TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 22 Septembre 2025

Président : Monsieur BIDAL, Juge

Greffier : Nicole DE ANGELIS Greffiere

Débats en audience publique le : 19 Mai 2025

GROSSE :

Le ……………………………………………

à M^e Béatrice PORTAL………………..

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à Me ………………………………………..

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à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

N° RG 24/07594 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5ZGH

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.D.C. ENSEMBLE IMMOBILIER LE BRETAGNE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Béatrice PORTAL, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [O] [F] [Z]

né le 22 Septembre 1974 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2]

non comparant

Madame [R] [D] épouse [Z]

née le 06 Février 1985 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Nathalie LAURICELLA, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [O] [Z] et Madame [R] [D] ép [Z] sont propriétaires au sein de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4].

Par exploit de commissaire de justice en date du 29 octobre 2024, auquel il y a lieu de se reporter pour l’exposé intégral de ses demandes et moyens, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4], représenté par son syndic, la société LEANDRI IMMOBILIERE, a fait assigner Monsieur [O] [Z] et Madame [R] [D] ép [Z] devant le tribunal judiciaire de MARSEILLE, pôle de proximité.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 19 mai 2025.

A cette audience, Madame [R] [D] ép [Z] et le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4], représentés par leur Conseil respectif, ont repris leurs conclusions auxquelles il est renvoyé pour l’intégralité de ses prétentions et moyens.

Monsieur [O] [Z] n’a pas comparu et n’a pas été représenté, bien que cité par acte remis à domicile.

L’affaire est mise en délibéré au 22 septembre 2025.

Vu les articles 446-1, 446-2 et 455 du code de procédure civile,

MOTIVATION DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et il n’est fait droit à la demande que dans la mesure où elle apparaît régulière, recevable et bien fondée.

Vu l’article 9 du code de procédure civile,

Vu l’article 1353 du code civil,

Sur les demandes principales

Sur les sommes dues au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 10, dans sa version en vigueur, de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives aux services collectifs et équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ; ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Lorsque les comptes ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté, dans le délai de deux mois suivant leur notification dans les conditions de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, la décision de l’assemblée générale ayant voté l’approbation, ne sont plus en droit de refuser de verser leur quote-part. La créance du syndicat des copropriétaires est alors certaine, liquide et exigible.

En application de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté en assemblée générale, ces provisions devenant exigibles le premier jour de chaque trimestre.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4] verse aux débats :

la preuve de ce que Monsieur [O] [Z] et Madame [R] [D] ép [Z] sont propriétaires du lot 19 sis [Adresse 4], le contrat de syndic,des appels de fonds,des projets de répartition de charges,le procès-verbal des assemblées générales tenues les 11 octobre 2023 et le 18 décembre 2024, ayant approuvé les comptes de l’année antérieure, ainsi que les budgets prévisionnels correspondants, un décompte de la créance au 1er octobre 2024, un décompte actualisé au 17 avril 2025, produit à l’audience non contradictoirement en violation des dispositions de l’article 16 du code de procédure civile,une mise en demeure en date du 14 mai 2024, portant sur la somme de 2 308,04 euros, AR signé,une mise en demeure en date du 11 juin 2024, portant sur la somme de 2 511,11 euros, AR signé,une mise en demeure en date du 28 août 2024, portant sur la somme de 3 460,65 euros, AR pli avisé et non réclamé.

Le syndicat des copropriétaires justifie ainsi que Monsieur [O] [Z] et Madame [R] [D] ép [Z] n’a pas acquitté dans leur intégralité sa quote-part des charges de copropriété dues pour un montant de 3 866,16 euros, déduction faite des sommes appelées au titre des frais de mise en demeure, des frais bancaires et de suivi de contentieux.

Il convient, en conséquence, de condamner Monsieur [O] [Z] et Madame [R] [D] ép [Z] au paiement de la somme de 3 866,16 euros, au titre des charges dues à la date du 1er octobre 2024.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

En l’absence de justification de ce que le règlement de copropriété comporte une clause de solidarité, la présente condamnation ne sera pas assortie de la solidarité.

