TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 15 Mai 2025

Président : Madame Christine ZARB, Vice-Présidente

Greffier : Madame Anaïs ALI, Greffier

Débats en audience publique le : 13 Février 2025

GROSSE :

Le 15 Mai 2025

à M^e LACOME D’ESTALENX

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EXPEDITION :

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N° RG 24/07970 – N° Portalis DBW3-W-B7I-525P

PARTIES :

DEMANDERESSES

S.C.I. LOCAPYAT, immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le n°437 984 487, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS

S.A. WAKAM,immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le n°562 117 085, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS

DEFENDEUR

Monsieur [B] [R] [W]

né le 08 Juillet 1994 à [Localité 8], demeurant [Adresse 3]

non comparant

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 13 décembre 2023, la SCI LOCAPYAT, représentée par l’Agence du 148, a donné à bail à Mr [B] [R] [W] un appartement situé au 1er étage gauche porte droite côté cour, [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial révisable de 570 euros, outre 30 euros de provision pour charges.

Un état des lieux contradictoire a été signé le 15 décembre 2023 ;

La société WAKAM, par l’intermédiaire de la société GARANTME, s’est portée caution du locataire pour le paiement des loyers et charges.

Alléguant un non-paiement des loyers et charges, la SCI LOCAPYAT a, par exploit de commissaire de justice du 25 juin 2024, fait délivrer à Mr [B] [R] [W] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 1.200 euros.

La situation d’impayés a été signalée à la CCAPEX des Bouches-du-Rhône le 27 juin 2024 ;

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 16 décembre 2024, dénoncé le 19 décembre 2024 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône, la SCI LOCAPYAT et la SA WAKAM ont fait citer Mr [B] [R] [W] devant le Juge des Contentieux de la Protection près le Tribunal judiciaire de Marseille aux fins de voir le juge :

A titre principal,

Constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail consenti à Monsieur [B] [R] [W] à compter du 6 août 2024 ; A titre subsidiaire,

Prononcer la résiliation judiciaire du bail consenti à Monsieur [B] [R] [W] ;En tout état de cause,

Condamner Mr [B] [R] [W] à laisser libre de tous occupants de son chef le logement qu’il occupe et remettre à la société SCI LOCAPYAT les clés du logement à compter de la date du jugement à intervenir ;Ordonner à défaut d’avoir libéré les lieux dans les temps impartis, l’expulsion de Monsieur [B] [R] [W] ainsi que celle de toutes les autres personnes se trouvant dans le logement de son fait et si besoin est, avec le concours de la force publique ;Dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ; Condamner Mr [B] [R] [W] à payer la somme de 3.008,62 euros au titre des loyers et charges dus au terme de novembre 2024 échu, montant à parfaire au jour du jugement, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation, selon la répartition suivante :La somme de 1.024,62 euros à la SCI LOCAPYAT ;La somme de 1984 euros à la société WAKAM subrogée dans les droits de la SCI LOCAPYAT à hauteur de ce montant ;

Condamner Monsieur [B] [R] [W] à payer à la SCI LOCAPYAT une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, sur la période à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux loués matérialisée par la remise des clefs ; Condamner Mr [B] [R] [W] à payer à la société WAKAM la somme de 1.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 25 juin 2024.L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 13 février 2025 date à laquelle La société SCI LOCAPYAT et la SA WAKAM, représentées par leur avocat, ont réitéré les termes de leur assignation et ont actualisé leur créance à la somme de 5615,31 euros au 10 février 2025, terme du mois de janvier 2025 inclus et répartie comme suit 1984 euros au profit de la société WAKAM et 3631,31 euros au profit de la SCI LOCAPYAT ;

Mr [B] [R] [W], cité par acte remis à étude, n’a pas comparu et n’a pas été représenté ;

La décision a été mise en délibéré au 15 mai 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Par application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

SUR LA RECEVABILITÉ Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture des Bouches-du-Rhône le 19 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 13 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

De surcroît, il est établi que la situation d’impayés a été signalée à la CCAPEX des Bouches-du-Rhône le 27 juin 2024 soit plus de deux mois avant l’assignation du 16 décembre 2024 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

Enfin, la SCI LOCAPYAT a justifié par l’acte de vente reçu le 21 février 2023 par Maître [G] [X] notaire à Plan-de-Cuques, être propriétaire du bien immobilier objet de la présente procédure, et partant, de sa qualité à agir.

Par conséquent, La société SCI LOCAPYAT est recevable en ses demandes.

En outre, selon l’article 2306 du code civil, la caution qui a payé est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur ;

A la suite de la défaillance de Monsieur [B] [R] [W], la société SA WAKAM justifie avoir réglé au bailleur les soldes des loyers et charges exigibles des mois de juillet 2024, août 2024 et octobre 2024 et avoir reçu de la SCI LOCAPYAT des quittances subrogatives du 25 juillet 2024, 15 septembre 2024 et 9 novembre 2024 pour une somme totale de 1984 euros pour lequel le bailleur l’a subrogée dans ses droits et actions contre le locataire défaillant;

D’autre part, le contrat de cautionnement entre la SCI LOCAPYAT et la société WAKAM, prévoit dans son paragraphe IV qu’après paiement, elle sera subrogée dans l’ensemble des droits, actions, sûretés du bailleur ou de son mandataire, à l’encontre du locataire, afin de recouvrir l’ensemble des sommes dues ; les quittances subrogatives ont été validées par l’agence 148, mandataire de la SCI LOCAPYAT

L’action subrogatoire de la société WAKAM est en conséquence recevable;

SUR LE FOND Sur la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail liant les parties en date du 13 décembre 2023 contient une clause résolutoire stipulant un délai de six semaines donné au locataire pour régulariser les loyers et charges impayés et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 25 juin 2024 pour un montant en principal de 1200 euros ;

Il ressort du décompte arrêté au 10 février 2025 que, au cours des six semaines qui ont suivi, Mr [B] [R] [W] ne s’est pas acquitté des sommes dues au titre des loyers et charges impayés ;

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en conséquence réunies à la date du 6 août 2024, et il y a lieu de constater la résiliation de plein droit du bail liant les parties à compter du 6 août 2024, les dispositions de la loi susvisée étant d’ordre public ;

Du fait de la résiliation du bail, intervenue de plein droit, Mr [B] [R] [W] est occupant sans droit ni titre depuis cette date et son expulsion des lieux est donc ordonnée selon les modalités précisées au dispositif.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, « Le locataire est obligé : a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application des articles L. 542-2 et L. 831-3 du code de la sécurité sociale ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ».

L’article 1353 du code civil prévoit que « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

Mr [B] [R] [W] est redevable des loyers impayés et charges jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, Mr [B] [R] [W] sera tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer et des charges, soit 614,07 euros au total, et ce à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération complète des lieux.

La SCI LOCAPYAT et la société SA WAKAM font la preuve de l’obligation dont elles se prévalent en produisant le bail d’habitation signé, le contrat de cautionnement signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience, les quittances subrogatives signées et deux décomptes, dont un décompte actualisé à la somme de 5 615,31 euros arrêté au 10 février 2025 qui sera pris en considération même si Mr [B] [R] [W] n’a pas comparu, le bailleur ayant sollicité dans l’assignation le paiement d’indemnités d’occupation et la créance de la société WAKAM n’ayant pas augmentée depuis l’assignation;

Mr [B] [R] [W] qui n’a pas comparu, ne conteste ni le principe ni le montant de cette dette ;

Sur cette somme de 5 615,31 euros, la société SA WAKAM sollicite la condamnation de Mr [B] [R] [W] au paiement de la somme de 1984 euros en faisant valoir une quittance subrogative du 25 juillet 2024 pour un montant de 600 euros correspondant au règlement du loyer et charges impayés du mois de juillet 2024, une quittance subrogative du 15 septembre 2024 pour un montant de 600 euros correspondant au règlement du loyer et charges impayés du mois d’août 2024 et une quittance subrogative du 9 novembre 2024 pour un montant de 784 euros correspondant au règlement du loyer, charges et taxe sur ordures ménagères impayé du mois d’octobre 2024, pour un montant total de 1984 euros qu’elle justifie avoir réglé;

Au vu du décompte de la créance arrêtée au 10 février 2025 et des quittances subrogatives émises, il sera fait droit à la demande en paiement à hauteur de 1984 euros correspondant aux loyers et charges impayés du mois de juillet 2024, août 2024 et d’octobre 2024 et à la taxe sur ordures ménagères impayée ;

Dès lors, il conviendra de condamner Mr [B] [R] [W] à payer la somme de 5 615,31 euros arrêté au 10 février 2025 échéance du mois de janvier 2025 incluse, selon la répartition suivante :

1984 euros à payer à la société WAKAM subrogée dans les droits de la SCI LOCAPYAT au titre des titre des quittances subrogatives correspondant aux loyers et charges impayés du mois de juillet 2024, août 2024 et d’octobre 2024 et à la taxe sur ordures ménagères 2024 impayée 3631,31 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 10 février 2025, échéance du mois de janvier 2025 incluse, déduction faite des loyers et charges impayés du mois de juillet 2024, août 2024 et d’octobre 2024 et de la taxe sur ordures ménagères 2024  ;Ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Sur les demandes accessoires

Mr [B] [R] [W], qui succombe à l’instance, devra supporter les entiers dépens.

L’équité commande en outre de condamner Mr [B] [R] [W] à payer à la SA WAKAM la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Enfin, il est rappelé qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement; aucune circonstance en l’espèce ne justifie de l’écarter;

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant après débats publics, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe,

DECLARE La société SCI LOCAPYAT et la SA WAKAM recevables en leurs demandes ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail liant les parties au 6 août 2024 ;

CONSTATE la résiliation de plein droit du bail liant les parties, au 6 août 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Mr [B] [R] [W] de libérer l’appartement sis [Adresse 4], et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Mr [B] [R] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans le délai précité, la SCI LOCAPYAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef du logement sis14-[Adresse 6], y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

RAPPELLE en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation due par Mr [B] [R] [W] à la somme de 614,07 euros;

CONDAMNE Mr [B] [R] [W] au paiement de la somme de 5631,31 au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation et taxe sur ordures ménagères 2024 impayés, arrêtée au 10 février 2025, échéance du mois de janvier 2025 incluse, selon la répartition suivante :

1984 euros à payer à la société WAKAM subrogée dans les droits de la SCI LOCAPYAT au titre des titre des quittances subrogatives correspondant aux loyers et charges impayés du mois de juillet 2024, août 2024 et d’octobre 2024 et à la taxe sur ordures ménagères 2024 impayée 3631,31 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 10 février 2025, échéance du mois de janvier 2025 incluse, déduction faite des loyers et charges impayés du mois de juillet 2024, août 2024 et d’octobre 2024 et de la taxe sur ordures ménagères 2024  ;DIT que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Mr [B] [R] [W] à verser à la SCI LOCAPYAT l’indemnité mensuelle d’occupation de 614,07 euros, à compter du 11 février 2025 jusqu’à la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE Mr [B] [R] [W] à payer à la société SA WAKAM la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Mr [B] [R] [W] aux dépens de l’instance ;

REJETTE toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe les jours, mois et an ci-dessus indiqués.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE