexées, qu’ils font référence à une impossibilité de circuler dans le jardin. Pourtant, dans ce même courrier, ils indiquent subir ce trouble de jouissance «dès la prise de possession des lieux». Au surplus, dans son courrier en réponse au conciliateur de justice saisi par Monsieur [R] [Z] au cours de l’année 2018, en date du 17 octobre 2018, la SARL TOURNY GESTION, gestionnaire du bien, confirme leurs déclarations puisqu’elle indique que Monsieur [R] [Z] et Madame [O] [H] avaient connaissance de ce «problème de praticité pour l’entretien du jardin arrière du logement. Il convient à chaque locataire de s’organiser pour l’entretien de sa partie privative»..

Il en est de même s’agissant de l’impossibilité d’user paisiblement de certaines parties communes (éclairages et portail). Dans le courrier de leur conseil adressé à Monsieur [Y] [D], le 31 janvier 2023, ils admettent subir ce trouble de jouissance «dès la prise de possession des lieux». Le courrier adressé au conciliateur de justice, le 17 octobre 2018, par la SARL TOURNY GESTION permet de le confirmer : «les locataires avaient connaissance de ce «problème de praticité pour l’entretien du jardin arrière du logement… Il n’y a aucune obligation de créer un portillon».

Or, Monsieur [R] [Z] et Madame [O] [H] ont fait assigner les époux [D], par acte de commissaire de justice délivré le 1er juin 2023, soit près de six ans après le 1er août 2017, date de l’établissement de l’état des lieux d’entrée dans les lieux loués.

En l’absence de cause de suspension ou d’interruption, il apparaît qu’en application des dispositions de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, Monsieur [R] [Z] et Madame [O] [H] ne peuvent réclamer l’indemnisation des préjudices qu’ils allèguent, pour cause de prescription.

II – Sur l’action en garantie des époux [D] :

L’action de Monsieur [R] [Z] et de Madame [O] [H] ayant été déclarée prescrite, il n’y a pas lieu de statuer sur l’appel en garantie de la SA APRIA par Monsieur et Madame [D].

III – Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire par provision.

Monsieur [R] [Z] et Madame [O] [H], parties perdantes, seront condamnés aux dépens.

L’équité conduit à laisser à chacune des parties la charge des frais irrépétibles qu’elles ont exposés.

PAR CES MOTIFS :

La vice-présidente chargée des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort :

DÉCLARE irrecevables les demandes d’indemnisation de Monsieur [R] [Z] et de Madame [O] [H] car prescrites ;

DIT n’y avoir lieu de statuer sur l’appel en garantie de la SA APRIA AMENAGEMENT PROGRAMATION ET REALISATIONS IMMOBILIERES EN AQUITAINE par Monsieur [Y] [D] et par Madame [W] [F] épouse [D] ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

DIT n’y avoir lieu à indemnités sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [R] [Z] et Madame [O] [H] aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire par provision.

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par la Vice-Présidente et le Greffier présent.

LE GREFFIER LA VICE PRÉSIDENTE

chargée des contentieux de la protection