TRIBUNAL JUDICIAIRE

d'[Localité 5]

(Site Coubertin)

N° RG 25/00216

N° Portalis DBY2-W-B7J-H2DC

JUGEMENT du

03 Juin 2025

Minute n° 540

[W] [H], née [S]

C/

[C] [N], [T] [B]

Le

Copie conforme

+ copie exécutoire

Mme [H] [W]

Copie conforme

Mme [C] [B]

Préfecture du Maine et [Localité 8]

Copie dossier

JUGEMENT

____________________________________________________________

Rendu par mise à disposition au Greffe du Tribunal judiciaire d’ANGERS, le 03 juin 2025,

après débats à l’audience du 1er avril 2025, présidée par Catherine BAUFRETON, Magistrat à titre temporaire – Juge des Contentieux de la Protection,

assistée de Laurence GONTIER, greffier,

conformément à l’information préalablement donnée à l’issue des débats, en application des dispositions de l’article 450 (2ème alinéa) du Code de procédure civile,

ENTRE :

DEMANDERESSE

Madame [H] [W] née [S]

le 27 mars 1952 à [Localité 9]

demeurant [Adresse 4]

[Localité 2]

comparante en personne,

ET :

DÉFENDERESSE

Madame [C] [B]

née le 08 mai 1976 à [Localité 6]

demeurant [Adresse 1]

[Localité 3]

non comparante, ni représentée,

FAITS PROCEDURE ET MOYENS DES PARTIES

Madame [H] [W] née [S] a, par contrat conclu sous seing privé le 7 mai 2023, donné à bail d’habitation à Madame [C] [B], une maison située [Adresse 1] à [Localité 7], moyennant le règlement d’un loyer mensuel révisable de 776,00 €, outre une provision sur charges de 14,00 € pour l’entretien de la chaudière.

Le contrat mentionne le versement d’un dépôt de garantie de 776,00 €.

Par acte de commissaire de justice du 4 juin 2024, Madame [H] [W] née [S] a fait délivrer à Madame [C] [B], un commandement de payer la somme de 817,00 € au titre de l’arriéré locatif du mois de mai 2024.

Ce commandement a été régularisé.

Par acte de commissaire de justice du 9 octobre 2024, Madame [H] [W] née [S] a fait délivrer à Madame [C] [B], un commandement de payer la somme de 2 451,00 € au titre de l’arriéré locatif.

La Commission de Coordination des Actions de Prévention des EXpulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 9 octobre 2024.

Par acte de commissaire de justice du 25 janvier 2025, notifié au représentant de l’État dans le département le 27 janvier 2025, Madame [H] [W] née [S] a assigné Madame [C] [B] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’ANGERS, aux fins de voir :

à titre principal :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 10 décembre 2024 ;

— condamner Madame [C] [B] à payer la somme de 4.085,00 € arrêtée à la date du 10 décembre 2024 ;

— condamner Madame [C] [B] à payer à compter du 11 décembre 2024 et jusqu’à complète évacuation des lieux une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal aux loyers et charges dus en vertu du bail si celui-ci s’était poursuivi ;

à titre subsidiaire :

— prononcer la résiliation du bail d’habitation à la date du jugement à intervenir ;

— condamner Madame [C] [B] à payer en deniers ou quittances la somme de 4.902,00 € arrêtée au 8 janvier 2025, outre une somme mensuelle égale aux loyers et charges dus en vertu du bail si celui-ci s’était poursuivi ;

en tout état de cause :

— dire qu’à défaut de libération spontanée des lieux, Madame [H] [W] née [S] pourra poursuivre l’expulsion de Madame [C] [B] ou celle de tout autre occupant de son chef avec l’aide et l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

— condamner Madame [C] [B] à payer la somme de 400,00 €, au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Madame [C] [B] au paiement des entiers dépens qui comprendront également les frais du commandement, de la présente assignation et des frais à intervenir, sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile.

L’assignation a fait l’objet d’une remise à l’étude, le domicile du destinataire étant caractérisé par le bail.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 1er avril 2025.

A cette audience, Madame [H] [W] née [S] maintient l’intégralité de ses demandes.

Elle indique que Madame [C] [B] est toujours dans les lieux.

Elle précise que l’arriéré locatif, dont elle produit le décompte, est de 6.536,00 € au mois de mars 2025, Madame [C] [B] n’ayant effectué aucun paiement depuis le mois d’août 2024.

Madame [C] [B], bien que régulièrement convoquée par acte de commissaire de justice, ne s’est ni présentée ni fait représenter à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et il n’est fait droit à la demande que dans la mesure où elle apparaît régulière, recevable et bien fondée.

Aux termes de l’article 473 du même code, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d’expulsion

Conformément aux dispositions de l’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023,

« Lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socio-économique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2. »

Et, l’article 24-II de la loi précitée indique :

« Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandement de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 précitée. »

En l’espèce, Madame [H] [W] née [S] justifie avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX), par voie électronique, le 9 octobre 2024.

En outre, conformément à l’article 24 III de la loi précitée,

« A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée ».

Et, l’article 24-IV précise que cette disposition est « applicable aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur ». Elle est « également applicable aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur ».

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département, par voie électronique le 27 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience.

Par conséquent, il convient de constater que l’action de Madame [H] [W] née [S] en demande de résiliation du bail et d’expulsion est recevable.

Sur le montant de l’arriere locatif

Conformément à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée précitée, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. »

En application de l’article 1353 du code civil, « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. »

En l’espèce, Madame [H] [W] née [S] a produit le contrat de bail, le commandement de payer, un décompte de la créance démontrant que Madame [C] [B] restait devoir, à la date du commandement de payer, le 9 octobre 2024, la somme de 2 451,00 € et le 31 mars 2025 celle de 6.536,00 €.

La dette est fondée en son principe et son montant en vertu du contrat de bail.

Madame [C] [B], absente à l’audience, et n’ayant produit aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de sa dette, sera condamnée à payer la somme de 6.536,00 € au titre de l’arriéré locatif.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion du locataire

Conformément à l’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 précitée, modifiée par la loi du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023,

« Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

En application de l’article 24 V de la même loi,

« Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. »

En l’espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié le 9 octobre 2024 pour la somme en principal de 2.451,00 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, délai légal en vigueur, puisque l’arriéré locatif n’a pas été régularisé pendant ce délai, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 10 décembre 2024, le bail étant résilié depuis cette date.

Il n’est pas possible d’accorder des délais de paiement à Madame [C] [B], d’une part celle-ci est absente à l’audience, d’autre part, elle n’a effectué aucun paiement depuis le mois d’août 2024.

Par conséquent, il convient d’ordonner l’expulsion de Madame [C] [B], occupant le logement sans droit ni titre depuis le 10 décembre 2024.

Le sort des meubles étant réglé par les dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, il n’y a pas lieu de statuer sur ce point.

Sur l’indemnité d’occupation

Madame [C] [B] occupant désormais les lieux sans droit ni titre depuis le 10 décembre 2024, cause par ce fait un préjudice au bailleur qu’il convient de réparer en la condamnant au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au montant du loyer et charges qui aurait été dû si le bail n’avait pas été résilié.

Par conséquent, Madame [C] [B] sera condamnée à verser à Madame [H] [W] née [S] une indemnité mensuelle d’occupation des lieux égale au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation du bail, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux, cette indemnité étant déjà comprise dans le décompte arrêté au 31 mars 2025, incluant l’échéance du mois de mars 2025.

Sur les frais et les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

L’article 700 du même code prévoit pour sa part que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, Madame [C] [B], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, notamment le coût du commandement de payer du 9 octobre 2024, de l’assignation et des frais à intervenir.

Compte des démarches judiciaires qu’a dû engager Madame [H] [W] née [S], l’équité commande de condamner Madame [C] [B] à lui payer la somme de 300,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal,

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 7 mai 2023, entre Madame [H] [W] née [S], d’une part, et Madame [C] [B], d’autre part, concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 7] sont réunies à la date du 10 décembre 2024 ;

CONSTATE la résiliation de plein droit du contrat de bail à compter du 10 décembre 2024 ;

ORDONNE à Madame [C] [B] de libérer le logement et d’en restituer les clés dans le délai deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux ;

DIT qu’à défaut pour Madame [C] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [H] [W] née [S] pourra faire procéder à son expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, au besoin, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, et selon les modalités fixées par les articles L412-1 à L412-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que, s’agissant des meubles, leur sort étant réglé par les dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, il n’y a pas lieu de statuer sur ce point ;

CONDAMNE Madame [C] [B] à payer à Madame [H] [W] née [S] la somme de Six Mille Cinq Cent Trente-Six Euros (6.536,00 €), au titre des loyers et charges et indemnités d’occupation, suivant un décompte arrêté au 31 mars 2025, incluant l’échéance du mois de mars 2025 ;

CONDAMNE Madame [C] [B] à payer à Madame [H] [W] née [S] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et charges qui aurait été dû en l’absence de résiliation du bail, à compter du 10 décembre 2024 et ce jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, cette indemnité étant déjà comprise dans le montant arrêté à la somme de Six Mille Cinq Cent Trente-Six Euros (6 536,00 €) ;

CONDAMNE Madame [C] [B] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 9 octobre 2024, de l’assignation et des frais à intervenir ;

CONDAMNE Madame [C] [B] à payer à Madame [H] [W] née [S] la somme de Trois Cents Euros (300,00 €) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DIT qu’une copie de ce jugement sera transmise au représentant de l’État dans le département.

Le greffier, Le Juge,