TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 04 Septembre 2025

Président : Madame ATIA,

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 12 Juin 2025

GROSSE :

Le 05 septembre 2025

à M^e BARTON-SMITH

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 05 septembre 2025

à M^e LEONARD Anne

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/07548 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5ZAJ

PARTIES :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. 13 HABITAT VENANT AUX DROITS DE L’OPAC, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Pascale BARTON-SMITH, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [E] [H], demeurant [Adresse 3]

(AJ totale)

représenté par M^e Anne LEONARD, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [S] [H], demeurant [Adresse 3]

(AJ totale)

représentée par M^e Anne LEONARD, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé établi le 20 novembre 2015, l’établissement public à caractère industriel et commercial (Epic) 13 Habitat a consenti à M. [V] [B] et Mme [S] [Y] un bail d’habitation portant sur un appartement situé [Adresse 4], dans le onzième [Localité 2] moyennant le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à 397,88 euros.

Au motif du non-paiement des loyers, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à M. [E] [H] et Mme [S] [H] le 23 juillet 2024 aux fins d’obtenir paiement de la somme de 5.531,73 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice du 3 décembre 2024, l’Epic 13 Habitat, agissant poursuites et diligences de son Président, a fait assigner en référé M. [E] [H] et Mme [S] [H] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé aux fins de :

constat de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire,expulsion immédiate, avec au besoin le concours de la force publique et d’un serrurier,condamnation solidaire au paiement à titre provisionnel de la somme de 8.014,62 euros à titre d’indemnité d’occupation mensuelle jusqu’à libération complète des lieux,condamnation au paiement de la somme de 500 euros au titre de l’indemnité de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Un diagnostic social et financier a été reçu au tribunal le 24 janvier 2025.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 27 février 2025.

A l’audience du 12 juin 2025, les parties, représentées par leurs conseils respectifs, sollicitent le bénéfice de leurs écritures.

L’Epic 13 Habitat réitère les termes de son assignation.

Aux termes de leurs conclusions, M. [E] [H] et Mme [S] [H] née [Y] sollicitent :

— un délai de paiement de 36 mois,

— un délai de 12 mois pour quitter les lieux,

— le débouté de la demande formulée par l’Epic 13 Habitat au titre des frais irrépétibles et qu’il soit statué ce que de droit sur les dépens.

Sur les moyens développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il conviendra de se reporter à leurs écritures, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 4 septembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Sur la qualité pour agir des défendeurs

Les défendeurs produisent la copie de la carte nationale d’identité de Mme [S] [Y] épouse [H]. En l’absence de toute observation des parties, la qualité d’époux de M. [E] [H] sera considérée comme acquise à la cause.

Sur la recevabilité

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 3 décembre 2024 a été dénoncée le 5 décembre 2024 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant le premier appel de l’affaire à l’audience du 27 février 2025.

Par ailleurs, l’Epic 13 Habitat justifie avoir signalé la situation d’impayés à la Caisse d’allocations familiales des Bouches-du-Rhône le 21 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 3 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par conséquent, L’Epic 13 Habitat est recevable en ses demandes.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

Le bail conclu le 20 novembre 2015 contient une clause résolutoire (VIII article 16) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 23 juillet 2024, pour la somme en principal de 5.531,73 euros.

Ce commandement rappelle la mention que les locataires disposent d’un délai de deux mois pour payer leur dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Il est ainsi régulier en sa forme.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 24 septembre 2024.

M. [E] [H] et Mme [S] [H] née [Y] étant occupants sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner leur expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

M. [E] [H] et Mme [S] [H] née [Y] sont redevables des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail. Ils sont tenus solidairement en application de l’article 220 du code civil, la solidarité ne faisant l’objet d’aucune observation en défense.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de M. [E] [H] et Mme [S] [H] née [Y] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges soit la somme de 702,04 euros et de condamner solidairement M. [E] [H] et Mme [S] [H] née [Y] à son paiement.

Le décompte actualisé au 4 juin 2025 indique un solde débiteur de 12.615,82 euros, après déduction des frais de procédure, terme de mai 2025 inclus.

M. [E] [H] et Mme [S] [H] née [Y] contestent ce montant, soutenant que leur dette est d’un montant de 10.129,05 euros. Ils n’apportent cependant aucun élément de nature à remettre en cause le décompte du bailleur.

M. [E] [H] et Mme [S] [H] née [Y] sont donc condamnés solidairement, par provision, au paiement de la somme de 12.615,82 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande de délai de paiement

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’absence de reprise du versement du loyer courant avant l’audience, les conditions d’octroi d’un délai de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire ne sont pas réunies.

De même, un délai de paiement fondé sur l’article 1343-5 du code civil n’est pas opportun tenant le montant de la dette.

La demande sera par conséquent rejetée.

Sur la demande de délai pour quitter les lieux

Aux termes des articles L 412-3 et L 412-4 du code des procédures civiles d’exécution, le juge ordonnant l’expulsion peut accorder aux occupants des délais compris entre un et douze mois pour quitter les lieux chaque fois que leur relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, le bail étant résilié depuis près d’un an et en l’absence de toute démarche de relogement, la demande sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

M. [E] [H] et Mme [S] [H] née [Y], parties perdantes, supporteront solidairement la charge des dépens.

L’équité commande que chacune des parties conserve la charge de ses propres frais non compris dans les dépens.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le surplus des demandes sera rejeté.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent ;

DÉCLARE l’action en résiliation du bail recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail conclu le 20 novembre 2015 entre l’Epic 13 Habitat d’une part et M. [V] [B] et Mme [S] [Y] d’autre part, concernant un appartement situé [Adresse 4], dans le [Localité 5] sont réunies à la date du 24 septembre 2024 ;

REJETTE la demande de délai pour quitter les lieux ;

ORDONNE en conséquence à M. [E] [H] et Mme [S] [H] née [Y] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour M. [E] [H] et Mme [S] [H] née [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’Epic 13 Habitat pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement M. [E] [H] et Mme [S] [H] née [Y] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de sept cent deux euros et quatre centimes (702,04 euros) à ce jour, à compter du 24 septembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE solidairement M. [E] [H] et Mme [S] [H] née [Y] à verser à L’Epic 13 Habitat, à titre provisionnel, la somme de douze mille six cent quinze euros et quatre-vingt-deux centimes (12.615,82 euros) au titre de l’arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d’occupation) au 4 juin 2025, terme du mois de mai 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

REJETTE les demandes de délai de paiement ;

CONDAMNE solidairement M. [E] [H] et Mme [S] [H] née [Y] aux dépens ;

DIT que chacune des parties conservera la charge de ses propres frais non compris dans les dépens ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, La présidente,