TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 02 janvier 2025 prorogée au 09 Janvier 2025

Président : M^me HAK, Vice-présidente

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 03 Octobre 2024

GROSSE :

Le 09 janvier 2025

à M^e GROSSO

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 09 janvier 2025

à M^e BONAN

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 23/02482 – N° Portalis DBW3-W-B7H-3HM2

PARTIES :

DEMANDERESSES

Madame [C] [B] épouse [Z]

née le 29 Octobre 1938 à [Localité 6] (13)

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Yves GROSSO, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [G] [Z]

née le 16 Mai 1960 à [Localité 8]

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Yves GROSSO, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Madame [Y] [H]

née le 27 Décembre 1966 à [Localité 7]

demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Paul-Victor BONAN, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [M] [T]

demeurant [Adresse 5]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte de donation du 28 août 1981, Madame [C] [B] épouse [Z] est devenue usufruitière d’un appartement situé [Adresse 4], dont Madame [G] [Z] a la nue-propriété.

Par acte sous signature privée le 12 novembre 2013, Madame [C] [B] épouse [Z] a donné cet appartement à bail à Madame [Y] [H] pour un loyer mensuel de 600 euros, outre 100 euros de provision sur charges.

Par acte sous signature privée du 12 novembre 2013, Monsieur [M] [T] s’est porté caution personnelle et solidaire des sommes qui seraient dues par la locataire.

Des loyers étant demeurés impayés, Madame [C] [B] épouse [Z] et Madame [G] [N] ont fait signifier à Madame [Y] [H] par acte d’huissier de justice en date du 2 août 2022 un commandement de payer la somme de 5 057,94 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Ce commandement de payer a été dénoncé à Monsieur [T] en sa qualité de caution solidaire, par acte du 16 août 2022, transformé en procès-verbal de recherches infructueuses.

Par actes d’huissier de justice en date du 2 mars 2023 pour Madame [Y] [H] et du 15 mars 2023 pour Monsieur [M] [T], Madame [C] [B] épouse [N] et Madame [G] [Z] les ont assignés devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

• constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989

• ordonner l’expulsion des requis ainsi que celle de tout occupant de leur chef avec le concours de la force publique si besoin est,

• condamner solidairement Madame [Y] [H] et Monsieur [M] [T] à leur payer les loyers et charges impayés au 1° janvier 2023, soit la somme de 5.699,64 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au dernier loyer en cours augmenté des

• condamner Madame [Y] [H] et Monsieur [M] [T] à leur payer la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Au soutien de ses prétentions, Madame [C] [B] épouse [Z] et Madame [G] [N] exposent que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 2 août 2022 et ce pendant plus de deux mois.

Appelée à l’audience du 11 mai 2023, l’affaire a fait l’objet de trois renvois pour être finalement retenue à l’audience du 4 avril 2024.

A l’audience, Madame [C] [B] épouse [Z] et Madame [G] [Z], représentés par leur conseil, ont sollicité le bénéfice de leur acte introductif d’instance et actualisé leur créance à la somme de 9.713,46 euros au 2 avril 2024, terme du mois d’avril inclus.

Madame [Y] [H], représentée par son conseil, a demandé les plus larges délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire, faisant valoir une situation financière difficile et un enfant à charge, scolarisé à proximité immédiate de son logement.

Monsieur [M] [T], dont la citation a été transformée en procès-verbal de recherches infructueuses, n’a pas comparu et personne pour lui.

A la date du délibéré fixée au 27 juin 2024, une réouverture des débats a été ordonnée au 3 octobre 2024, afin d’inviter les demanderesses à justifier de la dénonce de l’assignation à la préfecture et du retour du courrier recommandé avec accusé de réception du procès-verbal 659 de l’assignation.

A l’audience du 3 octobre 2024, Madame [C] [B] épouse [Z], Madame [G] [Z], et Madame [Y] [H] ont comparu représentées par leur conseil respectif et réitéré l’ensemble de leurs demandes formulées dans leurs écritures déposées à l’audience du 4 avril 2024.

Monsieur [M] [T] n’a pas comparu et personne pour lui. L’avis de réception de la lettre recommandée qui lui a été adressée par l’huissier de justice instrumentaire est revenu avec la mention « destinataire inconnu à l’adresse ».

La décision a été mise en délibéré au 2 janvier 2025, prorogé au 9 janvier 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION,

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’absence de comparution de Monsieur [M] [T] ne fait ainsi pas obstacle à ce qu’il soit statué dans le litige l’opposant à Madame [C] [B] épouse [Z] et Madame [G] [Z].

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version alors applicable au litige, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail devait être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins deux mois avant l’audience.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 17 mars 2023, soit moins de deux mois avant l’audience du 11 mai 2023, en violation des dispositions précitées.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc irrecevable.

En conséquence, les demandes subséquentes aux fins d’expulsion et en paiement des indemnités d’occupation deviennent sans objet et seront rejetées.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement celui qui se prétend libéré doit en justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation.

Le dernier décompte de la locataire date du 2 avril 2024, faisant apparaître que Madame [H] restait devoir un montant de 9.713,46 euros au titre des loyers et charges impayés.

Il convient de déduire la somme de 130,30 euros correspondant aux frais d’assignation qui relèvent des frais de procédure.

Madame [H] communique à l’audience la preuve qu’elle a remis le jour-même deux chèques au mandataire du bailleur, pour un montant total de 4.000 euros.

Pour le reste elle ne conteste pas le principe de la dette locative. Elle sera donc condamnée à payer à Madame [C] [B] épouse [Z], à titre de provision à valoir sur l’arriéré locatif, la somme de 9.583,16 euros en deniers ou quittance, avec intérêts au taux légal sur la somme de 5 057,94 euros à compter du commandement de payer du 2 août 2022, et pour le surplus à compter de la présente décision.

Sur la demande de délais de paiement

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

A supposer le bon encaissement des chèques remis par Madame [H] le jour de l’audience, qui lui permettrait de bénéficier des délais de paiement dérogatoires sur 36 mois, au regard de la qualité du bailleur, des paiements sporadiques depuis décembre 2021, de la situation financière et familiale de Madame [H] qui ne lui permet manifestement pas de faire face au règlement des loyers courants en plus de l’apurement de la dette locative, il convient de rejeter sa demande de délais de paiement.

Sur les engagements de la caution

Selon l’article 2288 du code civil, celui qui se rend caution d’une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation, si le débiteur n’y satisfait pas lui-même.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « Lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard ».

En l’espèce, par acte d’engagement du 12 novembre 2013, Monsieur [M] [T] s’est porté caution solidaire de Madame [H] pour le paiement notamment des loyers, charges, indemnités d’occupation, et de toutes sommes qui pourraient être dues du fait du locataire à l’occasion de la location, jusqu’à concurrence de 25.200 euros, et jusqu’au 12 novembre 2022.

Le commandement de payer lui a été dénoncé par commissaire de justice le 16 août 2022, soit dans le délai prévu par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

L’obligation de Monsieur [M] [T] en qualité de caution solidaire de Madame [H] n’est donc pas sérieusement contestable jusqu’au 12 novembre 2022.

Il ressort du commandement de payer et des décomptes, qu’un montant global de 6.711,29 euros était dû entre le premier impayé en date du 1er avril 2022, et le mois de novembre 2022.

Une somme de 4.958,35 euros a été réglé par la locataire ou la CAF, de sorte que la dette locative s’élevait à un montant de 1.752,94 euros.

Monsieur [M] [T] sera donc tenu, en qualité de caution solidaire de Madame [H], à payer solidairement avec elle une provision de 1.752,94 euros sur l’arriéré locatif arrêté en novembre 2022, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 2 août 2022.

Sur les demandes accessoires

L’équité exige de condamner Madame [H] et Monsieur [T] à payer in solidum à Mesdames [Z] une somme de 400 euros au titre des frais irrépétibles et non compris dans les dépens.

Partie perdante, ils supporteront aussi in solidum la charge des entiers dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût des commandements de payer.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection de [Localité 6] statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DECLARONS irrecevable la demande de Madame [C] [B] épouse [Z] et Madame [G] [Z] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 12 novembre 2013 avec Madame [Y] [H] et portant sur un appartement situé [Adresse 4] ;

DISONS que les demandes d’expulsion et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation, devenues sans objet, seront rejetées ;

CONDAMNONS Madame [Y] [H] à payer à Madame [C] [B] épouse [Z], à titre provisionnel, la somme de 9.583,16 euros en deniers ou quittance, avec intérêts au taux légal sur la somme de 5 057,94 euros à compter du commandement de payer du 2 août 2022, et pour le surplus à compter de la présente décision, au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 2 avril 2024 ;

DEBOUTONS Madame [Y] [H] de sa demande de délais de paiement ;

DISONS que Monsieur [M] [T] sera tenu, solidairement avec Madame [Y] [H], à titre provisionnel et en qualité de caution solidaire, à payer à Madame [C] [B] épouse [Z] la somme 1.752,94 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 2 août 2022, au titre de l’arriéré locatif arrêté en novembre 2022 ;

REJETONS le surplus des demandes ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [M] [T] et Madame [Y] [H] à payer à Madame [C] [B] épouse [Z] et Madame [G] [Z] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [M] [T] et Madame [Y] [H] aux entiers dépens, en ce compris le coût des commandements de payer ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier Le président