Sur les sommes nécessaires au recouvrement

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, des relances justifiées, des droits et émoluments facturés par les huissiers de justice et des frais exposés pour la prise d’hypothèque sur le lot des copropriétaires débiteurs.

Seuls les frais nécessaires, c’est-à-dire ceux exposés pour l’avancement de la procédure sont à la charge du copropriétaire défaillant. Tel n’est pas le cas à titre d’exemple des frais de syndic intitulés « frais de relance », de contentieux, ou des frais correspondant à la transmission des dossiers aux avocats ou aux huissiers, qui correspondent à des frais d’honoraires du syndic. En effet, l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et le fait que le contrat de syndic prévoit une rémunération spécifique de cette activité, à titre d’honoraires supplémentaires, n’en change pas la nature.

En l’espèce, il apparaît que le syndicat des copropriétaires est fondé à solliciter, au titre des frais imputables à Monsieur [O] [Z] et Madame [R] [D] ép [Z], la somme de 40 euros correspondant aux frais de la mise en demeure notifiée le 14 mai 2024, les autres frais sollicités étant soit injustifiés, soit superfétatoires, et donc non nécessaires au sens de l’article 10-1 susvisé.

Par conséquent, Monsieur [O] [Z] et Madame [R] [D] ép [Z] seront condamnés à payer la somme de 40 euros au syndicat des copropriétaires au titre des frais de recouvrement nécessaires.

En l’absence de justification de ce que le règlement de copropriété comporte une clause de solidarité, la présente condamnation ne sera pas assortie de la solidarité.

Sur les dommages et intérêts

Il résulte de l’article 1240 du code civil, « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4] ne prouve pas l’existence d’un préjudice en lien avec les faits litigieux, distinct de celui causé par le retard de paiement.

Par ailleurs, si sa demande a été accueillie dans le cadre du présent litige, il ne saurait être jugé que la résistance de Monsieur [O] [Z] et Madame [R] [D] ép [Z] serait abusive ou fautive, en l’absence de preuve d’une mauvaise foi de sa part.

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4] sera donc débouté de sa demande de ce chef.

Sur la demande renconventionnelle de délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, en l’absence de justificatifs quant à sa situation personnelle et financière, et au regard tant des besoins du syndicat des copropriétaires, qui s’y oppose, que des délais de paiement dont les copropriétaires ont, de fait, bénéficié, la demande reconventionnelle de Madame [R] [D] ép [Z] de délais pour s’acquitter du paiement de la dette sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [O] [Z] et Madame [R] [D] ép [Z], qui succombent à l’instance, seront condamnés in solidum aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des circonstances du litige, il convient de condamner in solidum Monsieur [O] [Z] et Madame [R] [D] ép [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4] la somme de 500 euros en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [O] [Z] et Madame [R] [D] ép [Z] à verser au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4], représenté par son syndic, la société LEANDRI IMMOBILIERE, la somme de 3 866,16 euros, au titre des charges dues à la date du 1er octobre 2024, majorée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

CONDAMNE Monsieur [O] [Z] et Madame [R] [D] ép [Z] à verser au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4], représenté par son syndic, la société LEANDRI IMMOBILIERE, la somme de 40 euros au titre des frais de recouvrement ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4], représenté par son syndic, la société LEANDRI IMMOBILIERE, de sa demande de dommages et intérêts ;

DEBOUTE Madame [R] [D] ép [Z] de sa demande reconventionnelle en délais de paiement ;

CONDAMNE Monsieur [O] [Z] et Madame [R] [D] ép [Z] in solidum à verser au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4], représenté par son syndic, la société LEANDRI IMMOBILIERE, la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [O] [Z] et Madame [R] [D] ép [Z] in solidum aux entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

AINSI JUGE ET PRONONCE LES JOURS MOIS AN CI-DESSUS

Le greffier, Le juge,