TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 13 Mars 2025

Président : Madame ATIA, Vice-Présidente

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 09 Janvier 2025

GROSSE :

Le 14 mars 2025

à Mme [R] [M]

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 14 mars 2025

à M^e Claire SAIB

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/06987 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5VXW

PARTIES :

DEMANDERESSE

Etablissement public HABITAT [Localité 4] PROVENCE AIX-[Localité 4] PROVENCE METROPOLE, dont le siège social est sis [Adresse 2]

Représenté par Madame [R] [M], munie d’un pouvoir

DEFENDEURS

Madame [I] [J], demeurant [Adresse 1]

(Aj totale)

représentée par M^e Claire SAIB, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [U] [J], demeurant [Adresse 1]

(Aj totale)

représenté par M^e Claire SAIB, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous signature privée en date du 28 décembre 2018, l’Etablissement Public Habitat [Localité 4] Provence a donné à bail à Monsieur [U] [J] et Madame [I] [J] un appartement à usage d’habitation, situé [Adresse 3] dans le [Localité 5] pour un loyer mensuel initialement fixé de 329,12 euros outre 149,90 euros de provisions sur charges, 30,77 euros au titre de la consommation d’eau et 11,01 euros au titre des accessoires.

Des loyers étant demeurés impayés, l’Etablissement Public Habitat [Localité 4] Provence a fait signifier à Monsieur [U] [J] et Madame [I] [J] en date du 17 juillet 2024 un commandement de payer la somme en principal de 1 395,84 euros correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 31 octobre 2024, l’Etablissement Public Habitat Marseille Provence a fait assigner Monsieur [U] [J] et Madame [I] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire faute d’avoir déféré dans le délai légal au commandement de payer en date du 17.07.2024 et prononcer la résiliation du bail liant les parties;

— ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de Monsieur [U] [J] et Madame [I] [J], ainsi que celle de tous occupants de leur chef du logement sis [Adresse 3] dans le [Localité 5] ;

— condamner Monsieur [U] [J] et Madame [I] [J] à verser à Habitat [Localité 4] Provence la provision de 1 816,22 euros, comptes arrêtés au 24.10.2024 ;

— condamner Monsieur [U] [J] et Madame [I] [J] à une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer augmenté des charges et indexée selon les clauses du bail relatives à la révision du loyer depuis la résiliation du bail et ce jusqu’à complète libération des lieux loués ;

— condamner Monsieur [U] [J] et Madame [I] [J] à verser à Habitat [Localité 4] Provence la somme de 100,00 euros par application de l’article 700 du Code de Procédure Civile;

— condamner Monsieur [U] [J] et Madame [I] [J] aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer de la présente assignation outre les frais d’exécution de la décision à venir.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au tribunal.

A l’audience du 9 janvier 2025, les parties, représentées par leurs conseils respectifs, sollicitent le bénéfice de leurs écritures.

L’Etablissement Public Habitat [Localité 4] Provence, représenté par son chargé de mission, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 1 373,99 euros, selon décompte en date du 31 décembre 2024, terme de décembre 2024 inclus. Il indique ne pas s’opposer à l’octroi de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire et qu’un échéancier a été mis en place.

Aux termes de leurs conclusions, Monsieur [U] [J] et Madame [I] [J] évoquent une reprise des paiements avant la date d’audience et demandent de :

— débouter l’EPIC Habitat [Localité 4] Provence de ses demandes, fins et conclusions ;

— constater la reprise du versement intégral du loyer et des charges par les locataires avant la date d’audience et l’apurement partiel de la dette locative ;

— suspendre le jeu de la clause résolutoire ;

— juger n’y avoir lieu à résiliation du bail ;

— fixer la dette locative de Madame [I] [B] épouse [J] et Monsieur [U] [J] à la somme de 1 373,79 euros ;

— accorder à Madame [I] [B] épouse [J] et Monsieur [U] [J] 23 mois de délais pour s’acquitter de la dette locative, en sus du loyer en cours ;

— débouter l’Epic Habitat [Localité 4] Provence de la demande tendant à se voir allouer la somme de 100 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— statuer ce que de droit sur les dépens.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 13 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 5 novembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 9 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, l’Etablissement Public Habitat [Localité 4] Provence justifie avoir signalé la situation d’impayés à la CAF des Bouches-du-Rhône le 7 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 31 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 28 décembre 2018 contient une clause résolutoire (article 8) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer la somme en principal de 1 395,84 euros visant la clause résolutoire est signifié aux défendeurs le 17 juillet 2024.

Ce commandement rappelle la mention que la locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Il est ainsi régulier en sa forme.

Dès lors, le commandement de payer étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 18 septembre 2024.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Monsieur [U] [J] et Madame [I] [J] sont redevables des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Monsieur [U] [J] et Madame [I] [J] restent devoir la somme de 1 373,99 euros, à la date du 31 décembre 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, déduction faite des frais de justice, terme du mois décembre 2024 inclus.

Pour la somme au principal, Monsieur [U] [J] et Madame [I] [J] ne contestent pas la dette.

Monsieur [U] [J] et Madame [I] [J] sont donc condamnés, par provision, au paiement de la somme de 1 373,99 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision.

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le décompte actualisé fait état du règlement de 508 euros avant la date d’audience par Monsieur [U] [J] et Madame [I] [J] à l’égard de l’Etablissement Public Habitat [Localité 4] Provence et de la mise en place d’un échéancier.

Compte tenu de ces éléments et de l’absence d’opposition du bailleur d’octroyer des délais de paiements et une suspension de la clause résolutoire, il convient d’accorder d’office des délais de paiement dans les termes du dispositif.

Ainsi, les effets de la clause résolutoire seront suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d’une échéance de l’arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

· à défaut pour Monsieur [U] [J] et Madame [I] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur sera autorisé à faire procéder à leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef avec, si nécessaire,

· Monsieur [U] [J] et Madame [I] [J], devenus occupants sans droit ni titre, seront condamnés à verser à l’Etablissement Public Habitat [Localité 4] Provence une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi, indexée selon les clauses du bail relatives à la révision du loyer, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, soit la somme de 585,69 euros actuellement.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [U] [J] et Madame [I] [J], partie perdante, supporteront la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation, qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle.

Ils seront recouvrés en application de la loi du 10 juillet 1991, M. [U] [J] bénéficiant de l’aide juridictionnelle totale.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de l’Etablissement Public Habitat [Localité 4] Provence les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 100 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle les défendeurs seront condamnés.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent,

DÉCLARE recevable l’action en résiliation du bail ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu 28 décembre 2018 entre l’Etablissement Public Habitat [Localité 4] Provence et Monsieur [U] [J] et Madame [I] [J] concernant le logement, situé [Adresse 3] dans le [Localité 5] sont réunies à la date du 18 septembre 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [U] [J] et Madame [I] [J] à verser à l’Etablissement Public Habitat [Localité 4] Provence, à titre provisionnel, la somme de mille trois-cent-soixante-treize euros et quatre-vingt-dix-neuf centimes (1 373,99 euros) décompte arrêté au 31 décembre 2024, incluant la mensualité de décembre 2024, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision ;

AUTORISE Monsieur [U] [J] et Madame [I] [J] à s’acquitter de la dette par 22 acomptes successifs et mensuels de soixante euros (60 euros) et une 23-ème mensualité correspondant au solde de la somme due, payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois, le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, des intérêts et frais,

RAPPELLE que ces sommes sont à verser en plus du loyer et des charges courants à leur date d’exigibilité ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

RAPPELLE qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou du loyer courant :

— la dette deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra tous ses effets,

— faute de départ volontaire des lieux loués dans les deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion, de Monsieur [U] [J] et Madame [I] [J] et de tous occupants de leur chef,

— Monsieur [U] [J] et Madame [I] [J] seront tenus au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs au bailleur ou à son mandataire, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit la somme de cinq cent-quatre-vingt-cinq euros et soixante-neuf euros (585,69 euros) à ce jour ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Monsieur [U] [J] et Madame [I] [J] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle ;

DIT qu’ils seront recouvrés en application de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridictionnelle;

CONDAMNE Monsieur [U] [J] et Madame [I] [J] à verser à l’Etablissement Public Habitat [Localité 4] Provence une somme de cent euros (100 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE