TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

JUGEMENT

PROCEDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

Référés Cabinet 2

JUGEMENT DU : 19 Novembre 2025

Président : M^me MORALES, Juge

Greffier : Madame DUFOURGNIAUD, Greffier

Débats en audience publique le : 24 Septembre 2025

N° RG 25/02947 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6S5D

PARTIES :

DEMANDERESSE

Le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier “[Adresse 4]” sis [Adresse 2]

pris en la personne de son syndic en exercice le Cabinet STEIN, dont le siège social est sis [Adresse 6]

pris en la personne de son représentant légal

représenté par M^e Guillaume FABRICE, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

La Société B.B.A

dont le siège social est sis [Adresse 1]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

La SCI BBA est copropriétaire du lot n°15 de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3].

Par courrier recommandé du 19 mai 2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 5] sis [Adresse 3], par l’intermédiaire de son conseil, a mis en demeure la SCI BBA de régler la somme de 704,91 euros au titre de la provision pour la période du 1er janvier 2025 au 30 juin 2025, somme dont elle ne s’est pas acquittée à sa date d’exigibilité.

Par exploit de commissaire de justice en date du 26 juin 2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé 168 SAINT-LOUIS sis [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice le Cabinet STEIN, a fait citer la SCI BBA selon la procédure accélérée au fond, à l’audience du 24 septembre 2025, aux fins de :

* La condamner au paiement :

De la somme de 5.278,82 euros au titre des charges de copropriété, compte arrêté au 31 décembre 2025, avec intérêts de droit à compter de l’assignation et détaillé comme suit : 1.116,54 euros au titre des exercices antérieurs au 1er janvier 2024 dument votés et approuvés, hors frais ; 1.957,37 euros au titre des provisions pour charges courantes et provisions pour fonds de travaux loi alur échues, entre le 1er janvier 2024 et le 30 juin 2025 ; 704,91 euros au titre des provisions pour charges courantes et provisions pour fonds de travaux loi alur à échoir pour la période comprise entre le 1er juillet 2025 et le 31 décembre 2025 ; De la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;De la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles ;Des entiers dépens,* Dire qu’à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées dans l’ordonnance à intervenir et qu’en cas d’exécution par voie judiciaire, les sommes retenues par l’huissier instrumentaire en application de l’article 10 du décret du 8 mars 2001 devront être supportées par la requise en sus de l’indemnité mise à sa charge sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 24 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 5] sis [Adresse 3], par l’intermédiaire de son conseil, ayant maintenu ses demandes.

Sur les moyens développés par le requérant au soutien de ses prétentions, il conviendra de se reporter à ses écritures, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Assignée à étude, la SCI BBA n’a pas comparu ni personne pour elle.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 19 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile, dispose qu’en l’absence de comparution du défendeur, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Aux termes de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

L’article 481-1 du code de procédure civile, applicable aux procédures introduites à compter du 1er janvier 2020, dispose qu’à moins qu’il en soit disposé autrement, lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon la procédure accélérée au fond, la demande est formée, instruite et jugée dans les conditions suivantes :

1° La demande est portée par voie d’assignation à une audience tenue aux jour et heure prévus à cet effet ;

2° Le juge est saisi par la remise d’une copie de l’assignation au greffe avant la date fixée pour l’audience, sous peine de caducité de l’assignation constatée d’office par ordonnance du juge, ou, à défaut, à la requête d’une partie ;

3° Le jour de l’audience, le juge s’assure qu’il s’est écoulé un temps suffisant depuis l’assignation pour que la partie assignée ait pu préparer sa défense. La procédure est orale ;

4° Le juge a la faculté de renvoyer l’affaire devant la formation collégiale, à une audience dont il fixe la date, qui statuera selon la procédure accélérée au fond ;

5° A titre exceptionnel, en cas d’urgence manifeste à raison notamment d’un délai imposé par la loi ou le règlement, le président du tribunal, statuant sur requête, peut autoriser à assigner à une heure qu’il indique, même les jours fériés ou chômés ;

6° Le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 ;

7° La décision du juge peut être frappée d’appel à moins qu’elle n’émane du premier président de la cour d’appel ou qu’elle n’ait été rendue en dernier ressort en raison du montant ou de l’objet de la demande.

Le délai d’appel ou d’opposition est de quinze jours.

Sur la recevabilité

En l’espèce, par courrier recommandé en date du 19 mai 2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 5] sis [Adresse 3] a mis en demeure la SCI BBA de payer les provisions impayées dues au titre de l’exercice en cours.

Il résulte de l’examen du décompte que les provisions appelées au titre de l’exercice en cours n’ont pas été réglées dans le délai de 30 jours.

Dès lors, il y a lieu de statuer selon la procédure accélérée au fond.

Sur la demande principale en paiement

S’agissant des charges échues

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, à l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 5] sis [Adresse 3] produit notamment :

Les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires des copropriétaires de l’immeuble des 10 mai 2023 et 11 septembre 2024, comportant approbation des comptes de l’exercice clos, vote du budget prévisionnel et vote des travaux, non contestés dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965,Les décomptes de charges et appels de fonds concernant la SCI BBA pour la période réclamée,La mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception du 19 mai 2025, rappelant la possibilité pour le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 5] sis [Adresse 3] d’exiger les provisions dues jusqu’à la fin de l’exercice à défaut de paiement dans les 30 jours,Le relevé de compte arrêté au 19 mai 2025, Le contrat de syndic.

Au vu des pièces fournies au débat, la SCI BBA sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.073,91 euros au titre des provisions pour charges et travaux impayées, compte arrêté à la date du 19 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 19 mai 2025, date de la mise en demeure.

S’agissant des provisions à échoir

A défaut de paiement dans les 30 jours suivant la mise en demeure du 19 mai 2025, les provisions non encore échues pour l’exercice en cours sont devenues immédiatement exigibles.

L’assemblée générale du 11 septembre 2024 a voté le budget prévisionnel pour l’année 2025.

Il convient donc de condamner la SCI BBA au paiement de la somme de 704,91 euros correspondant à la provision semestrielle du 01 juillet 2025 au 31 décembre 2025.

S’agissant des frais nécessaires

Conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire.

Ne sont pas assimilés à des frais nécessaires : les frais de mise au contentieux entrant dans la gestion courante du syndic sauf s’ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires, les frais de rappel antérieurs à la mise en demeure, les honoraires non justifiés de commissaire de justice ou qui ont été exposés sans que le recouvrement de la créance ne soit mené à bien.

Il convient de retirer des frais réclamés, ceux non conformes au contrat de syndic, ceux imputés au débiteur mais non justifiés par des pièces versées aux débats, ceux occasionnés par tous les actes inutiles au recouvrement effectif de la créance (multiplication des frais de relance avec ou sans lettre recommandée non suivis d’un paiement effectif) et ceux relevant des dépens et frais irrépétibles.

En l’espèce, il ressort de l’examen des pièces produites et du décompte en date du 19 mai 2025 qu’aucun des frais réclamés ne peuvent être pris en compte soit parce qu’ils ne sont pas conformes au contrat de syndic, soit parce qu’il s’agit d’actes inutiles au recouvrement effectif de la créance (frais de relance avec ou sans lettre recommandée multipliés et non suivi d’un paiement effectif) ou non justifiés par des pièces produites (lettres de relance ou mise en demeure non communiquées) ou encore d’honoraires d’avocats ou d’huissiers, relevant, quant à eux, des dépens et frais irrépétibles.

Sur les dommages et intérêts

La sanction de la résistance abusive à l’exécution d’une obligation de somme d’argent est prévue par l’article 1231-6 du code civil qui dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance de l’un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de le prouver.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 5] sis [Adresse 3] ne démontre pas l’existence d’un préjudice distinct de celui réparé par les intérêts légaux.

La demande de dommages et intérêts sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SCI BBA qui succombe supportera les entiers dépens de l’instance.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il convient de faire droit à la demande formulée en vertu de l’article 700 du code de procédure civil à hauteur de 600 euros.

Sur l’exécution forcée

Il est prématuré d’envisager une procédure d’exécution forcée.

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 5] sis [Adresse 3] sera donc débouté de sa demande à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé que les décisions de première instance sont de plein droit exécutoires à titre provisoire, en vertu des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS, CONFORMEMENT A LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND, PAR JUGEMENT PRONONCÉ PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, REPUTE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

CONDAMNE la SCI BBA à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 5] sis [Adresse 3], les sommes suivantes :

—  3.073,91 euros (trois mille soixante-treize euros et quatre-vingt-onze centimes) au titre des charges de copropriété exigibles au 19 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 19 mai 2025 ;

—  704,91 euros (sept cent quatre euros et quatre-vingt-onze centimes) correspondant à la provision au titre des charges à échoir pour l’exercice en cours, devenues immédiatement exigibles, comprenant la provision semestrielle du 01 juillet 2025 au 31 décembre 2025 ;

—  600 euros (six cents euros) en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts présentée par le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 5] sis [Adresse 3] ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 5] sis [Adresse 3] de sa demande au titre de l’exécution forcée de la présente décision ;

CONDAMNE la SCI BBA aux entiers dépens de l’instance ;

REJETTE toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que le présent jugement est, de plein droit, exécutoire par provision.

Ainsi jugé et prononcé par jugement signé les jour, mois et an susdits par la magistrate et la greffière susnommées et mis à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA MAGISTRATE

Grosse délivrée le 12/11/2025

À

— M^e Guillaume FABRICE