RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE COMPIÈGNE

MINUTE N° : /2026

N° RG 22/00948 – N° Portalis DBZV-W-B7G-CGSM

CONTENTIEUX – Chambre 1 Section 1

JUGEMENT DU 03 Février 2026

Entre :

Monsieur [X] [V]

né le 05 Octobre 1961 à [Localité 8] (OISE)

[Adresse 2]

[Localité 6]

Rep/assistant : Maître Sophie LANCKRIET de la SARL ESIA AVOCATS, avocat au barreau de COMPIEGNE

Madame [C] [Y]

née le 19 Juillet 1966 à [Localité 5] (OISE)

[Adresse 2]

[Localité 6]

Rep/assistant : Maître Sophie LANCKRIET de la SARL ESIA AVOCATS, avocat au barreau de COMPIEGNE

Et :

Maître [O] [G]

[Adresse 4]

[Localité 5]

Rep/assistant : Maître Océane ZEITER DURAND de la SCP SIMEONI – ZEITER DURAND, avocat au barreau de COMPIEGNE, avocat postulant

Rep/assistant : Maître Gilles GRARDEL de l’AARPI KERAS AVOCATS, avocat au barreau de LILLE, avocat plaidant

MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES

Immatriculée au RCS de LE MANS sous le numéro 775 652 126

[Adresse 3]

[Localité 7]

Rep/assistant : Maître Océane ZEITER DURAND de la SCP SIMEONI – ZEITER DURAND, avocat au barreau de COMPIEGNE, avocat postulant

Rep/assistant : Maître Gilles GRARDEL de l’AARPI KERAS AVOCATS, avocat au barreau de LILLE, avocat plaidant

MMA IARD

Immatriculée au RCS de LE MANS sous le numéro 440 048 882

[Adresse 3]

[Localité 7]

Rep/assistant : Maître Océane ZEITER DURAND de la SCP SIMEONI – ZEITER DURAND, avocat au barreau de COMPIEGNE, avocat postulant

Rep/assistant : Maître Gilles GRARDEL de l’AARPI KERAS AVOCATS, avocat au barreau de LILLE, avocat plaidant

N° RG 22/00948 – N° Portalis DBZV-W-B7G-CGSM – jugement du 03 Février 2026

Expédition et Formule éxécutoire le :

à M^e Sophie LANCKRIET

M^e Océane ZEITER DURAND

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame Hélène JOURDAIN, magistrat chargé du rapport

Magistrats ayant délibéré :

Président : Madame Hélène JORDAIN

Assesseurs : Monsieur Patrick ROSSI et Madame Marine RAVEL

Magistrat rédacteur : Madame Hélène JOURDAIN

Greffier : Madame Angélique LALOYER

DEBATS :

A l’audience du 02 Décembre 2025, tenue publiquement devant Madame JOURDAIN, magistrat chargé du rapport, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile ;

Avis a été donné que l’affaire était mise en délibéré au 03 Février 2026 ;

JUGEMENT :

Mis à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;

********

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique en date du 6 septembre 2012, Monsieur [X] [V] et Madame [C] [Y] ont acquis auprès de Monsieur [F] [P] et de Madame [B] [K] épouse [P], une maison d’habitation située au [Adresse 1] à [Localité 6] pour un montant de 161.000 euros.

Postérieurement à la vente, les consorts [V]-[Y] ont constaté un fléchissement des plafonds du rez-de-chaussée et ont confié la défense de leurs intérêts à Maître Herbert DA SYLVA, avocat au Barreau de COMPIEGNE.

Aucune solution amiable n’ayant été trouvée avec les vendeurs, les consorts [V]-[Y] ont, par l’intermédiaire de Maître [O] [A], saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de COMPIEGNE afin de solliciter une mesure d’expertise judiciaire. L’assignation a été délivrée le 3 janvier 2013.

Monsieur [R] [M] expert judiciaire, désigné par ordonnance de référé du 17 avril 2013, a déposé son rapport le 09 novembre 2013.

Maître [O] [G] a cessé d’exercer la profession d’avocat le 31 décembre 2017, date d’effet de sa demande de retrait du Tableau de l’Ordre des avocats de COMPIEGNE.

Les consorts [V]-[Y] ont eu alors recours aux services d’un nouveau conseil, Maître Sophie LANCKRIET, afin de poursuivre la procédure judiciaire contre les vendeurs.

Par actes en date du 22 août 2018, les consorts [V]-[Y] ont assignés les époux [P] devant le tribunal de grande instance de COMPIEGNE afin de voir engager leur responsabilité et obtenir leur condamnation à réparer les préjudices qu’ils estimaient avoir subis sur le fondement de l’article 1604 du code civil, invoquant un défaut de délivrance conforme.

