TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Jacques LANG

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Christophe CARON

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/00201 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6XLJ

N° MINUTE : 5

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 04 juin 2025

DEMANDEUR

Monsieur [T] [G], [C] [P],

[Adresse 1]

représenté par Maître Christophe CARON de l’AARPI Cabinet Christophe CARON, avocats au barreau de PARIS,

DÉFENDEUR

Monsieur [E] [M],

[Adresse 3]

représenté par M^e Jacques LANG, avocat au barreau de PARIS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 28 mars 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 04 juin 2025 par Sandra MONTELS, Vice-Présidente, assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 04 juin 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/00201 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6XLJ

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 12 mars 2014 à effet au 1er avril 2014, M. [T] [P] a consenti un bail d’habitation à M. [E] [M] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1310 euros et d’une provision pour charges de 60 euros.

Par acte de commissaire de justice du 20 juin 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 8220 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

Par assignation du 27 septembre 2024, M. [T] [P] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé aux fins de :

faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, expulsion de M. [E] [M] sous astreinte de 800 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision, condamnation de M. [E] [M] au paiement :De l’arriéré de loyer dû au 20 août 2024 soit la somme de 10960 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, D’une somme de 91,33 euros par jour à compter du 21 août 2024 jusqu’à libération des lieux, à titre d’indemnité d’occupation, Dire et juger que le dépôt de garantie restera acquis à M. [T] [P] à titre de clause pénale en réparation du préjudice subi, Condamnation de M. [E] [M] au paiement de la somme de 3500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût des commandements de payer des 11 juin 2024 et 20 juin 2024.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 4 octobre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire, appelée à l’audience du 7 mars 2025 a été renvoyée à celle du 28 mars 2025.

À l’audience M. [T] [P] représenté par son conseil maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 28 mars 2025, s’élève désormais à la somme de 10960 au titre de l’arriéré de loyer et à la somme de 19180 euros au titre des indemnités d’occupation. Il indique que M. [E] [M] ne règle plus le loyer depuis le mois de janvier 2024 et s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

M. [E] [M], représenté par son conseil qui a déposé des conclusions soutenues oralement demande :

Qu’il soit fait injonction à M. [T] [P] de produire le diagnostic de performance énergétiqueReconnaitre sa proposition de représenter le chèque de 1370 euros provisionné en banque depuis le 24 juillet 2024, Suspendre le jeu de la clause résolutoire, L’octroi de délais de paiement sur 24 mois, Réserver toute action reconventionnelle s’agissant de la conformité du local loué. Réserver toute demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Il expose rencontrer de réelles difficultés financières. Il soutient que le logement est une passoire thermique.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

Il convient à titre liminaire de rappeler que les demandes de dire et juger ne constituent pas des prétentions et qu’il n’y a donc pas de lieu de statuer sur ce point, le tribunal n’en étant pas saisi.

De façon similaire, la demande de M. [E] [M] tendant à voir reconnaitre sa proposition de représenter le chèque de 1370 euros provisionné en banque depuis le 24 juillet 2024 n’étant pas une prétention, il n’y a pas lieu de statuer.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

M. [T] [P] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 9 du code procédure civile il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer visant un délai de deux mois et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 20 juin 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 8220 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement, ce que d’ailleurs M. [E] [M] n’a pas contesté à l’audience.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 21 août 2024.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser M. [T] [P] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

La demande d’astreinte sera rejetée.

Sur l’indemnité d’occupation

En se maintenant dans le logement alors que le bail est résilié, M. [E] [M] est redevable d’une indemnité d’occupation destinée à compenser son occupation et à indemniser le bailleur, privé de la possibilité de disposer librement de son bien.

M. [E] [M] sera ainsi condamnée à verser à M. [T] [P] une indemnité d’occupation mensuelle fixée non au double du montant du loyer actuel et des charges mais à la somme de 2000 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 21 août 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [T] [P] ou à son mandataire.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, M. [T] [P] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 20 août 2024, M. [E] [M] lui devait la somme de 10473,87 euros – loyer et provisions sur charges calculés au prorata pour le mois d’août – au titre de l’arriéré locatif. Ce dernier n’a pas contesté la dette lors de l’audience. Il sera en conséquence condamné à payer cette somme au bailleur avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Décision du 04 juin 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/00201 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6XLJ

En outre M. [E] [M] est redevable de la somme de 14516,12 euros au titre de l’indemnité d’occupation due du 21 août 2024 au 28 mars 2025.

Sur la demande de conservation du dépôt de garantie à titre de clause pénale

En l’espèce le contrat de bail ne contient aucune clause pénale. Par ailleurs le locataire n’a pas libéré les lieux. La demande sera en conséquence réjetée.

Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 alinéa 1 du code civil le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, M. [E] [M] a sollicité sur le fondement de l’article 1343-5 des délais de paiement sur une période de 24 mois.

Produisant uniquement deux bulletins de salaire des mois de janvier 2024 et février 2025, il a très insuffisamment justifié de sa situation financière et sera en conséquence débouté de sa demande.

Au demeurant les délais de paiement octroyés sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil ne sont suspensifs des effets de la clause résolutoire. Il sera en conséquence débouté de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

Sur la demande de M. [E] [M] relative au diagnostic de performance énergétique

M. [E] [M] est occupant sans droit ni titre depuis le 21 août 2024 et ne peut en conséquence à la date de l’audience exiger de M. [T] [P] la production de pièce relevant du contrat de bail indépendamment de toute demande sur le fond nécessitant cette pièce.

Il sera en conséquence débouté de sa demande.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [E] [M], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du seul commandement de payer produit à savoir celui du 20 juin 2024.

Il sera en outre condamné à payer à M. [T] [P] la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 20 juin 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 12 mars 2014 entre M. [T] [P], d’une part, et M. [E] [M], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 5] est résilié depuis le 21 août 2024,

ORDONNE à M. [E] [M] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] à [Localité 5] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

REJETTE la demande d’astreinte,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [E] [M] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 2000 euros,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 21 août 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE M. [E] [M] à payer à M. [T] [P] la somme de 10473.87 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 20 août 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 27 septembre 2024 ainsi que la somme de 14516,12euros à titre de provision sur l’arriéré d’indemnité d’occupation arrêté au 28 mars 2025,

DEBOUTE M. [E] [M] de sa demande de délais de paiement,

REJETTE la demande aux fins de conservation du dépôt de garantie;

REJETTE toute autre demande,

CONDAMNE M. [E] [M] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 20 juin 2024,

CONDAMNE M. [E] [M] à payer à M. [T] [P] la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 4 juin 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge