TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 23 Octobre 2025

Président : Madame ATIA,

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 11 Septembre 2025

GROSSE :

Le 24 octobre 2025

à M^e PITTALIS Anne-Laure

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 24 octobre 2025

à M^e MOURRE Vanessa

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/01793 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6HDV

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [P] [H]

née le 13 Octobre 1936 à [Localité 5], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Anne-Laure PITTALIS, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [Z] [R], demeurant [Adresse 1]

(AJ totale)

représentée par M^e Vanessa MOURRE, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé établi le 1er octobre 2023, Mme [P] [H] a consenti à Mme [Z] [R] un bail d’habitation portant sur un studio situé au [Adresse 2], dans le huitième [Localité 4] moyennant le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à 575 euros outre 40 euros de provision sur charges.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à Mme [Z] [R] le 13 décembre 2024 aux fins d’obtenir paiement de la somme de 3.057,03 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice du 21 mars 2025, Mme [P] [H], représentée par sa mandataire, la société à responsabilité limitée (SARL) Agence Lucia Marty Gestimmo 13, a fait assigner en référé Mme [Z] [R] devant le juge des contentieux de la protection, afin d’obtenir :

le constat de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire ;la libération immédiate des lieux et à défaut l’expulsion de Mme [Z] [R] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ;la condamnation par provision de Mme [Z] [R] au paiement à titre provisionnel, de la somme de 4.568,38 euros, à parfaire, due au titre des loyers et charges impayés et d’une indemnité d’occupation mensuelle égale de 615 euros jusqu’à la libération effective des lieux,la condamnation de Mme [Z] [R] au paiement de la somme de 2000 euros au titre de l’indemnité de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance, en ce inclus le coût du commandement de payer.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 22 mai 2025.

Elle a été plaidée par les conseils respectifs des parties, représentées, à l’audience du 11 septembre 2025.

Un diagnostic social et financier a été reçu au tribunal. Il en a été donné connaissance aux parties à l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 23 octobre 2025, par mise à disposition au greffe.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Conformément à ses conclusions en réplique, Mme [P] [H] :

— réitère ses demandes initiales et actualise le montant de sa créance à la somme de 8.583,52 euros,

— conclut au rejet des demandes de Mme [Z] [R] et le montant de sa demande formulée au titre des frais irrépétibles à la somme de 2.500 euros,

— à titre subsidiaire, sollicite le rejet de la demande de suspension des effets de la clause résolutoire et dans l’hypothèse de l’octroi de délais de paiement, une clause irritante,

— à titre infiniment subsidiaire, un renvoi de l’affaire au fond.

Sur les contestations sérieuses soulevées en défense, elle soutient que le caractère meublé ou vide du logement est indifférent. Sur le délai de deux mois visé au commandement de payer, elle oppose qu’il est plus favorable à la locataire que le nouveau délai de six semaines. Elle ajoute que la mise en œuvre de la clause résolutoire est conforme aux stipulations contractuelles, qui respectent les prescriptions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, y ajoutant seulement des conditions. Elle considère que cet article n’impose en aucun cas que la clause résolutoire contenue dans le bail fasse expressément mention d’un délai de deux mois ou de six semaines.

Sur l’arriéré locatif, elle précise que son décompte s’arrête au 21 août 2025.

Sur les demandes reconventionnelles de Mme [Z] [R], elle avance l’absence d’éléments sur sa capacité financière à apurer sa dette locative et sa mauvaise foi tenant son train de vie.

Conformément à ses conclusions en réponse n° 2, Mme [Z] [R] :

— à titre principal, conclut au débouté des demandes de Mme [P] [H],

— à titre subsidiaire, sollicite les plus larges de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire,

— en tout état de cause, sollicite le débouté des demandes de Mme [P] [H] et de sa demande de passerelle ainsi que sa condamnation à verser à son conseil la somme de 2.000 euros au titre des articles 700 du code de procédure civile, 37 et 75-1 de la loi du 10 juillet 1991, outre les dépens.

Elle soulève des contestations sérieuses. Elle conteste le caractère meublé du logement donné à bail, équipé uniquement d’un frigo et d’une plaque de cuisson. Elle avance l’inopposabilité de la clause résolutoire du contrat de bail, stipulant un délai d’un mois, erroné pour un contrat de bail relatif à un logement vide. Elle avance que le commandement de payer vise un délai de deux mois alors que le délai de six semaines est prescrit à peine de nullité.

Elle considère que Mme [P] [H] est de mauvaise foi.

Sur ses demandes subsidiaires, elle se prévaut de la reprise du versement du loyer courant, après déduction de l’aide au logement. Elle soutient disposer de la capacité financière nécessaire pour apurer sa dette locative.

MOTIFS

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

L’article 837 du même code prévoit qu’à la demande de l’une des parties et si l’urgence le justifie, le juge des contentieux de la protection saisi en référé, peut renvoyer l’affaire à une audience dont il fixe la date pour qu’il soit statué au fond.

Sur la recevabilité

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 21 mars 2025 a été dénoncée le même jour à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant le premier appel de l’affaire à l’audience du 22 mai 2025.

Par conséquent, Mme [P] [H] est recevable en ses demandes.

Sur la qualification du contrat de bail

Mme [Z] [R] se prévaut d’une difficulté sérieuse quant au régime juridique applicable au bail. Il sera retenu, comme invoqué par Mme [P] [H], que ce débat est en réalité sans incidence sur la demande d’acquisition de clause résolutoire et de demande en paiement, puisque les articles 7 et 24 de loi n°89-462 du 06 juillet 1989 sont applicables tant aux locations meublées (article 25-3) qu’aux logements vides. Dès lors qu’en l’espèce le formalisme de la loi du 6 juillet 1989 est par ailleurs respecté, et que le bail comporte bien une clause résolutoire de plein droit, la qualification de logement meublé ou non n’est pas une difficulté susceptible de faire obstacle aux demandes de la bailleresse, les deux régimes étant largement les mêmes et identiques sur le constat d’une clause résolutoire pour impayés de loyers.

Le moyen tiré d’une contestation sérieuse relative à la qualification du contrat de bail sera par conséquent écarté.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

Le bail conclu le 1er octobre 2023 contient une clause résolutoire (article 1.7) stipulant : « il est expressément convenu qu’à défaut de paiement intégral, à son échéance exacte, d’un seul terme du loyer ou d’un complément de dépôt de garantie, ou de toutes sommes quelconques dues en vertu du bail et de ses accessoires (…), comme en cas d’inexécution de l’une des clauses ou conditions du présent contrat, celui-ci sera résilié du plein-droit, si bon semble au bailleur, un mois après une première lettre recommandée suivie de commandement de payer ou mise en demeure d’exécuter restés infructueux nonobstant toute consignation ou offre réelle ultérieure.

Il en résulte une contestation sérieuse en ce que l’appréciation de la régularité de cette clause excède les pouvoirs du juge des contentieux de la protection statuant en référé, le délai prescrit par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 n’étant pas respecté

Il n’y a donc pas lieu à référé sur les demandes résiliation du contrat de bail, d’expulsion et d’indemnité d’occupation.

La demande de passerelle au fond sera par conséquent rejetée.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application des articles L542-2 et L831-3 du code de la sécurité sociale ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Mme [Z] [R] reste devoir, après déduction des frais de procédure de 179,59 euros la somme de 8.403,93 euros, à la date du 21 août 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois d’août 2025 inclus.

Pour la somme au principal, Mme [Z] [R] ne conteste la dette ni dans son principe ni dans son montant.

Mme [Z] [R] est donc condamnée, par provision, au paiement de la somme de 8.403,93 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de du prononcé de la décision.

Sur la demande de délai de paiement

Selon l’article 1343-5 du code civil, « Toutefois, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, le juge peut prescrire que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit qui ne peut être inférieur au taux légal ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

En outre, il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement, par le débiteur, d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

Les dispositions du présent article ne s’appliquent pas aux dettes d’aliments. »

En l’absence de tout versement depuis le 27 août 2024, le virement en date du 5 septembre 2025 avancé par Mme [Z] [R] ne pouvant être vérifié, tenant les revenus de Mme [Z] [R] l’âge de la bailleresse, outre sa qualité, la demande sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Mme [Z] [R], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Ils seront recouvrés en application de la loi du 10 juillet 1991, cette dernière bénéficiant de l’aide juridictionnelle totale.

L’équité commande que chacune des parties conserve la charge de ses propres frais non compris dans les dépens.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le surplus des demandes sera rejeté.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DÉCLARE la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire recevable ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur les demandes de résiliation du bail, d’expulsion et d’indemnité d’occupation ;

REJETTE la demande de passerelle au fond ;

CONDAMNE Mme [Z] [R] à payer à Mme [P] [H] à titre provisionnel la somme de huit mille quatre cent trois euros et quatre-vingt-treize centimes (8.403,93 euros), au titre des loyers et des charges impayés au 21 août 2025, avec les intérêts au taux légal à compter de du prononcé de la décision ;

REJETTE la demande de délai de paiement ;

CONDAMNE Mme [Z] [R] aux dépens ;

DIT qu’ils seront recouvrés en application de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridictionnelle ;

DIT que chacune des parties conservera la charge de ses propres frais non compris dans les dépens ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

La greffière, La présidente,