N° RG 22/00948 – N° Portalis DBZV-W-B7G-CGSM – jugement du 03 Février 2026

Aux termes d’un jugement en date du 04 juin 2019, les consorts [V]-[Y] ont été déboutés de leurs demandes fondées sur le défaut de conformité, la juridiction ayant retenu que « la chose comportant un défaut affectant son usage, seule l’action en garantie des vices cachés pouvait être intentée par les acheteurs, dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice ».

Les consorts [V]-[Y] ont interjeté appel de ce jugement.

Par un arrêt du 18 mai 2021, la Cour d’appel d’AMIENS a confirmé le jugement de première instance et a, en outre, déclaré irrecevables les demandes formées par Monsieur [X] [V] et Madame [C] [Y] sur le fondement de la garantie des vices cachés et de la garantie décennale.

Cet arrêt a été signifié aux appelants le 14 juin 2021 et est désormais définitif, aucun pourvoi en cassation n’ayant été formé.

Par courrier en date du 9 juin 2021, les consorts [V]-[Y] ont saisi Madame le bâtonnier de Compiègne afin de l’informer de leur intention d’engager la responsabilité de Maître [G] et de solliciter qu’il soit procédé à une déclaration de sinistre auprès de l’assureur collectif de responsabilité civile des membres du Barreaux de COMPIEGNE dont faisait partie Maître [G] lorsqu’il était en exercice.

Par actes d’huissier de justice en date des 4, 8 et 11 août 2022, Monsieur [X] [V] et Madame [C] [Y] ont fait assigner Monsieur [O] [G], la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, la société MMA IARD et la société ALLIANZ IARD devant le tribunal judiciaire de COMPIEGNE aux fins de voir :

A TITRE PRINCIPAL,

DIRE ETJUGER que Maître [O] [G] a commis une faute à l’égard de Monsieur [X] [V] et Madame [C] [Y] en ce qu’il a laissé se prescrire le délai de la garantie légale des vices cachés dont ils disposaient contre leurs vendeurs, à savoir Monsieur [F] [P] et Madame [B] [K] épouse [P];

DIRE ETJUGER que cette faute de Maître [O] [G] présente un lien de causalité avec les préjudices qu’ils ont subis ;

En conséquence,

CONDAMNER solidairement Monsieur [O] [G] et les compagnies MMA IARD

ASSURANCES MUTUELLES et MMA IARD à leur payer à titre de dommages intérêts, les sommes de :

30.340,80 € en réparation de leurs préjudices matériels,

2.890,91 au titre des dépens de première instance et d’appel comprenant les frais d’expertise judiciaire,

3.000 € au titre de leur condamnation par la Cour d’appel sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

2.386,80 € au titre des honoraires de Maître Sophie LANCKRIET pour la procédure de première instance et d’appel dirigée contre les époux [P],

700 € en remboursement des provisions versées à Maître [O] [G] postérieurement au dépôt du rapport d’expertise,

7.350 € au titre de leur préjudice de jouissance,

20.000 € au titre de leur préjudice moral.

DIRE que ces sommes porteront intérêt au taux légal à compter de la déclaration de sinistre du 14 juin 2021;

DIRE ETJUGER que les intérêts ayant plus d’un an seront eux-mêmes productifs d’intérêts au taux légal ;

CONDAMNER solidairement Monsieur [O] [G] et les compagnies MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES et MMA IARD à leur payer la somme de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER solidairement Monsieur [O] [G] et les compagnies MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES et MMA IARD au paiement des dépens ;

N° RG 22/00948 – N° Portalis DBZV-W-B7G-CGSM – jugement du 03 Février 2026

A TITRE SUBSIDIAIRE,

CONDAMNER solidairement Monsieur [O] [G] et la compagnie ALLIANZ IARD à leur payer à titre de dommages intérêts, les sommes de :

30.340,80 € en réparation de leurs préjudices matériels,

2.890,91 au titre des dépens de première instance et d’appel comprenant les frais d’expertise judiciaire,

3.000 € au titre de leur condamnation par la Cour d’appel sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

2.386,80 € au titre des honoraires de Maître Sophie LANCKRIET pour la procédure de première instance et d’appel dirigée contre les époux [P],

700 € en remboursement des provisions versées à Maître [O] [G] postérieurement au dépôt du rapport d’expertise,

7.350 € au titre de leur préjudice de jouissance,

20.000 € au titre de leur préjudice moral.

DIRE que ces sommes porteront intérêt au taux légal à compter de la déclaration de sinistre du 14juin 2021;

DIRE ET JUGER que les intérêts ayant plus d’un an seront eux-mêmes productifs d’intérêts au taux légal ;

CONDAMNER solidairement Monsieur [O] [G] et la compagnie ALLIANZ IARD à leur payer la somme de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile;

CONDAMNER solidairement Monsieur [O] [G] et la compagnie ALLIANZ IARD au paiement des dépens.

Suivant conclusions d’incident notifiées par le RPVA le 21 septembre 2023, la société ALLIANZ IARD a sollicité sa mise hors de cause.

Suivant ordonnance en date du 8 janvier 2024, le juge de la mise en état a renvoyé l’affaire devant la formation de jugement, sans clôture de l’instruction, pour examen de la fin de non-recevoir soulevée par la société ALLIANZ IARD et fait injonction aux sociétés MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES et MMA IARD de produire aux débats les conditions générales et spéciales du contrat souscrit auprès d’elles et garantissant la responsabilité civile professionnelle de Maître [G].

Aux termes d’un jugement en date du 7 mai 2024, le tribunal judiciaire de Compiègne a constaté le désistement d’instance de Monsieur [X] [V] et de Madame [C] [Y] à l’égard de la société ALLIANZ IARD ainsi que l’extinction de l’instance entre ces parties.

Dans le cadre de leurs dernières conclusions écrites notifiées par voie électronique en date du 24 janvier 2025 les consorts [V]-[Y] demandent au tribunal de :

dire et juger que Maître [O] [G] a commis une faute en ce qu’il a laissé se prescrire le délai de la garantie légale des vices cachés dont ils disposaient contre leurs vendeurs, à savoir les époux [P] ;

dire et juger que cette faute de Maître [O] [G] présente un lien de causalité avec les préjudices qu’ils ont subis ;

déclarer irrecevable le moyen des compagnies MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES sur le fondement de la garantie décennale en ce qu’il contrevient à la règle de l’estoppel ;

condamner solidairement Monsieur [O] [G] et les compagnies MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES et MMA IARD à leur payer, à titre de dommages et intérêts, les sommes de :

30.340,80 euros en réparation de leur préjudice matériel,

2.890,91 euros au titre des dépens de première instance et d’appel comprenant les frais d’expertise judiciaire,

3.000 euros au titre de leur condamnation par la Cour d’appel sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

2.386,80 euros au titre des honoraires de Maître Sophie LANCKRIET pour la procédure de première instance et d’appel dirigée contre les époux [P],

700 euros en remboursement des provisions versées à Maître [O] [G] postérieurement au dépôt du rapport d’expertise,

7.350 euros au titre de leur préjudice de jouissance,

20.000 au titre de leur préjudice moral.

dire que ces sommes porteront intérêt au taux légal à compter de la déclaration de sinistre du 14 juin 2021;

dire et juger que les intérêts ayant plus d’un an seront eux-mêmes productifs d’intérêts au taux légal ;

condamner solidairement Monsieur [O] [G] et les compagnies MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES et MMA IARD à leur payer la somme de 7.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner solidairement Monsieur [O] [G] et les compagnies MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES et MMA IARD au paiement des dépens.

Dans le cadre de leurs dernières conclusions écrites notifiées par voie électronique le 7 mars 2025, Maître [O] [A], la société MMA IARD et la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES sollicitent du tribunal de voir :

débouter Monsieur [X] [V] et Madame [C] [Y] de l’intégralité de leurs demandes ;

les condamner au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

les condamner aux entiers frais et dépens ;

dire n’y avoir lieu à exécution provisoire.

Comme l’y autorisent les dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, le tribunal renvoie, pour l’exposé des moyens développés par la partie demanderesse, aux dernières conclusions écrites telles que susmentionnées.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 23 septembre 2025, et l’affaire a été fixée à l’audience de plaidoiries du 2 décembre 2025.

La décision a été mise en délibéré au 03 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 1103 du code civil (anciennement 1134), les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

La responsabilité contractuelle nécessite la satisfaction de trois conditions, une faute contractuelle, un préjudice et un lien de causalité. Elle implique l’obligation de réparer les dommages résultant d’une mauvaise exécution ou d’une inexécution du contrat.

1. Sur la faute de Maître [G] :

Le mandat ad litem oblige l’avocat dans le cadre de son activité judiciaire à accomplir tous les actes et formalités nécessaires à la régularité de forme et de fond de la procédure. L’avocat a une mission d’assistance qui lui confère l’obligation de conseiller la partie et de présenter sa défense devant le juge. Tenu d’une obligation de diligence, il doit veiller à la défense des intérêts de son client en mettant en œuvre les moyens adéquats.

Par suite, engage sa responsabilité civile à l’égard de son client sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil (anciennement 1147 du code civil), l’avocat mandaté qui commet une faute dans l’exécution du mandat de représentation en justice qui lui est confié en application des articles 411 et suivants du code de procédure civile, tant à raison de l’accomplissement des actes de la procédure, qu’au titre de l’obligation d’assistance sauf disposition ou convention contraire dans la mandat de représentation qui emporte pouvoir et devoir de conseiller la partie et de présenter sa défense sans l’obliger.

Sur le fondement de ces dispositions, la responsabilité de l’avocat peut être engagée s’il n’a pas accompli, dans le respect des règles déontologiques, toutes les diligences utiles à la défense des intérêts de son client et notamment s’il n’a pas respecté les délais de procédure.

Toute faute, quelle que soit sa gravité, est susceptible d’engager la responsabilité de l’ avocat. La faute de l’avocat s’apprécie par rapport à un standard unique : le critère du bon professionnel, c’est-à-dire l’avocat normalement diligent, celui qui « conduit jusqu’à son terme l’affaire dont il est chargé, sauf si son client l’en décharge ou s’il décide de ne pas poursuivre sa mission ».

Il est de jurisprudence constante que l’avocat qui n’assigne pas dans le délai légal commet une faute qui peut engager sa responsabilité civile contractuelle.

En l’espèce, l’expert judiciaire, Monsieur [R] [M], désigné par ordonnance de référé du 17 avril 2013, a déposé son rapport le 9 novembre 2013. Préalablement, il avait sollicité, dans sa note aux parties du 21 septembre 2013, une extension de sa mission afin de déterminer si les désordres pouvaient être considérés comme des vices cachés au sens de l’article 1641 du code civil et aux fins de faire intervenir aux opérations d’expertise l’agent immobilier dont la responsabilité aurait pu être éventuellement recherchée.

Il ressort des pièces versées aux débats que Maître [G] n’a pas donné suite à la note aux parties de l’expert judiciaire dans le délai imparti concernant la possibilité d’une extension de sa mission. En outre, aucun élément ne démontre l’existence d’échanges avec les consorts [V]-[Y] portant sur cette note et les premières conclusions provisoires qu’elle contenait, notamment sur l’opportunité d’envisager une extension de mission de l’expert et de mettre en cause l’agent immobilier, alors que ces questions pouvaient avoir des conséquences significatives sur l’évolution de l’affaire.

Si les défendeurs prétendent aujourd’hui qu’il aurait été vain d’étendre la mission d’expertise sous l’angle de la garantie des vices cachés, ils ne démontrent pas que Maître [G] aurait dispensé le moindre conseil en ce sens aux consorts [V]-[Y], faisant preuve d’un manque de diligence à leur égard.

Au total, ces éléments sont de nature à caractériser une négligence de la part de Maître [G]. En effet, tenu envers ses clients d’une obligation de moyen et investi d’un devoir d’information et de conseil, Maître [G] a manqué à ses obligations en ne fournissant aux consorts [V]-[Y] aucune information ni orientation, tant sur le déroulement des opérations d’expertise que sur l’opportunité de répondre à la première note aux parties.

L’absence de conseil et de diligences de Maître [G] dans le cadre des opérations d’expertise judiciaire constitue une négligence fautive de nature à engager sa responsabilité.

Par ailleurs, il est constant que bien que chargé des intérêts des consorts [V]-[Y], Maître [G] n’a pas donné suite à la procédure judiciaire après le dépôt du rapport définitif de l’expert le 17 avril 2023, alors même qu’il ressort des pièces produites par les demandeurs qu’il avait rédigé, courant 2016, un projet d’assignation, laquelle assignation n’a jamais été délivrée.

Maître [G] ayant fait valoir ses droits à la retraite à la fin de l’année 2017, les consorts [V]-[Y] ont mandaté un nouvel avocat qui a repris l’affaire et fait délivrer aux époux [P] une assignation au fond en date du 22 août 2018.

C’est dans ces conditions que le 04 juin 2019, le tribunal de grande instance de Compiègne a rendu un jugement aux termes duquel les consorts [V]-[Y] ont été déboutés de leurs demandes fondées sur le défaut de conformité, la juridiction ayant retenu que « la chose comportant un défaut affectant son usage, seule l’action en garantie des vices cachés pouvait être intentée par les acheteurs, dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice ».

Monsieur [X] [V] et Madame [C] [Y] ont interjeté appel de cette décision.

Dans son arrêt du 18 mai 2021, la Cour d’appel d’AMIENS a confirmé le jugement de première instance, considérant, comme les premiers juges, que le demandes formées par les consorts [V]-[Y] en application de l’article 1604 du code civil étaient mal fondées dès lors que « l’acte de vente port[ait] sur une maison d’habitation comprenant notamment un séjour au rez-de-chaussée et une chambre à l’étage, que si les désordres constatés par l’expert, déformation du sol et du plafond suite à des travaux d’aménagement des combles accomplis par le vendeur en méconnaissance des règles de l’art, rend[aient] ces pièces incompatibles avec une utilisation normale de pièces d’habitation, l’inhabitabilité du logement n'[était] pas établie, de sorte que ces désordres ne relev[aient] pas d’une non-conformité au contrat ».

En cause d’appel, les consorts [V]-[Y] invoquaient également la garantie des vices cachés et la responsabilité décennale. S’agissant de la garantie des vices cachés la Cour d’Appel a retenu que « le vice a été découvert au plus tard à l’occasion du constat d’huissier du 02 novembre 2012 », que « la prescription a été interrompue par l’action en référé probatoire, un nouveau délai ayant commencé à courir au jour du dépôt du rapport d’expertise le 09 novembre 2013 » et que par suite, « la demande formulée à l’occasion de l’instance d’appel introduite le 30 juillet 2019 [était] donc irrecevable». S’agissant de la garantie décennale, la Cour a considéré l’action comme prescrite eu égard à la date d’achèvement des travaux.

En ce qui concerne la garantie des vices cachés, il n’est pas discuté que l’action des consorts [V]-[Y] était prescrite en application de l’article 1648 du code civil lorsque Maître [G] s’est déchargé de l’affaire à la fin de l’année 2017. Aucune action en garantie des vices cachés n’a été intentée par Maître [G], en qualité de conseil des consorts [V]-[Y], avant l’expiration du délai biennal de prescription. Maître [G] n’a d’ailleurs intenté aucune action à la suite du dépôt du rapport d’expertise judiciaire.

Il apparaît ainsi que Maître [G] a laissé l’action en garantie des vices cachés se prescrire en n’effectuant aucune diligence interruptive de prescription à la suite du dépôt du rapport d’expertise, privant ainsi les consorts [V]-[Y] de la possibilité de pouvoir exercer utilement cette action.

De la même manière, Maître [G] a laissé se prescrire l’action que les consorts [V]-[Y] auraient pu engager à l’encontre de l’agent immobilier sur le fondement de l’article 1382 du code civil, faute d’avoir effectué le moindre acte interruptif de prescription dans le délai quinquennal de l’article 2224 du code civil.

Maître [G] ne démontre pas avoir satisfait à son devoir de conseil en informant les consorts [V]-[Y] de la possibilité d’entreprendre une action au fond postérieurement au dépôt du rapport d’expertise judiciaire, des chances de succès de cette action et des prescriptions applicables, étant rappelé qu’il incombe à l’avocat de prouver qu’il a correctement conseillé son client et que si l’ avocat reste libre de refuser de poursuivre une procédure, il lui appartient d’établir qu’il en a informé son client en temps utile pour lui permettre de sauvegarder ses intérêts.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, il apparaît que Maître [G] a commis des fautes de nature à engager sa responsabilité contractuelle.

2. Sur les préjudices et le lien de causalité :

Il appartient aux demandeurs de rapporter la preuve des préjudices dont ils sollicitent réparation, qu’ils soient entiers ou résultent d’une perte de chance.

Le préjudice, pour être indemnisable, doit être certain, actuel et en lien direct avec le manquement commis.

Lorsque le manquement a eu pour conséquence de priver une partie d’une action judiciaire ou d’une voie de recours, il revient à celle-ci, non pas de se borner à établir la perte de l’accès au juge, mais de démontrer la réalité de la perte de chance d’obtenir gain de cause. La perte de chance est indemnisable dès lors qu’a disparu, de façon actuelle et certaine, une éventualité favorable pour la partie qui l’invoque.

Pour apprécier les chances de succès de la voie de droit envisagée, il convient de reconstituer fictivement le procès. Au cas d’espèce, il convient d’apprécier les chances de succès, si elles avaient été engagées, de l’action en garantie des vices cachés contre les vendeurs et de l’action en responsabilité extracontractuelle contre l’agent immobilier.

a. Sur la garantie des vices cachés

Il résulte de l’article 1641 du code civil qui subordonne le succès de l’action en garantie des vices cachés à trois conditions cumulatives, à savoir le vice doit être occulte au moment de l’achat, antérieur à la vente et rendre la chose vendue impropre à l’usage auquel on la destine ou en diminuer tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise.

Selon l’article 1642 du code civil, le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

Conformément à l’article 1644 du code civil, dans les cas des articles 1641 et 1643, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.

L’article 1645 du code civil ajoute que si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur.

Le vice est caché s’il n’est pas de ceux qui apparaissent à première vue, eu égard à la nature de la chose, aux conditions de la vente ou à la compétence de l’acheteur, et si, de surcroît, ce dernier ne l’avait pas connu pour quelque raison de fait, ou parce qu’il lui aurait été révélé.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats, notamment du rapport d’expertise judiciaire, que la déformation du plafond du rez-de-chaussée était parfaitement visible lors des visites préalables à l’acquisition du bien, ce qui conduit les défendeurs a contesté le caractère caché du vice.

Pour autant, il convient de rappeler que le caractère caché du vice s’apprécie au regard des compétences de l’acquéreur et que pour être apparent, le vice doit être connu dans son ampleur et dans ses conséquences.

Or, en l’espèce, les consorts [V]-[Y] sont des acquéreurs profanes. Par ailleurs, il ressort du rapport d’expertise judiciaire qu’à l’origine, la maison a été construite en maçonnerie traditionnelle, sur sous-sol, rez-de-chaussée et combles ; que les plans de construction montrent une charpente dites «à combles perdus », dont la triangulation n’autorisait pas l’aménagement de pièces habitables à l’étage ; et que Monsieur [P] (vendeur) a modifié cette triangulation de la charpente « de façon à y aménager un volume habitable, en supprimant certains éléments de la charpente d’origine, et en renforçant d’autres, au moyen de pièces de bois totalement inadaptées à cet effet ».

L’expert ajoute que la déformation du plafond de la salle de séjour « trouve son origine dans la méthodologie totalement inadaptée et non conforme aux règles de l’art retenue par Monsieur [P] pour procéder à la transformation des combles » portant atteinte à une utilisation normale des pièces situées à l’étage.

L’expert souligne encore que le plafond du rez-de-chaussée présente plusieurs fissures qui ont été rebouchées avant la mise en peinture réalisée antérieurement à la vente.

Par ailleurs, rien ne permet de démontrer que les époux [P] avaient informés leurs acquéreurs, préalablement à la vente, des travaux réalisés au niveau de la charpente. En outre, l’agent immobilier en charge de la vente a certifié dans une attestation en date du 24/10/2012 que les candidats acquéreurs, lors des visites, n’avaient pas eu accès aux combles dès lors que la porte qui menait à la sous pente et à la charpente était vissée, dépourvue de clapet ni targette, « et de ce fait inaccessible ».

S’agissant de l’atteinte à l’usage de la chose, l’expert indique que les déformations relevées ne sont pas compatibles avec une utilisation normale de pièces d’habitation.

L’antériorité du vice par rapport à la vente n’est pas discutée et elle est établie par les conclusions de l’expert judiciaire qui relève notamment que les déformations constatées sont obligatoirement antérieures à la reprise des peintures avant la mise en vente du bien.

S’agissant de la clause d’exclusion de la garantie des vices cachés, il est constant que l’acte authentique de vente du 6 septembre 2012 comportait la clause suivante : « l’Acquéreur prendra l’immeuble, sous réserve des déclarations faites et des garanties consenties dans l’acte par le Vendeur, dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans garantie de la part de ce dernier en raison des vices apparents ou cachés dont le sol, le sous-sol et les ouvrages, s’ils existent, pourraient être affectés. » L’acte précisait, toutefois, que cette exonération de garantie ne s’appliquait pas si le vendeur avait la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction ou s’il s’était comporté comme tel sans en avoir les compétences professionnelles ou encore s’il était prouvé qu’il n’avait pas révélé des vices cachés connus de lui.

Dans le même sens, la jurisprudence considère que le vendeur qui s’est comporté comme un professionnel de la construction est présumé irréfragablement connaître les vices (3e Civ., 07/12/203, pourvoi n°22-20.093).

Or, force est de constater sur ce point que les pièces versées aux débats tendent à démontrer que Monsieur [P], peintre en bâtiment, a effectué des travaux portant sur la structure de l’immeuble alors qu’il n’avait pas les compétences pour modifier la charpente et créer un espace habitable dans les combles.

Il résulte de ce qui précède que, si l’action en garantie des vices cachés avait été intentée dans le délai biennal de prescription à l’encontre des époux [P], la clause d’exclusion de la garantie des vices cachés aurait pu être écartée et il aurait pu être retenu l’existence d’un vice caché antérieur à la vente.

S’agissant du lien de causalité entre le vice et le préjudice, lequel se définit comme le lien de cause à effet entre le fait générateur de responsabilité et le dommage dont il est demandé réparation, il apparaît que la perte de chance d’engager une action en garantie des vices cachés résulte de la faute contractuelle commise par Maître [G] dès lors qu’en qualité de conseil des consorts [V]-[Y], il devait défendre leurs intérêts juridiques.

Il s’ensuit que du fait des manquements de Maître [G], les consorts [V]-[Y] ont perdu une chance de pouvoir engager avec succès une action en garantie des vices cachés à l’encontre de leurs acquéreurs.

La perte de chance de réussite peut être estimée à hauteur de 70%, étant rappelé que la réparation du préjudice résultant de la perte de chance doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procurée cette chance si elle s’était réalisée.

Les défendeurs ne peuvent utilement s’opposer à la mise en œuvre de la responsabilité de Maître [G] en soutenant que les consorts [V]-[Y] disposaient toujours, en 2018, d’un recours contre les vendeurs sur le fondement de l’article 1792 du code civil dès lors que la date de réalisation des travaux de modification de la charpente réalisés par les époux [P] ne ressort d’aucune des pièces versées aux débats de sorte qu’il n’est pas établi que cette action était toujours ouverte et non prescrite ; que les demandeurs n’établissent pas que cette action offrait les mêmes chances de succès et aurait permis aux demandeurs d’obtenir un avantage équivalent ; qu’en tout état de cause, les consorts [V]-[Y] ont soulevé, en vain, ce moyen devant la cour d’Appel d’AMIENS qui a déclaré leur demande irrecevable comme prescrite sur ce fondement.

b. Sur la responsabilité extracontractuelle de l’agent immobilier

Aux termes de l’ancien article 1382 du code devenu 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Les consorts [V]-[Y] reprochent à l’agent immobilier d’avoir manqué à son obligation d’information et de conseil.

Il est constant que l’agent immobilier est tenu d’une obligation d’information et de conseil envers l’acquéreur d’un bien immobilier. Il doit notamment, en sa qualité de professionnel, vérifier, au besoin avec l’assistance d’un tiers, que l’immeuble vendu par son intermédiaire est conforme à la description qui en a été faite.

Toutefois, l’agent immobilier n’est pas un professionnel du bâtiment. S’il lui appartient de s’assurer personnellement de la consistance matérielle et juridique du bien vendu par son entremise, il n’est pas tenu de vérifier l’exactitude des déclarations du vendeur concernant les travaux réalisés, d’autant qu’en l’espèce le vendeur a omis de préciser qu’il avait effectué des travaux au niveau de la charpente.

Il convient, par ailleurs, de rappeler que manque à son devoir de conseil l’agent immobilier qui n’a pas informé l’acheteur sur l’existence de désordres non apparents à la condition que soit rapportée la preuve qu’il en avait connaissance, preuve non rapportée en l’espèce.

S’il est vrai que l’agent immobilier n’a pas demandé aux vendeurs de procéder à l’ouverture de la trappe d’accès à la sous pente, il n’est cependant pas établi que le cas échéant, l’agent immobilier, qui n’est pas un professionnel de la construction, aurait été en capacité de déceler les vices affectant la charpente.

Il résulte de ce qui précède que les consorts [V]-[Y] échouent à rapporter la preuve d’un manquement de l’agent immobilier à son devoir de conseil et par suite des chances de succès d’une action à son encontre.

3. Sur l’indemnisation des préjudices subis :

Les consorts [V]-[Y] chiffrent leurs différents préjudices comme suit :

− 30.340,80 € en réparation de leurs préjudices matériels,

− 2.890,91 au titre des dépens de première instance et d’appel comprenant les frais d’expertise judiciaire,

− 3.000 € au titre de leur condamnation par la Cour d’appel sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

− 2.386,80 € au titre des honoraires de Maître Sophie LANCKRIET pour la procédure de première instance et d’appel dirigée contre les époux [P],

− 700 € en remboursement des provisions versées à Maître [O] [G] postérieurement au dépôt du rapport d’expertise,

− 7.350 € au titre de leur préjudice de jouissance,

− 20.000 € au titre de leur préjudice moral.

*Sur la perte de chance d’invoquer un préjudice matériel :

L’article 1644 du code civil prévoit que l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix. De plus l’article 1645 code civil précise que si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur. L’article 1646 du même code ajoute que si le vendeur ignorait les vices de la chose, il ne sera tenu qu’à la restitution du prix, et à rembourser à l’acquéreur les frais occasionnés par la vente.

Les demandeurs produisent une facture d’un montant de 24 396,90 euros correspondant aux travaux de reprise de la charpente. Cette facture est conforme au chiffrage des travaux retenu par l’expert judiciaire de sorte que les consorts [V]-[Y] aurait pu obtenir la condamnation des époux [P] au paiement de cette somme si une action en garantie des vices cachées avait été intentée.

Comme déjà indiqué, la perte de chance de succès de l’action peut être estimée à hauteur de 70%, étant rappelé que la réparation du préjudice résultant de la perte de chance doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procurée cette chance si elle s’était réalisée.

Dès lors, il convient de condamner in solidum, Maître [G], la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES et la société MMA IARD, en qualité d’assureurs de Maître [G], à payer aux consorts [V]-[Y] la somme de 17 077,83 euros en réparation de leur perte de chance d’invoquer un préjudice matériel.

* Sur la perte de chance d’invoquer un préjudice de jouissance :

Si l’action en garantie des vices cachés avait été engagée, les consorts [V]-[Y] auraient pu solliciter l’indemnisation d’un préjudice de jouissance.

Toutefois, si la réalité de ce préjudice de jouissance ne peut être sérieusement discutée compte tenu des atteintes à l’usage du bien constatées dans le cadre de l’expertise judiciaire, aucune des pièces versées aux débats ne permet de le chiffrer avec précision.

Dans ces conditions, ce préjudice aurait pu être indemnisé à hauteur de la somme de 3000 euros eu égard à la durée de la privation partielle de jouissance.

Tenant compte du coefficient de perte de chance retenu, il sera alloué à Monsieur [X] [V] et Madame [C] [Y] la somme de 2100 euros en réparation de leur perte de chance d’invoquer un préjudice de jouissance.

*Sur les frais et honoraires engagés en pure perte :

Monsieur [X] [V] et Madame [C] [Y], du fait de la faute de Maître [G], ont engagé en pure perte les dépenses suivantes :

− 377,39 € pour l’établissement du procès-verbal de constat du 02 novembre 2012 ;

− 81,32 € au titre des frais de signification de l’assignation en référé du 03 janvier 2013 ;

− 2.215,31 € au titre des frais d’expertise judiciaire ;

− 106,77 € au titre de l’assignation au fond des époux [P] le 22 août 2018 ;

− 107,09 € dans le cadre de la dénonce de la déclaration d’appel et des conclusions d’appelants aux intimés par acte du 30 septembre 2019 ;

− 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile suivant l’arrêt de la Cour d’appel d’AMIENS du 18 mai 2021.

− 73,80 € au titre des dépens d’appel ;

− 2.386,80 € au titre des honoraires de Maître Sophie LANCKRIET pour la procédure de première instance et la procédure d’appel dirigée contre les époux [P] ;

− 700 € au titre des deux chèques versés à Maître [O] [G] en novembre 2015 et en avril 2017.

Il convient, en conséquence, de condamner in solidum, Maître [G], la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES et la société MMA IARD, en qualité d’assureurs de Maître [G], à payer aux consorts [V]-[Y] la somme de 8974,68 euros en réparation des frais et honoraires engagés en pure perte.

*Sur le préjudice moral :

Compte tenu du fait que la présente procédure judiciaire vient s’ajouter à la procédure principale engagée depuis 2013 et que la longueur et la complexité des procédures a nécessairement causé des soucis et tracas aux demandeurs, il convient d’accorder aux consorts [V]-[Y], la somme de 2000 euros en réparation de leur préjudice moral.

Par conséquent, Maître [G], la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES et la société MMA IARD seront condamnés in solidum à payer aux consorts [V]-[Y] la somme de 2000 euros en réparation de leur préjudice moral.

4. Sur les intérêts au taux légal et la capitalisation des intérêts :

En application de l’article 1231-7 du Code civil, en toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement, à moins que le juge n’en décide autrement.

L’article 1343-2 du Code civil dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l’espèce, il y a lieu de dire que les condamnations seront assorties de l’intérêt aux taux légal à compter de la date de l’assignation et de faire application de l’article 1343-2 précité.

5. Sur les frais irrépétibles et les dépens :

Maître [G], la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES et la société MMA IARD succombant à l’instance, ils seront condamnés in solidum, aux dépens et se trouvent redevables de ce fait, envers Monsieur [X] [V] et Madame [C] [Y], en application de l’article 700 du Code de procédure civile, d’une indemnité qu’il est équitable de chiffrer à 2000 euros.

6. Sur l’exécution provisoire :

En application de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 514-1 du même Code précise que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit, cette mesure n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire, et en premier ressort

CONDAMNE in solidum, Maître [G], la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES et de la société MMA IARD à payer à Monsieur [X] [V] et Madame [C] [Y] la somme de 17 077,83 euros en réparation de leur perte de chance d’invoquer un préjudice matériel ;

CONDAMNE in solidum, Maître [G], la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES et de la société MMA IARD à payer à Monsieur [X] [V] et Madame [C] [Y] la somme de la somme de 2100 euros en réparation de leur perte de chance d’invoquer un préjudice de jouissance ;

CONDAMNE in solidum, Maître [G], la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES et de la société MMA IARD à payer à Monsieur [X] [V] et Madame [C] [Y] la somme de 8974,68 euros en réparation des frais et honoraires engagés en pure perte ;

CONDAMNE in solidum, Maître [G], la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES et de la société MMA IARD à payer à Monsieur [X] [V] et Madame [C] [Y] la somme de 2000 euros en réparation de leur préjudice moral ;

JUGE que ces condamnations seront assorties de l’intérêt aux taux légal à compter du 11 août 2022, date de l’assignation ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du Code civil ;

CONDAMNE in solidum, Maître [G], la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES et la société MMA IARD au paiement des entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNE in solidum, Maître [G], la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES et la société MMA IARD à payer à Monsieur [X] [V] et Madame [C] [Y] la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Maître [G], la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES et de la société MMA IARD, en qualité d’assureurs de Maître [G], de leur demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens ;

DEBOUTE Monsieur [X] [V] et Madame [C] [Y] du surplus de leurs demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Et ont signé Hélène JOURDAIN Président et Angélique LALOYER, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT